界面新聞記者 | 黃昱
經(jīng)歷一輪地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整后，曾經(jīng)風(fēng)光無限的 “黑馬”房企將會迎來怎樣的結(jié)局？中國奧園給出的答案是：勉強“活下來”。
這家公司現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項目未來十年在償還項目層面?zhèn)鶆?wù)后僅能產(chǎn)生約185億元現(xiàn)金凈額, 規(guī)模大幅收縮已經(jīng)成了不可避免的結(jié)果。
7月3日，在離除牌期限僅剩3個月時，中國奧園補發(fā)了之前所有未能按時刊發(fā)的業(yè)績報告，包括2021年年報、2022年半年報以及2022年年報，但因持續(xù)經(jīng)營的不確定性，審計機構(gòu)信永中和出具了“不發(fā)表意見”的非標(biāo)準(zhǔn)報告。
解決流動性以及現(xiàn)金流問題，是中國奧園維持持續(xù)經(jīng)營經(jīng)營的關(guān)鍵。據(jù)年報，2021年、2022年，中國奧園分別虧損354.88億元、84.96億元，另截至2022年底，由于還款違約以及交叉違約，其流動負債已超過流動資產(chǎn)的298.69億元。
面對已資不抵債的窘境，盡快對境外約428.18億元、境內(nèi)約662.32億元的總有息負債實現(xiàn)全面?zhèn)鶆?wù)重組，是中國奧園去年來最重要的工作之一。
在補發(fā)業(yè)績報告的前一日即7月2日，中國奧園終于拿出了最終的境外債全面重組方案，與此前出險房企的債務(wù)重組邏輯基本一致，包括債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股的形式。
不過，這份債務(wù)重組方案目前僅獲得持有票據(jù)金額約33%的主要票據(jù)持有人同意，最終要想通過需得到至少75%的投票?，F(xiàn)在看來，債權(quán)人最終都會選擇一起“上岸”，方案通過基本只是時間問題。
即便通過債務(wù)重組方案，但對于中國奧園以及大多數(shù)在此輪地產(chǎn)行業(yè)危機中陷入困境的房企來說，這場擺脫危機并重獲新生的持久戰(zhàn)遠還未結(jié)束。
正如奧園方面所言，當(dāng)前地產(chǎn)銷售行情持續(xù)下滑，消費者購房信心嚴(yán)重不足。為了確保兌付與交樓，以及應(yīng)對未來行業(yè)形勢有可能更加嚴(yán)峻的考驗，公司必須力爭以最少資源消耗堅持最長發(fā)展時間，最大程度整合奧園的所有資源，精打細算分秒必爭，堅持到市場回暖階段有所作為。
郭氏家族出讓股權(quán)
自去年1月初一筆美元債出現(xiàn)違約后，中國奧園就正式對外宣布將啟動全面?zhèn)鶆?wù)重組。
作為較早一批出險的房企，中國奧園的境內(nèi)外債務(wù)重組進展相對緩慢，但據(jù)界面新聞了解，如今的結(jié)果也基本是按其今年初定下的計劃表在推進。
據(jù)中國奧園，其于6月30日與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人組成的債權(quán)人小組，就公司境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達成協(xié)議。
根據(jù)境外重組方案，中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務(wù)工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券，及16億美元永續(xù)債。
其中，中國奧園全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited擬發(fā)行三支共計18億美元新債務(wù)工具，還本/到期日始自2026年9月至2031年9月，票據(jù)現(xiàn)金利率將為每年7.5%-8.8%。
另外一支中國奧園擬發(fā)行的5億美元新債務(wù)工具，到期日為2031年9月，票據(jù)實物支付利率將為每年5.5%。
除了債務(wù)展期外，中國奧園的重組方案中也包含以資抵債的部分。中國奧園擬新發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權(quán)人，對價為每股1.06港元，僅略低于停牌前1.18港元的股價。
據(jù)港交所披露信息，目前中國奧園的總股本約為是29.65億股，其中郭梓文家族合計持有約16.61億股，持股比例達56.01%。待重組方案完成后，郭梓文家族的持股量將減少至12.61億股，持股比例降至31.8%。
此外，中國奧園擬發(fā)行的1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券，也將在2028年9月強制轉(zhuǎn)換為公司普通股份，將占轉(zhuǎn)換后奧園已發(fā)行股本總額的29.9%。
