界面新聞?dòng)浾?| 藍(lán)麗琦

近期界面新聞獨(dú)家獲悉，太古地產(chǎn)（1972.HK）位于三亞海棠灣——三亞國(guó)際免稅城三期的項(xiàng)目，已確定為太古里。太古地產(chǎn)內(nèi)部人員向界面新聞表示，項(xiàng)目名具體是“三亞太古里”，還是“海棠灣太古里”還未確定。

早在2022年10月24日，中國(guó)中免（601888.SH）公告，與太古地產(chǎn)各自出資12.5億元成立的合資公司，已成功競(jìng)得三亞海棠灣國(guó)家海岸HT05-08-01地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，雙方共同合作發(fā)展三亞國(guó)際免稅城三期項(xiàng)目。

雙方的合資公司為中免棠畔（公司全稱“三亞中免棠畔投資發(fā)展有限公司”），公告中顯示，雙方各持股50%，均不控股。中免棠畔競(jìng)得地塊的總成交金額為13.08億元。

彼時(shí)中國(guó)中免表示，將發(fā)揮太古在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、招商以及運(yùn)營(yíng)方面的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，打造高端旅游零售業(yè)態(tài)，通過(guò)與三亞國(guó)際免稅城一期、二期的協(xié)同，助力公司持續(xù)鞏固在海南的市場(chǎng)地位。

在項(xiàng)目形式上，中國(guó)中免通過(guò)《中國(guó)中免投資者關(guān)系》進(jìn)行了部分解答，將海島體驗(yàn)、自然資源、商業(yè)街區(qū)的建筑形式結(jié)合，發(fā)展一座以零售為主導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)綜合商業(yè)項(xiàng)目。

根據(jù)海棠灣區(qū)委宣傳部公號(hào)《海棠發(fā)布》于2023年11月26日對(duì)該項(xiàng)目的最新進(jìn)展進(jìn)行公示，同時(shí)還公布了項(xiàng)目的示意圖。

公告顯示，中免棠畔申請(qǐng)建設(shè)的三亞國(guó)際免稅城三期A區(qū)項(xiàng)目，權(quán)屬用地面積20.75萬(wàn)平方米，建設(shè)內(nèi)容為3棟地上3層的商業(yè)樓，以及1座地下1層的地下室，總建筑面積約26.63萬(wàn)平方米。機(jī)動(dòng)車停車位2324個(gè)，其中充電樁停車位517個(gè)。

如此龐大的停車位數(shù)量規(guī)劃，可直接感受太古和中免的市場(chǎng)野心。

此前市場(chǎng)都在猜測(cè)，依照太古的品牌調(diào)性，即便是合資項(xiàng)目，但應(yīng)該會(huì)沿襲過(guò)往的商業(yè)形態(tài)，最終落成太古里或者太古匯。前者主打街區(qū)型的開(kāi)放式購(gòu)物中心，不僅滿足購(gòu)物需求，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)初期還要融合當(dāng)?shù)匚幕尘埃缓笳叨ㄎ桓叨司C合性購(gòu)物中心，實(shí)際感受更偏向簡(jiǎn)單粗暴的大型“盒子”商業(yè)。

然而，太古里從建設(shè)規(guī)劃上也更偏向當(dāng)下備受市場(chǎng)青睞的“非標(biāo)商業(yè)”。在“盒子”旅游商業(yè)比較成熟的三亞，“太古里”的形式對(duì)太古來(lái)說(shuō)更能體現(xiàn)差異化。

從《海棠發(fā)布》公布的示意圖來(lái)看，三亞的太古里形態(tài)也一改成都太古里的古城建筑形象，建筑風(fēng)格更現(xiàn)代化，且因地制宜融入更多海島的藍(lán)色元素。

此外，經(jīng)當(dāng)?shù)孛襟w透露，三亞的太古里項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，2025年底或?qū)⒛苡瓉?lái)開(kāi)業(yè)。

根據(jù)三亞廣播電視臺(tái)今年3月發(fā)布的信息，三亞國(guó)際免稅城三期項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，已有工程車、挖掘機(jī)忙碌作業(yè)。該項(xiàng)目計(jì)劃2024年底完成主體結(jié)構(gòu)工程，屆時(shí)項(xiàng)目將分兩期開(kāi)業(yè)，首批次將于2025年底竣工。項(xiàng)目總投資達(dá)到70億元。

