界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
被萬科從廣信資產(chǎn)包中舍棄的紫蘭苑地塊，在廣州6月16日的公開土拍中遇冷，最終被中海地產(chǎn)以約20億元底價(jià)拿下。
6年前，中海曾與廣信資產(chǎn)包擦肩而過。2017年6月，萬科在與中海、保利、華潤等房企的競爭中，以551億元的高價(jià)拿下廣信資產(chǎn)包。這個(gè)資產(chǎn)包中擁有廣州市核心區(qū)域16宗可開發(fā)土地，可開發(fā)計(jì)容建面約211萬平方米。
在當(dāng)年王石離開萬科之際，他曾說這是自己告別萬科的“大禮包”。
拿下資產(chǎn)包6年來，萬科一直是獨(dú)自開發(fā)。但在今年5月，廣州的供地名單中有了來自廣信資產(chǎn)包中的紫蘭苑和蕙蘭苑地塊，。
根據(jù)掛牌信息，紫蘭苑地塊為住宅兼商業(yè)商務(wù)用地，地塊起拍價(jià)約20億，折合樓面價(jià)約2.4萬元/平方米；蕙蘭苑地塊為純住宅用地，總起價(jià)約14億，折合樓面價(jià)2.6萬元/平方米，正式競拍時(shí)間在6月26日。
據(jù)界面新聞了解，萬科此前轉(zhuǎn)化出的廣信資產(chǎn)包中的項(xiàng)目，并未通過公開招拍掛確認(rèn)開發(fā)主體，而是由萬科直接開發(fā)銷售。因此當(dāng)紫蘭苑地塊、蕙蘭苑地塊出現(xiàn)在廣州的公開招拍掛土地名單中時(shí)，有業(yè)內(nèi)猜測是否是走個(gè)招拍掛流程以延續(xù)土地使用權(quán)。
但從最終萬科并未參與土拍的結(jié)果來看，紫蘭苑地塊和蕙蘭苑地塊被政府收儲(chǔ)，或是萬科在完成一級(jí)開發(fā)后，為了盡快盤活資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，選擇交出二級(jí)開發(fā)權(quán)。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對界面新聞表示，紫蘭苑此番以政府收儲(chǔ)出讓的方式被中海拿下，從萬科的角度來說快速回流了資金，從政府的角度來說加快了片區(qū)開發(fā)，從中海的角度來說，獲得了一塊位置不錯(cuò)的市區(qū)土地，是各方利益訴求平衡的結(jié)果。
紫蘭苑地塊的競拍熱度，遠(yuǎn)沒有其受到的市場關(guān)注度高，中海地產(chǎn)也是在離競拍結(jié)束前40分鐘才出價(jià)，出人意料的幫紫蘭苑地塊避免了流拍的命運(yùn)。
一家近期參拍廣州土地的國企投拓人員告訴界面新聞：“我們對廣州第二批土地中的多塊地都有參拍意向，但沒有報(bào)名紫蘭苑地塊，因?yàn)橛X得地塊素質(zhì)不太好。”
首先從區(qū)位來說，兩宗地塊均位于荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西，靠近廣州地鐵1號(hào)線坑口站，落在廣信資產(chǎn)包在荔灣轉(zhuǎn)化出的首個(gè)住宅項(xiàng)目萬科金域曦府南側(cè)。
地塊所處的花地灣板塊是廣信資產(chǎn)包中最龐大、最核心部分。在這里萬科規(guī)劃了體量龐大的花地灣項(xiàng)目，占地面積約1平方米公里，已開建的住宅項(xiàng)目除了清盤中的金域曦府外，還有近期將入市的瑧園、朗庭，未來供應(yīng)量巨大。
廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對界面新聞表示，很多房企不愿意參拍紫蘭苑地塊的原因正是因?yàn)橹苓吂?yīng)大，項(xiàng)目亮點(diǎn)不突出，后續(xù)開發(fā)競爭壓力大，存在不確定性。而在如今的市場環(huán)境下，大多數(shù)房企都更愿意拿確定性更強(qiáng)的項(xiàng)目。
