界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

碧桂園迎來了最艱難的時(shí)刻。

8月10日，碧桂園發(fā)布盈利預(yù)警，稱今年上半年的凈虧損將處于450億元至550億元之間，而去年同期的凈利潤(rùn)還盈利19.1億元。

碧桂園公告指出，預(yù)計(jì)凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項(xiàng)目減值增加；以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

碧桂園當(dāng)前正經(jīng)歷成立以來的最大困難，在此次盈利預(yù)警發(fā)布前，市場(chǎng)對(duì)碧桂園的擔(dān)憂已經(jīng)達(dá)到頂峰。

8月8日，碧桂園傳出有兩筆美元票息應(yīng)于8月7日支付但仍未支付。彼時(shí)碧桂園方面向界面新聞進(jìn)行了確認(rèn)，但表示美元債利息支付都有30天的寬限期，公司仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益。

對(duì)于暫緩支付的原因，碧桂園方面表示，受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力。

有分析人士指出，碧桂園是受到監(jiān)管部門支持發(fā)債的示范性優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，也是目前千億房企中碩果僅存的兩家民企之一，此番危機(jī)，進(jìn)一步折射出民營(yíng)房企所面臨的流動(dòng)性困局。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，碧桂園的問題，主要是預(yù)期悲觀、資產(chǎn)流動(dòng)性和和資產(chǎn)價(jià)格的問題，并沒有高非理性的多元化經(jīng)營(yíng)，沒有高資本運(yùn)作。

李宇嘉認(rèn)為，碧桂園發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，其不僅在預(yù)期上的影響太大了，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響也太大，畢竟碧桂園的規(guī)模體量擺在那里。建議地方國(guó)企金融機(jī)構(gòu)，央企金融機(jī)構(gòu)（AMC，政策性銀行）進(jìn)場(chǎng)托底，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

此次碧桂園盈利預(yù)警的公告，也進(jìn)一步解釋了為何這家曾經(jīng)被外界視作優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企之一的房企最終還是走到了如今境地。

碧桂園表示，自2021年以來，行業(yè)步入了前所未有的困難時(shí)期，多重不利因素疊加，導(dǎo)致行業(yè)銷售和公開市場(chǎng)融資面臨嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)探底的背景下，今年上半年多數(shù)房企的業(yè)績(jī)難言理想。據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至8月4日，wind行業(yè)分類的116家A股房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有68家披露了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中38家房企均預(yù)計(jì)虧損，其中不乏一些央國(guó)企。

在行業(yè)大勢(shì)下，碧桂園的銷售情況也不樂觀。今年1–7月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額121億元，連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

銷售情況艱難無疑導(dǎo)致碧桂園自身“造血”能力的進(jìn)一步惡化。

面對(duì)行業(yè)整體極端困難的局面，碧桂園其實(shí)早已啟動(dòng)“保衛(wèi)戰(zhàn)”，包括竭盡全力保障公司現(xiàn)金流安全、最大限度削減支出、大股東支持等。

與此同時(shí)，碧桂園也一直在保交付、保信用。

據(jù)公告，2022年及2023年上半年，集團(tuán)連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司分別交付房屋近70萬套和27.8萬套，2023全年預(yù)計(jì)總交付近70萬套房屋。

此外，2022年至今，盡管融資環(huán)境極其艱難，碧桂園在融資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出的情況下，仍盡全力安排境內(nèi)外融資本息的償付。

TS Lombard亞洲房地產(chǎn)分析師Andrew Lawrence表示，碧桂園一直被許多中國(guó)人視為較好的開發(fā)商之一，但它也遭遇了其他所有人都遭遇的問題。

碧桂園指出，雖然公司上下已全力以赴自救，但市場(chǎng)整體尚未回暖，行業(yè)絕對(duì)規(guī)模下降，資本市場(chǎng)信心修復(fù)尚需時(shí)間，公司整體經(jīng)營(yíng)壓力有增無減，導(dǎo)致2023年上半年預(yù)計(jì)出現(xiàn)較大虧損，特別是受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動(dòng)壓力。

對(duì)此，碧桂園稱，公司管理層進(jìn)行了深刻的反思，雖然對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期有預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力。

為了扭轉(zhuǎn)當(dāng)前困局，碧桂園提出了一系列自救舉措。

第一是全力以赴保交付。這是樓市的安全底線，也是公司最重要的企業(yè)責(zé)任，亦是全體員工高度共識(shí)的目標(biāo)。公司將通過落實(shí)主體責(zé)任、?？顚Ｓ?、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實(shí)保障全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)，兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾。

二是積極化解階段性流動(dòng)壓力。公司將與投資者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，以保障公司的未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為投資者保存價(jià)值、維護(hù)利益。

三是保障經(jīng)營(yíng)有序開展。目前集團(tuán)凈資產(chǎn)充足、土儲(chǔ)充裕，截至2022年年底，凈資產(chǎn)約人民幣3096億元，總權(quán)益可售資源約人民幣12083億元（其中已獲取的權(quán)益可售資源約人民幣9555億元）。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，不同于一些資不抵債的出險(xiǎn)房企，碧桂園的面前資產(chǎn)足以覆蓋所有有息債務(wù)，流動(dòng)性不足只是階段性的問題。

為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力，碧桂園表示將盡最大努力做好銷售，努力盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)，同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管控，進(jìn)一步精簡(jiǎn)組織、減少行政管理費(fèi)用開支，改善經(jīng)營(yíng)效益，更好保障供應(yīng)商、合作方等各利益相關(guān)方的權(quán)益。

第四，碧桂園還會(huì)加強(qiáng)特殊時(shí)期的組織領(lǐng)導(dǎo)，為更好地應(yīng)對(duì)當(dāng)前困難，公司成立了由董事會(huì)主席楊惠妍任組長(zhǎng)的專項(xiàng)工作小組，建立工作機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、高效決策、有力推進(jìn)，努力渡過難關(guān)?！?/span>

雖然公司遇到了自成立以來最大的困難，但碧桂園仍表示對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前景充滿信心，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這一輪的深刻調(diào)整，終將回歸健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道。

“公司將積極貫徹7月24日中央政治局會(huì)議精神，扛起大企業(yè)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，在各級(jí)黨委政府的領(lǐng)導(dǎo)下，充分用好‘民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條’‘金融16條’等有關(guān)政策，既立足當(dāng)前，協(xié)調(diào)各方資源，全力以赴保交付、保運(yùn)營(yíng)；又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)策略和風(fēng)險(xiǎn)化解措施，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)投資者的合法權(quán)益?！?/span>