界面新聞?dòng)浾?| 藍(lán)麗琦

“今年以來見的客戶，基本上問的就只有（物流）這一種物業(yè)類型，非常多投資者關(guān)注。”近期在發(fā)布2024一季度廣州商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)，世邦魏理仕研究部負(fù)責(zé)人楊豐寧向界面新聞表示，大灣區(qū)的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)正成為投資市場(chǎng)的“香餑餑”。

2023年，廣州物流倉儲(chǔ)供應(yīng)達(dá)到近5年新高。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)報(bào)告，全年供應(yīng)量達(dá)到107.2萬平方米，近五倍于2022年的數(shù)值，使空置率在上半年曾一度被推升到高于20%的水平。

但第三季度出現(xiàn)了來自跨境電商巨頭的多個(gè)大宗交易，廣州當(dāng)季供應(yīng)鏈和吸納量均創(chuàng)下歷史新高，惠及包括保稅及非保稅在內(nèi)的高標(biāo)倉市場(chǎng)，以及佛山、肇慶、清遠(yuǎn)、中山等廣州的周邊城市。

世邦魏理仕報(bào)告顯示，2023第三季度，跨境電商企業(yè)在廣州高標(biāo)倉市場(chǎng)的新租面積，已經(jīng)達(dá)到了83萬平方米；在佛山、肇慶、清遠(yuǎn)、中山等廣州周邊城市還有合共近100萬平方米的新租成交。

得益于珠三角供應(yīng)鏈、廣深機(jī)場(chǎng)群、港口群等完備的基礎(chǔ)設(shè)施，以廣州、佛山為核心的大灣區(qū)片區(qū)，成為眾多出海企業(yè)首選的全球物流配送中心。

這個(gè)季度的大宗成交，直接一掃廣州物流市場(chǎng)的頹勢(shì)，也成為廣州物業(yè)市場(chǎng)上濃墨重彩的一筆。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截止2023年底，廣州倉儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)空置率僅為2.5%，創(chuàng)歷史新低。同時(shí)也是四座一線城市中表現(xiàn)最佳。

多個(gè)獨(dú)立信源向界面新聞證實(shí)，這背后的大宗成交，是當(dāng)下火爆的跨境電商巨頭拼多多旗下的Temu，以及出自廣州的跨境快時(shí)尚品牌希音Shein。

《時(shí)代財(cái)經(jīng)》曾于2023年11月報(bào)道，2023年二季度以來拼多多就在廣東清遠(yuǎn)、中山等地新增租賃17個(gè)跨境物流倉。

這是基于Temu去年3月發(fā)生大面積爆倉后，內(nèi)部迅速擴(kuò)充倉儲(chǔ)能力的體現(xiàn)。界面新聞曾對(duì)2023年3月拼多多Temu業(yè)務(wù)爆倉情況進(jìn)行詳盡報(bào)道。彼時(shí)位于廣東肇慶、清遠(yuǎn)等地的Temu倉庫快遞堆成山，工作人員日夜處理包裹。

截止2023年10月，《晚點(diǎn)財(cái)經(jīng)》不完全整理，Temu至少有30個(gè)倉庫地址，其中廣州有12個(gè)、肇慶8個(gè)、佛山5個(gè)，其他分布在東莞、清遠(yuǎn)、中山，基本位于郊區(qū)現(xiàn)成的物流園區(qū)，每個(gè)地址可能有不止一座倉庫。

但對(duì)于希音Shein的租賃目前還沒有相關(guān)的數(shù)據(jù)披露。

到了今年一季度，拼多多仍然緊跟著廣州市場(chǎng)，盡管新增供應(yīng)量小但依然迅速拿下。這也導(dǎo)致了其他同行對(duì)未入市的供應(yīng)提前“訂貨”。

世邦魏理仕報(bào)告顯示，2024一季度廣州新增一個(gè)位于增城區(qū)的倉庫供應(yīng)，共約13.7萬平方米，已經(jīng)被跨境電商整租。

界面新聞獲悉，這家整租的企業(yè)依然是拼多多，目前該倉庫的一期已經(jīng)交付并且在使用，二期還未交付。

交易方面，黃埔區(qū)2萬多平方米的倉庫面積被跨境電商承租；從化區(qū)和花都區(qū)因短期租約到期影響，空置率出現(xiàn)些許上升。在第二、第三季度，廣州將有一個(gè)增城項(xiàng)目落成，約14萬平方米。