其實(shí)早在2023年3月，《海棠發(fā)布》就曾低調(diào)宣布，太古地產(chǎn)與中免集團(tuán)合作在三亞投資建設(shè)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目在2022年已經(jīng)開(kāi)工。

或許是還未確定項(xiàng)目最終名稱，抑或是三亞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的原因，對(duì)比去年11月大肆宣告西安太古里動(dòng)工建設(shè)，三亞的太古里項(xiàng)目顯得“風(fēng)平浪靜”。太古對(duì)三亞項(xiàng)目的進(jìn)展總是保持一種“神秘感”。

這種神秘感還延續(xù)到太古與中免的第二次合作上。

2023年11月，《三亞旅文》消息，太古地產(chǎn)已宣布與中國(guó)中免股東——中國(guó)旅游集團(tuán)，就位于海南三亞海棠灣的云戒島（有稅）項(xiàng)目達(dá)成合作，太古地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的物業(yè)租賃及運(yùn)營(yíng)管理。

云戒島（有稅）項(xiàng)目實(shí)則為三亞國(guó)際免稅城的二期地塊。因其開(kāi)發(fā)的是有稅業(yè)態(tài)，對(duì)外口徑已經(jīng)從免稅城中剝離出來(lái)，但實(shí)際上仍然屬于整體的免稅城商圈。

也就是說(shuō)，太古在一年之內(nèi)拿下三亞國(guó)際免稅城的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。但這兩個(gè)項(xiàng)目的不同點(diǎn)是，二期地塊（云戒島項(xiàng)目）為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，三期地塊（太古里）為重資產(chǎn)建設(shè)兼運(yùn)營(yíng)。

在太古宣布運(yùn)營(yíng)云戒島項(xiàng)目之前，云戒島早已開(kāi)門迎客。2023年9月下旬以來(lái)，亞歷山大王（AlexanderWang）、布契拉提（Buccellati）、思琳（Celine）、迪奧（Dior）、斐登（Fred）相繼開(kāi)店，均為有稅店態(tài)。

在這其中引起轟動(dòng)的莫過(guò)于頂奢LV的入駐。界面新聞曾報(bào)道，2023年10月，LV海南首店落地三亞國(guó)際免稅城二期（云戒島項(xiàng)目），而在今年3月，?？谌f(wàn)象城的LV圍擋被撤除。

現(xiàn)在看來(lái)，LV首店選擇?？谶€是三亞的背后，不僅有不同城市的考量，還涉及華潤(rùn)“萬(wàn)象系”和太古之間的競(jìng)爭(zhēng)。答案也顯而易見(jiàn)，LV先選擇了旅游圣地三亞，以及與中國(guó)中免深度合作的太古。

太古地產(chǎn)內(nèi)部人員向界面新聞透露，太古有參與云戒島的改造升級(jí)，且云戒島自去年9月開(kāi)業(yè)至今表現(xiàn)都超出公司預(yù)料，“這個(gè)生意都比我們想象中更厲害一點(diǎn)?！?/p>

他也毫不掩蓋對(duì)未來(lái)三亞新項(xiàng)目的期待：“整個(gè)三亞的海棠灣目前有18個(gè)五星級(jí)酒店，大概是有9000個(gè)房間，未來(lái)還有新的酒店去落成的成立，這么集中的五星級(jí)酒店是非常獨(dú)有的?！?/p>

未來(lái)整個(gè)三亞國(guó)際免稅城的一期、二期、三期項(xiàng)目都會(huì)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，一期和二期之間會(huì)搭建云戒橋，二期和三期之間也會(huì)以相似的形式去進(jìn)行鏈接。

待太古里開(kāi)業(yè)后，太古地產(chǎn)將直接面向三亞市場(chǎng)，參與運(yùn)營(yíng)的云戒島項(xiàng)目還只是前期練手。未來(lái)需要經(jīng)營(yíng)好一座總投資70億的商業(yè)項(xiàng)目，太古內(nèi)部都期望能如成都太古里一樣，創(chuàng)造商業(yè)輝煌且四季常青的城市商業(yè)地標(biāo)。

