界面新聞記者 | 黃昱
房地產行業(yè)深度調整期，萬科業(yè)績在財務報表上實現(xiàn)了企穩(wěn)。
據(jù)萬科2022年財報，去年實現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸母凈利潤約為226.2億元，在上一年的基數(shù)背景下，實現(xiàn)同比回升0.4%。
對于萬科而言，在房地產行業(yè)普遍面臨利潤大幅下降甚至虧損的局面下，這已經是一份不用再向投資者道歉的成績單。
為使業(yè)績企穩(wěn)，萬科管理層去年主要采取有針對性的行動來提升開發(fā)業(yè)務的整體業(yè)績回報。
在3月31日萬科業(yè)績發(fā)布會上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經營本部CEO張海表示，去年一年對開發(fā)經營業(yè)務的工作安排主要圍繞“保安全、穩(wěn)利潤、提回報”，經營離散度高的問題得到了顯著改善。
房企需要認清大勢，萬科主席郁亮表示，行業(yè)未來無法再回到對住宅開發(fā)過于依賴的階段，對于大型房企而言，開發(fā)、經營、服務并重是必然選擇。萬科會在確保自己活下去的情況下，堅守開發(fā)經營服務并重的戰(zhàn)略。
對于現(xiàn)階段的房地產市場，郁亮認為既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。從萬科的視角，結論與去年類似，市場仍然處于溫和恢復的階段。
凈利潤企穩(wěn)
在2021年利潤大幅下滑時，萬科管理層對外做出了反思和檢討，并將原因歸結于投資管理方式存在問題以及多元化業(yè)務投入大。
如今多元化業(yè)務學費已經基本交完，但要為萬科帶來明顯的正向盈利還需要時間，因此萬科當下扭轉局面的關鍵還是在于地產開發(fā)業(yè)務。
2022年萬科約5038.4億元的營業(yè)收入中，來自房地產開發(fā)及相關資產經營業(yè)務的營業(yè)收入為4704.5億元，占比93.4%；來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為257.7億元，占比5.1%。
萬科地產開發(fā)業(yè)務的主要挑戰(zhàn)在于，單一公司、單一區(qū)域能力參差不齊、操盤表現(xiàn)離散度大，一些項目達不到平均水平，從而拉低了整體的業(yè)績回報。
此外，房企近年來也普遍面臨毛利率下滑的壓力，萬科也不例外。數(shù)據(jù)顯示，萬科去年稅前整體毛利率19.6%，同比下降2.2個百分點，稅后毛利率約為14.7%，同比下降2.5和百分點。其中房地產開發(fā)業(yè)務的稅前結算毛利率約為20.4%，同比也有一定程度下降。
萬科財務負責人韓慧華指出，過去兩年，特別是2022年，行業(yè)深入調整，銷售大幅下降，銷售端的毛利率還是有相當壓力。而且房地產結算有一定滯后性，隨著銷售資源逐步進入竣工交付，銷售端壓力在未來1-2年結算端會有反應，所以結算毛利率階段性還會有一定下滑壓力。
為了提升項目回報率，萬科在2022年新增投資的精準度和投后管理上進一步優(yōu)化，新項目的質量提高，全年權益總投資額496億元，已開項目投資兌現(xiàn)度近90%，同時新增投資的毛利水平在20%左右。
對于萬科在穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務毛利率水平上的具體做法，張?？偨Y稱，除了對新增投資更加謹慎外，萬科現(xiàn)在首先做的工作是穩(wěn)存量資源的毛利率，存量資源的提效和增收。存量資源也分兩個部分，一個是在建在售的存量，另一個是土地階段存量。
“過去一年我對開發(fā)經營業(yè)務有一些感受，就是回報的水平看似是若干個指標，但它其實背后是模式的選擇以及與之匹配的能力的體現(xiàn)?！睆埡Ｕf道。
因此，萬科要求7大地產開發(fā)區(qū)域要根據(jù)所在市場的環(huán)境以及競爭態(tài)勢進行專門的能力建設，比如強調上海區(qū)域、南方區(qū)域需要重點建設商辦住綜合體的開發(fā)和經營能力。
經營服務業(yè)務付完學費
開發(fā)經營業(yè)務對萬科凈利潤具有決定性作用，代表了萬科的當下；經營服務業(yè)務經過多年孵化，需要盡快形成正向貢獻，發(fā)揮第二增長曲線的優(yōu)勢，這是決定萬科未來估值高低的關鍵。
2022年，萬科明確指出，在經過十年探索后將長租公寓與物業(yè)服務、物流倉儲、商業(yè)一同確定為經營服務業(yè)務的主要方向。
去年萬科經營服務業(yè)務保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%。其中萬物云于2022年分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%；物流倉儲實現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%；長租公寓收入同比增長12.1%至32.4億元。
在郁亮看來，萬科的經營服務類業(yè)務優(yōu)勢在于方向對、起步早、布局全、協(xié)同多。
起步早的好處在于，把學費基本已經交完。郁亮指出：“到去年為止，經營服務業(yè)務整體對報表的貢獻是0，這已經是很好的成績了，因為過去經營服務是要吃掉很多利潤的，所以我們叫付學費。如今學費付完了，開始有正向貢獻了，終于不再成為負擔?！?/span>
萬物云是萬科如今已明確盈利的經營服務業(yè)務之一，2022年歸母凈利潤約為15.1億元。
對長租公寓業(yè)務，萬科則在去年就表示將于2023年實現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利。
從2022年初兼任長租公寓BU首席執(zhí)行官的萬科總裁祝九勝表示，長租公寓今年實現(xiàn)報表盈利的目標不會改變。具體的行動方案和舉措總結為兩句話，一是圍繞需求去建設，二是經營運營挖潛。
眾所周知，如今政策層面對經營服務類業(yè)務重視度和支持都越來越高，REITs、不動產私募股權基金等都已逐步開放，將推動經營性不動產實現(xiàn)“投融建管退”的閉環(huán)。
郁亮認為，新發(fā)展階段下，經營性不動產對投資者的吸引力在明顯變強。經營性不動產的收益率與全社會平均回報水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創(chuàng)造長期、穩(wěn)定回報的優(yōu)勢會變得更加明顯。
但相比地產開發(fā)業(yè)務動輒幾十上百億的利潤，經營服務類業(yè)務需要更長時間的運營，也需要耐得住寂寞。
“經營服務業(yè)務賺的就是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心?！庇袅琳f。