界面新聞記者 | 黃昱

在土地市場風(fēng)頭強勁的廣州國企越秀地產(chǎn)（00123.HK）也要通過股權(quán)融資來籌集拿地資金了。

4月20日，經(jīng)過短暫停牌后，越秀地產(chǎn)發(fā)布供股融資公告，將按每持有100股現(xiàn)有股份可獲發(fā)30股供股股份的基準(zhǔn)，以9港元/股的認購價供股約9.29億股股份，以籌集約83.6億港元（扣除開支前）。

越秀地產(chǎn)對界面新聞表示，本次股權(quán)融資是基于經(jīng)濟平穩(wěn)增長和房地產(chǎn)市場回暖的機會，希望利用供股進一步加強公司在核心城市獲取優(yōu)質(zhì)投資項目的機會，將資源投放至大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市及重點省會城市的優(yōu)質(zhì)項目。

雖然“不差錢”，但對于越秀地產(chǎn)這樣的國企來說，其加杠桿的空間還是受到嚴格制約。越秀地產(chǎn)去年杠桿有明顯上升，截至2022年底，其凈借貸比例同比增加15.6個百分點至62.7%

越秀地產(chǎn)上一次供股還是2014年，當(dāng)時的發(fā)行價格為1.25港元/股，融資額約為38.5億港元。

為了抓住窗口期拿地，股權(quán)融資顯然比借貸更有優(yōu)勢。

越秀地產(chǎn)董事認為，與借貸或發(fā)行債務(wù)證券不同，供股不會產(chǎn)生利息負擔(dān)或額外債務(wù)，故為其籌集長期資金優(yōu)先選擇的辦法。

據(jù)不完全統(tǒng)計，去年11月股權(quán)融資全面重啟以來，已有超過30家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，但在A股的定增進度更慢，基本仍在推動過程中，H股定增的速度要快很多，大概在發(fā)布股權(quán)融資計劃后一周左右完成，目前萬科、碧桂園等房企都在H股完成了配股融資。

雖然都是股權(quán)融資，但與去年底以來多數(shù)房企選擇配股融資不同，越秀地產(chǎn)此次選擇的是供股融資。對此越秀地產(chǎn)表示，供股將使所有股東能夠參與本公司之未來發(fā)展并從中受益。

配股融資，即發(fā)行新股售予特定投資者，往往會攤薄原有股東的權(quán)益，因此很容易引發(fā)資者的看空情緒，導(dǎo)致股價短期承壓。

而供股是指上市公司發(fā)行新增股票讓現(xiàn)有股東認購，股東可按其持股比例認購新股。也就說是，供股融資可以讓越秀地產(chǎn)原有股東自主選擇認購新股以避免原有權(quán)益被分攤。

雖然有了選擇權(quán)，但行使認購權(quán)對于股東而言需要不少的資金支出，因此并不一定所有合資格股東均會行使認購權(quán)。為此，越秀地產(chǎn)也設(shè)計了一份供股融資的兜底計劃。

根據(jù)公告，若所有合資格股東均承購其于供股項下的配額，那作為第一大股東的越秀企業(yè)對越秀地產(chǎn)的持股將由約12.3億股增加為約16億股，持股比例不變，仍為39.78%。

但若其他合資格股東均不做承購，那越秀企業(yè)將申請承購剩余供股股份，持股將升至約18.8億股，持股比例升至46.73%，同時聯(lián)席包銷商也需根據(jù)包銷協(xié)議項下的包銷責(zé)任，承購供股股份約2.8億股，占供股完成后的6.95%。

在股權(quán)融資的選擇上，越秀地產(chǎn)也是耐心等到了股價更合適的時機，并沒有在11月股權(quán)融資閘門打開后就立即融資。

2021年底越秀地產(chǎn)股價約為6.4港元/股，受其良好的業(yè)績表現(xiàn)，去年以來持續(xù)走高，在去年11月之后漲勢更是明顯，到今年4月18日，越秀地產(chǎn)盤中的最高價達到13.42港元/股，創(chuàng)下其上市以來的最高股價紀(jì)錄。

盡管股價大幅上漲，但越秀地產(chǎn)還是選擇大幅折讓供股，9港元/股的定價較股份于最后交易日期收市價12.56港元折讓28.3%，較過往連續(xù)五個交易日平均收市價13.02港元折讓30.9%，而較其經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值每股股份17.15港元折讓達47.5%。

越秀地產(chǎn)的股價折讓幅度遠高于同行，例如萬科3月H股配售的定價相較于最后交易日期收市價折價約6.12%，碧桂園去年12月H股配售的定價相較于最后交易日期收市價折讓14.83%。

在此背景下，供股計劃披露后，越秀地產(chǎn)的股價有所下滑。4月20日大幅下滑11.62%，當(dāng)日收盤價約為11.1港元/股。

為了籌資拿地，這也是越秀地產(chǎn)必需要經(jīng)歷的陣痛。

在同行普遍收縮拿地的情況下，越秀地產(chǎn)近年來逆勢拿地的態(tài)勢明顯，同時加緊彌補過去布局過于集中的缺陷。

據(jù)界面新聞了解，2020年，越秀地產(chǎn)的土地投資支出為410億元，超出原本的土地預(yù)算近110億元；2021年，越秀地產(chǎn)拿地支出444.8億元，新進入了北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節(jié)、郴州8個城市。

2022年，在不少房企暫緩拿地時，越秀地產(chǎn)拿地力度位居行業(yè)前列，拿地支出415.8億元，在廣州、佛山等12個城市新增37幅土地，新進入合肥。大本營廣州仍是越秀地產(chǎn)拿地的重點，2022年拿地了10宗地塊。

對于2023年的拿地預(yù)算，越秀地產(chǎn)的計劃與2022年差不多，大概是400億元。

進入2023年，越秀地產(chǎn)給外界展示出較強的拿地魄力，接連在北京、上海、杭州、成都等土地市場拿地，截至目前，拿地金額已突破百億。

具體來看，越秀地產(chǎn)年初以約59億元在北京今年2月的集中供地中一口氣拿下兩宗地塊，成為那場土拍中最大贏家。

最近在競爭激烈的上海土拍中，越秀地產(chǎn)拿地決也很強，以7.2億元摘得上海靜安區(qū)一宗迷你商住用地后，在一宗浦東新區(qū)周浦站地塊參拍中，因為遞交營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍不符而失去參拍資格，遺憾出局。

在發(fā)布供股融資計劃的同一日，越秀地產(chǎn)以搖號的方式在成都拿下一宗宅地，成交價約13.9億元。

即便逆勢拿地意愿較強，但越秀地產(chǎn)依然聚焦核心一二線城市。

“從前兩個月的數(shù)據(jù)來看，樓市確實是有要復(fù)蘇的跡象，但結(jié)構(gòu)性機會明顯，市場分化越來越嚴重，不好的地方確實也賣不出去。”越秀地產(chǎn)董事長林昭遠近期表示，公司現(xiàn)在是搶節(jié)點，比較好賣的項目就抓緊推出，抓緊去化，抓緊回流，回流之后抓緊去投資更好的機會的項目。