這也意味著中國奧園的總股本將從轉(zhuǎn)換前的39.65億股擴大至56.58億股，在不考慮增持或減持的情況下，郭梓文家族的持股比例將進一步下降至約22.3%?；诖耍惺袌霾聹y，重組完成后，郭梓文的控股權(quán)或?qū)⒉槐！?/span>
不過，奧園方面表示，重組方案成功達成后，郭梓文仍將是奧園第一大股東，不會出現(xiàn)郭主席失去奧園控制權(quán)的局面?！笆聦嵣?，郭主席保留控股權(quán)，也是主要債權(quán)人的要求?！?/span>
在境內(nèi)債方面，中國奧園陸續(xù)達成包括公司債和非標(biāo)的展期安排，完成本金逾人民幣327億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的展期，其他境內(nèi)融資安排展期工作也已進入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段。
業(yè)績大滑坡之后
宣布啟動債務(wù)重組這一年半來，外界對中國奧園的實際經(jīng)營狀況知之甚少，但對其艱難程度是有所預(yù)期的。
從中國奧園補發(fā)的業(yè)績報告來看，無論過去外界多么贊賞這家區(qū)域房企的崛起速度之快，都不及它滑坡的速度快。
從百億到千億銷售，中國奧園大概花了五年。2015-2019中國奧園通過收并購快速擴大規(guī)模，銷售額從150億增長到1180億元，達到約67%的復(fù)合增長率。2020年雖然增速放緩，但仍然增長至1330億。
但如今從千億跌回百億，中國奧園可能只需三年。2022年中國奧園實現(xiàn)合約銷售額約202.2億元，今年1-6月這一數(shù)字已下滑至74.8億元。
相同的數(shù)據(jù)曲線同樣發(fā)生在歸母凈利潤上。在高速增長時期，中國奧園2015-2020年累計獲得歸母凈利潤約為158.5億元，其中2020年盈利最高達59.08億元。
2021年，隨著行業(yè)進入下行周期以及自身陷入債務(wù)危機，中國奧園全年虧損達354.88億元；2022年虧損有所縮小，但依然虧84.96億元。
業(yè)績大滑坡的同時，中國奧園已經(jīng)處于資不抵債的境地。截至2022年底，奧園的總資產(chǎn)為2344.26億元，總負債為2520.63億元，總權(quán)益為-176.37億元。
此外，截至2022年底，中國奧園流動負債超出流動資產(chǎn)約人民幣298.69億元，而銀行及其他借款以及優(yōu)先票據(jù)及債券總額為1090.5億元，且總承擔(dān)約為228.84億元，而其銀行結(jié)余及現(xiàn)金總額（包括受限制銀行存款）僅剩下93.41億元。
僅僅兩年，中國奧園過去打下的江山基本算是付之一炬了。當(dāng)然，相比一些走向退市、破產(chǎn)以及被并購的房企，中國奧園還有活下去的機會。
在提出的境外債務(wù)重組方案中，中國奧園也努力做出一些增厚資本的舉措。
強制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為中國奧園“權(quán)益”入賬。奧園方面表示，若重組方案完成，上市公司的凈資產(chǎn)將顯著增加不低于36億美元，資產(chǎn)負債率則顯著改善，令公司實現(xiàn)輕裝上陣。
債務(wù)重組完成后，中國奧園將為恢復(fù)正常經(jīng)營爭取到更多時間。
為了增強投資者的信心，中國奧園在公告中也擺出了最后剩下的資產(chǎn)。截至2022年底，包括267個開發(fā)物業(yè)項目，總建筑面積約3080萬平方米；總規(guī)劃建面約3160萬平方米的城市更新項目，其中優(yōu)先發(fā)展的有32個；資產(chǎn)凈值約16億元的兩個加拿大項目。
除此之外，還有公允價值126億元的45個投資物業(yè)項目等。
在預(yù)測未來現(xiàn)金流時，中國奧園強調(diào)，未來集團不會獲得新的開發(fā)項目。
在中國房地產(chǎn)市場環(huán)境恢復(fù)正常，中國奧園能夠維持正常業(yè)務(wù)運營，并在項目層面獲得新的融資的前提下，中國奧園預(yù)計，未來十年左右集團開發(fā)項目預(yù)期產(chǎn)生累計無杠桿自由現(xiàn)金流總額約為643億元。
此外，現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項目于未來十年左右償還項目層面?zhèn)鶆?wù)后產(chǎn)生的累計現(xiàn)金凈額預(yù)計約為185億元。在未來十年或更長時間內(nèi)，中國奧園或?qū)⒅鸩匠鍪鄄糠志硟?nèi)及境外資產(chǎn)，出售所得款項凈額（扣除抵押債務(wù)還款后）預(yù)計約為80億元至138億元。
屬于中國奧園這類民營房企的高速增長時代已經(jīng)徹底離去，未來若能向著“小而美”的新定位發(fā)展已是最好的結(jié)局。