此外，相比萬科的收購地價(jià)，中海地產(chǎn)以市場價(jià)購買的紫蘭苑地塊并不具備價(jià)格優(yōu)勢。并且，根據(jù)出讓要求，競得人需配建計(jì)容建面不少于8500平方米的商業(yè)商務(wù)物業(yè)，建成后相關(guān)政府部門將以1萬元/平方米的價(jià)格回購。
值得一提的是，紫蘭苑地塊還被地鐵1號(hào)線從中間穿過，具有一定的開發(fā)難度。據(jù)出讓要求，由于地塊涉及地鐵1號(hào)線、22號(hào)線區(qū)間隧道范圍，競得人在辦理下一步規(guī)劃審批手續(xù)前，還要取得城市軌道交通經(jīng)營單位意見。
“按照項(xiàng)目周邊新盤5萬多/平方米的房價(jià)，中海所拿紫蘭苑地塊2.4萬元/平方米的地價(jià)不能說便宜，但也不能說貴，市場價(jià)罷了。”肖文曉指出，現(xiàn)在這個(gè)競爭充分的市場，企業(yè)想要“好做”的項(xiàng)目就要有“搖號(hào)”的運(yùn)氣，否則只能老老實(shí)實(shí)拼實(shí)力、拼產(chǎn)品、拼營銷。
中海地產(chǎn)與廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目存在一定淵源。
2017年6月29日，中海地產(chǎn)曾是萬科的競爭者之一，當(dāng)時(shí)其他競拍的還有碧桂園、保利、越秀、信達(dá)、華發(fā)和華潤置地等房企，最終萬科以551億元的高價(jià)拿下，較446.8億元的起拍價(jià)高出104.2億元。
萬科當(dāng)時(shí)對競得這一資產(chǎn)包的興奮是溢于言表的，拿下的第二天，恰好是創(chuàng)始人王石的退休日期。他在萬科股東會(huì)上發(fā)表退休感言時(shí)提到，廣信資產(chǎn)包就是自己告別萬科的“大禮包”。
從開發(fā)體量上來看，這確實(shí)是個(gè)“大禮包”，能給廣州萬科提供了充足的土地儲(chǔ)備。但廣信資產(chǎn)包并不是一塊容易消化的“肥肉”，由于涉及歷史遺留問題、債務(wù)債權(quán)糾紛及城市更新問題，又牽涉到多方主體利益，開發(fā)難度極大，至今進(jìn)展緩慢。
為了緩解資金壓力，2020年6月，萬科為廣信資產(chǎn)包拉來了以中國信達(dá)牽頭的7家戰(zhàn)略投資者。
萬科將廣州萬溪公司（廣信資產(chǎn)包的開發(fā)主體）50%股權(quán)，以70.4億元轉(zhuǎn)讓給戰(zhàn)投，同時(shí)收回前期提供的320億元股東投入，共計(jì)收回390.4億元資金。
但萬科當(dāng)時(shí)也與戰(zhàn)投方簽署了類似“對賭”的協(xié)議——萬科需確保自合作協(xié)議簽訂之日起滿五年內(nèi)，取得廣信資產(chǎn)包內(nèi)資產(chǎn)對應(yīng)的不少于210.98萬平方米權(quán)益計(jì)容建筑面積的批復(fù)文件。
如今，要完成當(dāng)初對戰(zhàn)投方的承諾，萬科還有兩年時(shí)間。
在開發(fā)方面，萬科這幾件確實(shí)進(jìn)展不順，獲取廣信資產(chǎn)包的前五年，僅成功開發(fā)出兩個(gè)住宅項(xiàng)目入市銷售，分別是萬科喜悅里、萬科金域曦府。2023年準(zhǔn)備推出4個(gè)項(xiàng)目，分別是位于荔灣區(qū)花地灣的臻園、朗庭，越秀區(qū)的萬科璟秀府，白云區(qū)的萬科璟云府。
從萬科歷年財(cái)報(bào)披露，2023年也將是廣信資產(chǎn)包兌現(xiàn)最多的一年，2018-2021年，廣信資產(chǎn)包均無竣工面積，2022年竣工建筑面積僅為1.97萬平方米，2023年計(jì)劃開工建筑面積則達(dá)到32.61萬平方米，計(jì)劃竣工建筑面積為21.41萬平方米。
即便如此，相對于211萬平方米的總建筑面積，廣信資產(chǎn)包在時(shí)隔6年后的開工率依然較低。這期間，昔日的“大禮包”更像是“大包袱”壓在萬科身上。