記者｜牛鈺
9月1日起，《北京市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式施行。
這是全國首個規(guī)范“住房租賃”、規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性條例。
《條例》七個亮點分別為建立糾紛多元化解機制、租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃、建設北京市統(tǒng)一的住房租賃管理服務平臺、不得打隔斷違法群租、“個人二房東”納入監(jiān)管、資金安全有保障、健全市場監(jiān)管調控機制。
其中明確，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市政府可以采取干預措施，穩(wěn)定租金水平。
《條例》還提到要將租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，擴大保障性租賃住房供給，為新市民、青年人提供更多安居機會，還能夠更好地保障租戶合法權益，包括租戶個人信息保護等。
多個市場分析人士認為，此次北京住房租賃條例的發(fā)布和實施意義重大，近年來租房領域熱點問題均有涉及，使得過去社會層面的討論真正有了法律方面的明確規(guī)定，有望推動住房租賃市場的進一步規(guī)范，有力保障出租人和承租人的合法權益，營造良好的租房環(huán)境。
根據中指50城住宅租賃價格指數(shù)數(shù)據，2022年8月北京住宅平均租金為每月91.4元/平方米，居50城首位，租金收入比超30%。
“租房難、租房貴是北京住房租賃市場的突出問題，同時各種市場亂象也時有發(fā)生，市場亟待規(guī)范?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進指出。
為違規(guī)市場主體戴上“緊箍咒”
在北京有四年租房史的小白對界面新聞講述了前不久經歷的換租經歷。
今年2月底，因北京租房市場開始階段性回暖，房東提出續(xù)約漲價10%，于是小白找到一套新的轉租房源，但麻煩也隨之而來。
“有個自稱是中介的人說不做這個小區(qū)的業(yè)務了，房子要收回去，讓我快點搬走，還讓我不服就看合同，結果上面寫著甲方提前4天說明就可以讓租客搬離，并沒有提賠償?！?小白強調稱，該合同為上任租客所簽，上面寫的甲方并不是公司，以至于后來那位“中介”松口說房租每月再添300元就可以繼續(xù)居住時，她還是快速找了新房子搬家。
“我至今不知道被誰坑了，到底是轉租的租客、中介，還是他倆一起？就當是給自己提個醒，以后別再遇到相信黑中介了?！?/p>
據了解，虛假房源、“黑中介”、克扣租金押金、長租公寓出現(xiàn)資金危機、長收短付、高收低出等投訴層出不窮，針對這些亂象，《條例》為違規(guī)市場主體量身定制“緊箍咒”。
在主體方面，規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構應當具備相應的資金、人員和管理能力，明確表示“房地產經紀機構可以提供居間、代理服務，住房租賃企業(yè)可以提供轉租服務，房地產經紀機構不得提供轉租服務?！?/span>
值得注意的是，這種轉租服務主要指機構先承租大量房源再出租出去的行為，去年《條例》草案公布時即有關于鏈家、我愛我家被禁止在京從事房屋轉租業(yè)務的誤讀。
實際上，自如、相寓作為住房租賃企業(yè)不受《條例》影響， 而鏈家及我愛我家旗下的中介機構，提供的租賃則為居間代理模式，本就不涉及轉租業(yè)務，反而是一些小微中介機構想利用“二房東”模式賺取房租差價的行為會被禁止。
并且“個人二房東”也將納入監(jiān)管，如果個人轉租住房超過規(guī)定數(shù)量應當申請住房租賃企業(yè)設立登記，并明確對違法行為的處罰要求。
另外，《條例》還要求經營主體信息透明公開，需提前編制房屋狀況說明書并向承租人告知有關信息。
從業(yè)人員均需持卡實名從業(yè)。租房合同也需要通過全市統(tǒng)一建設的住房租賃管理服務平臺完成租賃合同網簽，自動提交登記備案。