隔壁同樣備受跨境電商青睞的佛山，第一季度雖然沒有新增供應(yīng)，但是在南海區(qū)有2萬平米的大宗成交；在順德區(qū)也有新能源配件制造商的大面積成交，但目前官方還未進(jìn)行正式公告。

在第二、第三季度，佛山預(yù)計(jì)將迎來兩個(gè)項(xiàng)目共約40萬平方米的新增供應(yīng)，分別位于南海區(qū)和高明區(qū)；第四季度則是要迎來合計(jì)共75萬平方米的新項(xiàng)目。也就是說，佛山今年預(yù)計(jì)新增115萬平方米的物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士向界面新聞透露，今年佛山的5個(gè)（物流地產(chǎn)）項(xiàng)目，其中4個(gè)都已經(jīng)被兩家跨境電商整租，對(duì)市場(chǎng)影響巨大。

這也導(dǎo)致了目前大灣區(qū)倉儲(chǔ)物流存在的現(xiàn)象——如果處于需求端的租戶少，租戶的議價(jià)能力更強(qiáng)，甚至可以主導(dǎo)租金的定價(jià)。

“這對(duì)業(yè)主有一點(diǎn)不是特別友好，業(yè)主就覺得很難加租。所以如果廣佛地區(qū)要有非常好的租金表現(xiàn)，還要看除了跨境電商以外的其他需求。”楊豐寧解釋，例如來自第三方物流的需求，以及新能源汽車相關(guān)的配件公司等。

一位不動(dòng)產(chǎn)資深投資人向界面新聞表態(tài)，現(xiàn)在倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)，能出租出去就算很不錯(cuò)了，華東、華北出租率更差。

這也導(dǎo)致了來詢問的投資者眾多，但到了最終敲定的步驟就“望而卻步”。楊豐寧表示，雙方的（資金預(yù)期）差距還是比較大的，所以就阻礙了成交。

楊豐寧觀察到，第三方物流的在慢慢起來，在市場(chǎng)上很活躍，下半年也許能看到很多小面積的成交。但這一類還需要等待，后期是否會(huì)反映在實(shí)質(zhì)的成交數(shù)據(jù)上。

除此之外，相比起租賃倉庫，有的企業(yè)會(huì)更傾向拿地自建物流倉庫，進(jìn)行重資產(chǎn)投入。前文提到的希音Shein則是去年3月在增城區(qū)拿地，建設(shè)希音供應(yīng)鏈總部項(xiàng)目。

廣州公共資源交易中心網(wǎng)站顯示，2023年3月20日，廣州容益?zhèn)}儲(chǔ)服務(wù)有限公司以7.02億元，成功競(jìng)標(biāo)增城區(qū)中新鎮(zhèn)福寧大道東側(cè)18103211A23011號(hào)地塊，占地約738畝，建面約195萬平。廣州容益?zhèn)}儲(chǔ)服務(wù)有限公司關(guān)聯(lián)方為希音控股。

根據(jù)此前廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布的《廣州市2023年重點(diǎn)建設(shè)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃》，該地塊擬建設(shè)運(yùn)營(yíng)倉儲(chǔ)、備貨、發(fā)貨等訂單履約業(yè)務(wù)，總投資36.9億元。

資本市場(chǎng)正觀戰(zhàn)希音和拼多多之間的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，未曾想大灣區(qū)的地皮先分到了這杯巨頭相爭(zhēng)的“肉羹”。

值得欣喜的是，2024年二季度，在市場(chǎng)還未穩(wěn)定時(shí)，也已經(jīng)出現(xiàn)頭部玩家入局。4月11日，亞太地區(qū)最大的不動(dòng)產(chǎn)管理公司ESR易商官方公眾號(hào)宣布，順利獲取位于廣州增城寧西片區(qū)12.64萬平方米物流用地。

ESR易商官方表示，計(jì)劃將其打造為大灣區(qū)現(xiàn)代化供應(yīng)鏈中心，“助力客戶打造現(xiàn)代化物流體系，各行業(yè)客戶完善粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)布局。”

ESR的入局會(huì)將大灣區(qū)的物流倉儲(chǔ)供應(yīng)再提高一個(gè)檔次，但也有業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示供應(yīng)過多的擔(dān)憂。