界面新聞?dòng)浾?| 藍(lán)麗琦

3月14日，太古地產(chǎn)（1972.HK）發(fā)布2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

財(cái)報(bào)顯示，2023年太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入146.7億港元，同比增長(zhǎng)6%；公司股東應(yīng)占呈報(bào)溢利26.37億港元，同比下滑67%；應(yīng)占基本溢利（主要撇除投資物業(yè)公平值變化后）115.7億港元，同比增長(zhǎng)33%；應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利（撇除出售資產(chǎn)的溢利）72.85億港元，同比增長(zhǎng)2%；

利潤(rùn)方面，2023年太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)公司股東應(yīng)占基本溢利115.7億港元，同比增長(zhǎng)33%；應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利72.85億港元，同比增長(zhǎng)2%；

資產(chǎn)負(fù)債方面，截止2023年底，太古地產(chǎn)權(quán)益總額（總資產(chǎn)）縮減1%至2881.49億港元；但債務(wù)凈額擴(kuò)大94%至366.79億港元。資本凈負(fù)債比率為12.7%，同比增加6.2個(gè)百分點(diǎn)。

太古地產(chǎn)主席白德利在財(cái)報(bào)中表示，公司股東應(yīng)占溢利增長(zhǎng)3成，主要是反映宣布出售港島東中心12層辦公樓予證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)后，完成出售當(dāng)中9層辦公樓的收益；經(jīng)常性基本溢利增長(zhǎng)2%，主要反映香港和內(nèi)地零售物業(yè)組合及酒店業(yè)務(wù)的強(qiáng)勁復(fù)蘇。

這家已經(jīng)成立超過(guò)50年的港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)無(wú)法滿足于僅靠商業(yè)地位帶來(lái)的榮光，目前除了要在香港站穩(wěn)腳跟以外，已經(jīng)把觸角伸向內(nèi)地的各個(gè)區(qū)域。

零售板塊反超成為太古第一大收入，內(nèi)地零售租金收入增長(zhǎng)4成

從營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，在太古地產(chǎn)146.7億港元的總收入里，就有135.25億港元來(lái)自租金收入，占比超過(guò)92%，為太古的絕對(duì)主營(yíng)收入。

2023年，太古地產(chǎn)的辦公樓租金收入為58.35億港元，同比小幅下滑2%，占總營(yíng)收比例接近4成；零售物業(yè)租金收入為71.43億港元，同比增長(zhǎng)22%，占比接近5成。

零售板塊收入增長(zhǎng)2成，且比辦公樓還要高出13.08億港元，而在2022年還比辦公樓少1.54億港元的收入。這意味著零售板塊實(shí)現(xiàn)反超，成為太古地產(chǎn)第一大業(yè)務(wù)收入。

太古地產(chǎn)的辦公樓主要位于香港。財(cái)報(bào)顯示，2023年太古地產(chǎn)的香港辦公樓物業(yè)組合租金收入總額為54.66億港元，同比微幅下滑2%。太古地產(chǎn)解釋，市場(chǎng)需求仍然低迷，反映經(jīng)濟(jì)持續(xù)不明朗及高息環(huán)境。且由于空置及新增單位令辦公樓供應(yīng)增加，租金仍面臨壓力。

去年寫(xiě)字樓市場(chǎng)疲態(tài)近乎是全國(guó)共性，界面新聞曾對(duì)廣州、北京、杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行報(bào)道。2023年上半年廣州全市寫(xiě)字樓空置率曾突破20%的高位，而杭州第四季度空置率已超過(guò)25%。

與之相對(duì)的是，香港的零售業(yè)務(wù)沒(méi)有退步還能保持增長(zhǎng)，但內(nèi)地的增長(zhǎng)則更為亮眼。

財(cái)報(bào)顯示，太古地產(chǎn)位于香港的零售物業(yè)組合的租金收入總額為24.53億港元，同比增長(zhǎng)10%；內(nèi)地零售物業(yè)租金收入總額為41.91億港元，同比大漲42%，增長(zhǎng)超過(guò)4成。

從太古在內(nèi)地的整個(gè)投資布局來(lái)看，2023年內(nèi)地投資物業(yè)組合的租金收入總額為45.93億港元，同比增長(zhǎng)38%。

不過(guò)這其中還包括了增持成都太古里項(xiàng)目后，所增加的租金收入。

進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)地市場(chǎng)，西安、三亞等5個(gè)新項(xiàng)目在建

去年2月，太古地產(chǎn)花費(fèi)55.5億元，向遠(yuǎn)洋集團(tuán)（3377.HK）收購(gòu)“成都遠(yuǎn)洋太古里”余下35%的股權(quán)，成功對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行100%控股，也是第三家被太古地產(chǎn)100%控股的內(nèi)地項(xiàng)目。