在3月24日的行業(yè)論壇上，太古地產(chǎn)（中國(guó)）投資有限公司新項(xiàng)目（零售）總經(jīng)理余國(guó)安，就新一年的太古建設(shè)項(xiàng)目，分享當(dāng)下商業(yè)形態(tài)的變化分享心得。

提到新的消費(fèi)模式時(shí)，未來(lái)所有零售、所有的體驗(yàn)都會(huì)被重新再定義，市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)者都是一直在變。余國(guó)安分享了一個(gè)概念——“15分鐘生活圈”，意即消費(fèi)者希望可以在15分鐘以內(nèi)抵達(dá)的場(chǎng)景中，完成吃飯、購(gòu)物、見(jiàn)朋友等事情。

提到以往消費(fèi)模式衍生的商業(yè)形態(tài)，“傳統(tǒng)的零售模式，一塊是奢侈品，一塊是餐飲，樓上可能是寫(xiě)字樓，樓下是酒店，這其實(shí)就是廣州太古匯的模式?！彼f(shuō)。

基于消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)在未來(lái)也許會(huì)持續(xù)受到?jīng)_擊。對(duì)于太古未來(lái)商業(yè)的建設(shè)，余國(guó)安分享了內(nèi)部的想法：“可能全部是堆在一起，比較交錯(cuò)?？赡苓@里是一家奢侈品，旁邊就是公園，再旁邊是一個(gè)咖啡廳、寫(xiě)字樓，全部打亂在一起。這就是未來(lái)零售的模式，也是基于這15分鐘生活圈的基礎(chǔ)想法?！?/p>

“作為開(kāi)發(fā)商，不能因?yàn)橄M(fèi)者的改變而把商場(chǎng)砸了重新再蓋，所以需要從整個(gè)體驗(yàn)和未來(lái)的模式提前做好準(zhǔn)備。我們做的項(xiàng)目都是為了未來(lái)的5年，甚至是未來(lái)的10年去考慮的?！庇鄧?guó)安分享道。

回望2023年，太古地產(chǎn)整體利潤(rùn)獲得兩位數(shù)的增長(zhǎng)，一舉提升中高端商業(yè)地產(chǎn)的士氣。財(cái)報(bào)顯示，2023年太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入146.7億港元，同比增長(zhǎng)6%；公司股東應(yīng)占基本溢利115.7億港元，同比增長(zhǎng)33%。

這也是對(duì)太古地產(chǎn)來(lái)說(shuō)具有劃時(shí)代意義的一年。2023年太古地產(chǎn)的零售板塊業(yè)務(wù)收入首次超過(guò)寫(xiě)字樓，且一舉拉開(kāi)了13.08億港元的差距，成為公司內(nèi)部第一大業(yè)務(wù)收入。

其中，內(nèi)地零售物業(yè)租金收入總額為41.91億港元，同比大漲超過(guò)4成。內(nèi)地市場(chǎng)又一次成為太古業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要支撐，其重要性愈發(fā)明顯。

對(duì)此，余國(guó)安分享了一個(gè)數(shù)據(jù)，疫情之前國(guó)內(nèi)的消費(fèi)者只有1/3的奢侈品消費(fèi)是發(fā)生在國(guó)內(nèi)，有2/3是在國(guó)外；但疫情期間絕大多數(shù)都停留在國(guó)內(nèi)。去年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的奢侈品消費(fèi)，有2/3是在國(guó)內(nèi)發(fā)生的，結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。預(yù)測(cè)到2027年，國(guó)人的奢侈品消費(fèi)習(xí)慣都會(huì)一直持續(xù)。

此前財(cái)報(bào)透露，目前在建的太古項(xiàng)目，除去三亞、西安這兩座城市的太古里以外，還有北京頤堤港的辦公樓，以及上海前灘、上海洋徑的兩個(gè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，合計(jì)5個(gè)項(xiàng)目。

未寫(xiě)入財(cái)報(bào)的還有廣州的太古里項(xiàng)目。廣州的項(xiàng)目和三亞一樣同樣未進(jìn)行正式的命名，太古內(nèi)部暫稱“聚龍灣太古項(xiàng)目”。界面新聞曾于2022年9月報(bào)道，廣州珠江太古聚龍灣項(xiàng)目舉行簽約暨動(dòng)工活動(dòng)。