界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

今年以來，萬科從南至北開啟了一場人事大換防，這次是在上海區(qū)域。

3月23日，接近萬科內(nèi)部人士告訴界面新聞，萬科上海區(qū)域內(nèi)部于22日傍晚發(fā)文，對(duì)其下轄的多個(gè)城市公司總經(jīng)理做了一次調(diào)整，共涉及5則人事變動(dòng)。

其中包括：原南京公司總經(jīng)理王昂調(diào)任上海區(qū)域擔(dān)任商用置業(yè)總經(jīng)理；寧波總經(jīng)理趙曉磊擔(dān)任南京公司總經(jīng)理；南通總經(jīng)理丁寧擔(dān)任寧波公司總經(jīng)理；蕪湖總經(jīng)理寧昭擔(dān)任南通公司總經(jīng)理；南京公司副總經(jīng)理王大祥擔(dān)任蕪湖公司總經(jīng)理。

此次調(diào)動(dòng)最大的變化是，南京的王大祥從事業(yè)部總升任城市公司總經(jīng)理，屬于明確的升職；而南京公司總經(jīng)理王昂離開了萬科傳統(tǒng)的住宅板塊，有降職意味。其他幾人雖是平調(diào)，但從城市量級(jí)上來看，也有升職意味。

對(duì)于此次上海區(qū)域的人事調(diào)整，萬科方面暫無回應(yīng)。上述接近萬科人士表示，調(diào)整的目標(biāo)應(yīng)該是提升業(yè)績，上海區(qū)域是房企的糧倉，但去年南京、寧波、南通的業(yè)績都有一定程度下滑。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2022年萬科在寧波的銷售業(yè)績約為71.8億元，較2021年約195億元大幅減少123億元，排名也下滑了三個(gè)名次；在南通的銷售金額則由2021年的136億元減少至2022年的11.69億元，銷售額減少124.3元，排位由第二名降至第七名。

在南京市場也不例外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，萬科南京2022年實(shí)現(xiàn)銷售額約90.63億元，較之2021年的銷售業(yè)績減少了158.34億元，銷售排位下降了8名，僅位列第12名，落后于保利、金地、招商蛇口等房企。

“今年1、2月份市場開始回暖，但到3月份市場其實(shí)又有了回落，房企的壓力都比較大，希望盡可能抓住窗口期多創(chuàng)造業(yè)績，”上述人士表示。

萬科有地總?cè)耸聯(lián)Q防的傳統(tǒng)，但今年格外頻繁，涉及區(qū)域不僅包括大本營所在地南方區(qū)域、大糧倉上海區(qū)域，還有北京區(qū)域、東北區(qū)域等，折射出這家龍頭房企的焦慮感和進(jìn)取心。

今年1月9日，萬科南方區(qū)域率先進(jìn)行了一次重大人事變動(dòng)，原東莞萬科總經(jīng)理周嶸出任深圳萬科總經(jīng)理、原南方區(qū)域副總經(jīng)理李東調(diào)任東莞總經(jīng)理。

到了1月底，南方區(qū)域又進(jìn)行了更大范圍的人事調(diào)整，并且還涉及跨區(qū)域。原佛山萬科總經(jīng)理黃運(yùn)林調(diào)任北京區(qū)域公司合伙人，原廈門萬科總經(jīng)理常樂調(diào)任佛山萬科總經(jīng)理，原南方區(qū)域產(chǎn)城事業(yè)部首席合伙人、總經(jīng)理高駿調(diào)任廈門萬科總經(jīng)理，原惠州萬科總經(jīng)理劉健華調(diào)任東莞公司合伙人，原南方區(qū)域合伙人陳致中調(diào)任惠州萬科總經(jīng)理。

緊隨其后，萬科北京區(qū)域、東北區(qū)域也進(jìn)行了人事大調(diào)整。包括萬科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍調(diào)任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈調(diào)任北京萬科總經(jīng)理等。

城市總調(diào)整已是萬科常態(tài)，以“業(yè)績論英雄”一直是萬科高管任命的標(biāo)準(zhǔn)，職位的升降反映了職業(yè)經(jīng)理人上一年的業(yè)績。

2022年，某些萬科城市公司的業(yè)績甚至腰斬，為保持銷售規(guī)模，集團(tuán)也開始了一輪城市公司營銷負(fù)責(zé)人的調(diào)整。

當(dāng)年9月，張建新被免去天津公司首席合伙人、總經(jīng)理職務(wù)，不再擔(dān)任北京區(qū)域BG經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)（EMT）成員，調(diào)入北京區(qū)域BG本部工作，職級(jí)由集團(tuán)GP（核心合伙人）下調(diào)一級(jí)至SP（骨干合伙人）。