租賃企業(yè)收取押金一般不得超過一個月租金并須通過第三方專用賬戶托管，單次收取租金數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應當納入監(jiān)管；經紀機構收取傭金一般不得超過一個月租金，并且合同期滿當事人續(xù)約的，經紀機構不得再次收取傭金。
“租金貸”也將被嚴管?！稐l例》明確，金融機構發(fā)放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。
落地細則難題有待細化
此次實施的《條例》還嚴禁群租，規(guī)定出租住房應以原規(guī)劃設計的房間為最小出租單位、不得打隔斷改變房屋內部結構，起居室不得單獨出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等非居住空間不得出租用于居住，人均使用面積和每個房間居住人數(shù)須符合規(guī)定。
中原地產首席分析師張大偉認為，嚴格監(jiān)管“隔斷房”問題較為困難，市場上諸多的中介少有符合規(guī)范的，就算是一些頭部中介，很多房源都是客廳隔斷，這種一經發(fā)現(xiàn)就要被拆除，還要被罰款，如果嚴格執(zhí)行，這些機構就肯定會有巨額虧損。
對租賃機構來說，這則暫未落地起效的《條例》還未有明顯影響。
一租賃服務機構相關人士對界面新聞表示，《條例》落實對其業(yè)務的影響還不明朗，還需要觀察一下。
貝殼租房相關人士向界面新聞透露，條例意見征求期間，貝殼租房積極與相關主管部門溝通，參與意見征集。條例落地后，將會積極響應各項規(guī)定。目前來看，在租金和房源方面，新規(guī)對貝殼租房業(yè)務暫無影響。
一位我愛我家中介人士對界面新聞透露，一周之前，北京住建委相關人士曾召開類似于直播間的線上宣講會，公司要求各員工積極參會學習《條例》細則。
“行業(yè)雖然能規(guī)范一點，但面向客戶會有些麻煩。像我愛我家、鏈家這種比較大的公司，會有明確的價格、規(guī)范的管控指示，但那些社交媒體平臺常發(fā)‘釣魚貼’的小中介，可能不會受到如此關注，有些客戶會覺得隔斷間功能性差不多，又價格低廉，可能會更偏向于一些小中介的類似隔斷間?！鄙鲜鲋薪閺臉I(yè)人士也表露了自己對客戶流失的隱憂。
有租客算了一筆賬，其在某頭部中介租的房源為小隔斷，彼時管家也說明那個房間為‘廳隔’，但價格要比正常的臥室便宜幾百塊。
還有租客描述了一種“群租房”情況，由一個人負責出面與中介簽訂整租一個兩居室，實則5人自主分配居住，其中一人居住在客廳，如果《條例》落地之后，在處罰力度之下，相關機構可能會定期檢查，從而斷絕這種行為，使一些租客不得不面對上升的租房成本。
其實，對飽受“群租”帶來的人員管理、噪音等問題的居民，以及一些租房者來說，嚴禁群租和隔斷有利于提升居住品質，同禁止“甲醛房”的核心目的一樣，具體的落地情況還需在實踐中進一步探索。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，此次政策體現(xiàn)了一松一緊的導向，緊即是對不規(guī)范行為管控，松的領域更多是傾向于承租者。
比如房源供給上的鼓勵“非居改租”，以及承租人可通過租賃合同網簽備案信息共享，來辦理居住證、積分落戶、子女入學、公積金提取等公共服務。
“《條例》其實偏向于管理操作層面，給經紀機構、長租公寓運營商、中介經紀人等從業(yè)者一個框架，讓他們更加謹慎的對待這個市場。但一些具體細節(jié)的影響上，可能沒有那么立竿見影?！焙洗T機構首席分析師郭毅對界面新聞表示。
不止是“隔斷房”等問題的解決，《條例》規(guī)定，市政府可以對房租明顯上漲采取干預措施。
有資深中介人士認為，“這個條款其實沒有明令‘明顯上漲’的范圍，也不太能劃定區(qū)域的租金標準，比如說這個房子市場價已經值5000了，調控說不能超過這個數(shù)字，有點不太可能?！?/p>
據北京市住建委官微消息，住建委相關負責人8月31日下午解讀《條例》時提出，對于“明顯上漲”的認定，將結合國家的要求和本市實際進一步明確。
“該政策主要是為了防止市場因惡性競爭、哄抬租金等原因導致住房租金異常波動，解決‘市場失靈’問題，以保障住房租金的穩(wěn)定?！?/span>