半年后，太古地產(chǎn)將其命名為“成都太古里”。彼時(shí)太古地產(chǎn)主席白德利已經(jīng)多次表達(dá)對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的喜愛(ài)，還表示積極進(jìn)軍其他一線城市和新興一線城市。

財(cái)報(bào)顯示，去年北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯、上海前灘太古里的零售銷售額，分別上升31%、33%、15%、27%、29%、79%。北京和成都的太古里項(xiàng)目都能漲3成左右，上海的甚至大漲近8成。

太古地產(chǎn)也多次在財(cái)報(bào)中強(qiáng)調(diào)，中國(guó)內(nèi)地隨著防疫限制措施解除，人流顯著改善，大部分購(gòu)物商場(chǎng)的零售銷售額大幅超越疫情前水平。

不過(guò)，資本市場(chǎng)更關(guān)注太古內(nèi)地新項(xiàng)目的落地。2023年11月，也就是5個(gè)月前，西安太古里項(xiàng)目正式動(dòng)工。太古地產(chǎn)表示，投入了大量資源探索歷史背景，并聲稱要為這個(gè)城市建造一個(gè)國(guó)際級(jí)文化地標(biāo)。

西安太古里是中國(guó)內(nèi)地迄今最大的“太古里”項(xiàng)目。北京三里屯太古里總計(jì)樓面面積179.23萬(wàn)平方呎，成都太古里為165.45萬(wàn)平方呎嗎，上海前灘太古里為118.87萬(wàn)平方呎。而西安太古里則是293.63萬(wàn)平方呎，比成都和上海的加起來(lái)還要大。

從太古地產(chǎn)最新公布的規(guī)劃來(lái)看，西安太古里目前計(jì)劃是包含零售和文化設(shè)施，且有一間酒店和服務(wù)式公寓，其余發(fā)展計(jì)劃尚待確定。

此外，太古地產(chǎn)位于三亞市海棠灣項(xiàng)目還未命名，但目前已經(jīng)定位為“度假式購(gòu)物商場(chǎng)”，這種形式在太古內(nèi)部也是首個(gè)，同樣聲稱要成為海南島嶄新的豪華旅游目的地。

• 北京頤堤港二期：以辦公樓為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，計(jì)劃分兩個(gè)階段于2025年、2026年落成。
• 西安太古里：以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，發(fā)展方桉正在規(guī)劃中，計(jì)劃由2026年起，分階段落成。
• 三亞項(xiàng)目（未命名）：以零售為主導(dǎo)的發(fā)展項(xiàng)目，計(jì)劃由2025年年底起，分階段落成。
• 上海前灘項(xiàng)目：綜合用途開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，計(jì)劃由2025年起落成。
• 上海洋涇項(xiàng)目：綜合用途開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括住宅買賣部分。發(fā)展方桉正在規(guī)劃中，計(jì)劃由2027起，分階段落成。

（根據(jù)太古地產(chǎn)2023財(cái)報(bào)整理）

除了旅游文化城市外，太古地產(chǎn)在“熱點(diǎn)”城市群——大灣區(qū)也動(dòng)作不斷，不過(guò)最核心的依舊是太古在廣州的第二個(gè)項(xiàng)目——聚龍灣太古。

界面新聞曾于2022年9月報(bào)道，太古聚龍灣項(xiàng)目舉行簽約暨動(dòng)工活動(dòng)，正式開(kāi)建。荔灣區(qū)政府、珠實(shí)集團(tuán)和太古地產(chǎn)正式簽署項(xiàng)目合作協(xié)議。此次太古選址廣州荔灣的白鵝潭片區(qū)，與天河太古匯最大的差異化在于，新項(xiàng)目離佛山城區(qū)更近，更想吸引佛山中產(chǎn)人群前來(lái)消費(fèi)。

但較為微妙的是，太古地產(chǎn)2023財(cái)報(bào)卻全然沒(méi)有描述廣州新項(xiàng)目的內(nèi)容。僅在港元一千億投資計(jì)劃中透露，尚未落實(shí)的項(xiàng)目中，包括在中國(guó)內(nèi)地一線及新興一線城市更多以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，包括廣州及北京，要將中國(guó)內(nèi)地（項(xiàng)目）的總樓面面積增加一倍。

2022年3月，太古地產(chǎn)對(duì)外宣布，計(jì)劃未來(lái)10年投資1000億港元，在香港和內(nèi)地發(fā)展一系列項(xiàng)目，同時(shí)在包括東南亞的不同地區(qū)，開(kāi)展住宅買賣項(xiàng)目。

最新財(cái)報(bào)顯示，截止今年的3月8日，已承諾的投資計(jì)劃總額約為港幣580億元，其中110億港元投資在香港，370億港元投資在內(nèi)地，100億港元投資在住宅物業(yè)買賣項(xiàng)目。

截止3月14日收盤，太古地產(chǎn)報(bào)收16.46港元/股，總市值962.91億港元。