接替張建新天津公司首席合伙人（GP）、總經(jīng)理職位的是原煙臺(tái)萬科總經(jīng)理王一川。

在營銷條線，萬科2022年底也進(jìn)行了調(diào)整，原萬科成都公司營銷負(fù)責(zé)人何楊陽離職，隨后由原萬科貴陽公司營銷負(fù)責(zé)人趙濤接任；原萬科鄭州公司營銷負(fù)責(zé)人郭帥則接任貴陽公司營銷負(fù)責(zé)人職位。

到今年1月份，萬科還在繼續(xù)更換城市營銷負(fù)責(zé)人，如原萬科重慶公司營銷負(fù)責(zé)人徐摯，調(diào)任重慶項(xiàng)目合伙人；原萬科重慶營銷公司負(fù)責(zé)人張鈺，接任重慶公司營銷負(fù)責(zé)人職位。1個(gè)月后，閆冰又接任了張鈺重慶公司營銷總的位置。

就此次上海區(qū)域而言，這是吳鏑自2021年12月升任上海區(qū)域區(qū)首以來，進(jìn)行的第一次城市總調(diào)整動(dòng)作。

據(jù)了解，此次城市總換防，得到了萬科聯(lián)席總裁張海的首肯，吳鏑更多的是執(zhí)行。此前主管營銷的吳鏑，如今還需要分管整個(gè)萬科營銷、業(yè)績實(shí)現(xiàn)等業(yè)務(wù)，屬于萬科開經(jīng)EMT成員。

事實(shí)上，這也是張海一貫的行事風(fēng)格。

在吳鏑晉升上海區(qū)首時(shí)，萬科上海區(qū)域就進(jìn)行了一系列的換防，如南京公司總經(jīng)理耿冰調(diào)任上海公司總經(jīng)理；時(shí)任上海公司執(zhí)行總經(jīng)理的王昂調(diào)任南京公司總經(jīng)理；無錫公司總經(jīng)理陳灝調(diào)任杭州公司總經(jīng)理；上海區(qū)域合伙人陳江鳴調(diào)任無錫公司總經(jīng)理。

業(yè)內(nèi)人士分析，萬科上海區(qū)域此次調(diào)整除了城市公司業(yè)績不夠理想外，也與萬科上海區(qū)域急需擴(kuò)大土儲(chǔ)有關(guān)。

在上海的公開土地市場，萬科在2020年至2022年的三年時(shí)間內(nèi)均未參與拿地，這期間同樣未在上海拿地的頭部房企還有中海地產(chǎn)與華潤置地。

但為了在上海補(bǔ)充土儲(chǔ)，萬科曾通過股權(quán)騰挪的方式曲線拿地。2022年11月，據(jù)萬科公布的銷售簡報(bào)，新增開發(fā)項(xiàng)目增加了位于上海靜安區(qū)的雅賓利四期項(xiàng)目，權(quán)益比例為70%，需支付權(quán)益地價(jià)款為84.42億元。

雅賓利四期的項(xiàng)目地塊，是2022年9月上海靜安國資以總價(jià)超120億元拿下的地塊。

在當(dāng)時(shí)土拍的前一周，拿地企業(yè)北萬置業(yè)的工商信息曾發(fā)生變更，上海靜安國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司增加持股至70%，上海萬科退出。

而在北萬置業(yè)拿地之后，上海靜安國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司在2022年11月宣布擬轉(zhuǎn)讓北萬置業(yè)70%股權(quán)。此后，靜安國資完成退出，上海萬科企業(yè)和南通萬語企業(yè)回到北萬置業(yè)的股東名單內(nèi)。這兩家萬科全資擁有的公司持股合計(jì)比例為70%，也就是萬科公布的雅賓利四期項(xiàng)目的權(quán)益比例。

今年4月，上海即將開啟2023年首輪集中供地，萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地這三家頭部房企可能會(huì)重回上海土拍市場，競爭也將更激烈。萬科要想在兵家必爭的上海拿下好地塊，也不是一件容易的事。

在上海區(qū)域的其它城市，萬科也在積極補(bǔ)倉。在今年的第一輪土拍中，萬科在南京以23.95億拿下了G05地塊，但在杭州土拍只算得上是“陪跑”。

不過，眼下房地產(chǎn)市場仍未見明朗，萬科城市總在當(dāng)前進(jìn)行集中大調(diào)整，最終究竟能不能改善業(yè)績現(xiàn)狀，能不能真正解決上海區(qū)域的“糧草”短缺問題，仍要繼續(xù)觀察。