界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
當(dāng)房企2022年業(yè)績(jī)普遍出現(xiàn)大面積坍塌時(shí)，廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)不僅銷(xiāo)售規(guī)模保持了增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)也同比提高10.2%至39.5億元。
在此背景下，越秀地產(chǎn)也成為少數(shù)有底氣召開(kāi)線下業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，直面媒體和投資者拷問(wèn)的企業(yè)。
3月15日，在香港召開(kāi)的2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示，在設(shè)立2023年銷(xiāo)售目標(biāo)時(shí)確實(shí)也有點(diǎn)糾結(jié)，因?yàn)槿ツ晖瓿赡繕?biāo)已經(jīng)很累了，今年擔(dān)心給自己定的目標(biāo)太高，最后結(jié)合今年市場(chǎng)有所回暖的趨勢(shì)，定下了6%的增長(zhǎng)目標(biāo)。
越秀地產(chǎn)正迎來(lái)逆勢(shì)擴(kuò)張期，2022年，在大多數(shù)房企銷(xiāo)售呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)的情況下，越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)8.6%至1250.3億元，是主流房企中唯一銷(xiāo)售正增長(zhǎng)的公司。
與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模排名攀升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，其銷(xiāo)售排名從2021年的37名躍升至2022年的第16名。
2023年以來(lái)，越秀地產(chǎn)勢(shì)頭不減。今年2月，越秀地產(chǎn)因在北京大手筆拿下兩宗地而出盡風(fēng)頭，外界對(duì)其在北京乃至整個(gè)華北市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局更加關(guān)注。
對(duì)此，林昭遠(yuǎn)對(duì)界面新聞表示：“我們今年北方招來(lái)了郭偉智（原金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理）和董毅，人才建設(shè)走在前面，馬上就會(huì)開(kāi)花結(jié)果。北京會(huì)是我們要重點(diǎn)發(fā)展的城市，其它北方的城市像青島、濟(jì)南這些也會(huì)考慮拿地?！?/span>
難得的利潤(rùn)增長(zhǎng)
據(jù)越秀地產(chǎn)年報(bào)，其2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為724.2億元，同比上升26.2%；歸母凈利潤(rùn)為39.5億元，同比上升10.2%；核心凈利潤(rùn)約為人民幣42.4億元，同比上升2.1%。按核心凈利潤(rùn)的派息比率為40%。
在地產(chǎn)行業(yè)下行期，越秀地產(chǎn)能夠繼續(xù)保持利潤(rùn)正增長(zhǎng)的重要原因主要有兩個(gè)，一是銷(xiāo)售回款率提升，二是央國(guó)企具備的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)。
越秀地產(chǎn)指出，2022年集團(tuán)一方面加快物業(yè)的銷(xiāo)售，全力促銷(xiāo)售回款，本年合同回款率同比有明顯的提升；另一方面拓展多元化融資渠道，平均融資成本同比進(jìn)一步下降。
2022年房企整體融資艱難，但央國(guó)企優(yōu)勢(shì)明顯。據(jù)越秀地產(chǎn)介紹，其抓住了國(guó)內(nèi)利率下行的有利市場(chǎng)融資環(huán)境，優(yōu)化調(diào)整境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)。
首先在境內(nèi)債方面，越秀地產(chǎn)抓住窗口機(jī)會(huì)，全年于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共98.4億元，加權(quán)平均利率3.11%。
其次，越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰透露，越秀地產(chǎn)也抓住開(kāi)發(fā)貸利率下行的機(jī)會(huì)，新增開(kāi)發(fā)貸利率水平控制在3.65%。對(duì)于存量貸款則在積極跟金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行洽商，原來(lái)超過(guò)4%甚至5%利率的也申請(qǐng)下調(diào)，取得了一些成功。
西政資本指出，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，銀行對(duì)央國(guó)企開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)倍加青睞，但對(duì)普通中小民營(yíng)房企則仍保持距離。
越秀地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，2022年，越秀地產(chǎn)的平均借貸成本同比下降10個(gè)基點(diǎn)至4.16%。
對(duì)于未來(lái)融資成本是否會(huì)進(jìn)一步下降，林峰表示，實(shí)際還要看國(guó)內(nèi)外整體利率的走勢(shì)，越秀地產(chǎn)的目標(biāo)是整體融資利率水平控制在行業(yè)前五的水平。
林昭遠(yuǎn)指出：“現(xiàn)在融資就是哪里便宜往哪里去，美元債現(xiàn)在這么貴，不是我的菜?！必?cái)報(bào)顯示，截至2022年底，越秀地產(chǎn)有約17億以美元計(jì)值（等值約人民幣118億元）的中長(zhǎng)期票據(jù)。
境內(nèi)債是越秀地產(chǎn)的主要融資方式。截至2022年底，越秀地產(chǎn)總借款約883億元，其中52%為以人民幣計(jì)值的銀行借款及其他借款，10%為以港元計(jì)值的銀行借款，15%為以港元及美元計(jì)值的中長(zhǎng)期票據(jù)，23%為以人民幣計(jì)值的中長(zhǎng)期票據(jù)。
為增加規(guī)模，越秀地產(chǎn)去年杠桿也有明顯上升。截至2022年底，越秀地產(chǎn)的凈借貸比例同比增加15.6個(gè)百分點(diǎn)至62.7%，但仍低于100%的紅線要求。
此外，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、2.23倍，也處于“綠檔”安全區(qū)。
越秀地產(chǎn)認(rèn)為，2023年行業(yè)的融資環(huán)境將逐步寬松，但房企獲取融資的能力呈明顯分化，穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企在資金獲取和融資渠道進(jìn)入方面更具優(yōu)勢(shì)。
抓緊機(jī)會(huì)
在行業(yè)出清的背景下，越秀地產(chǎn)憑借國(guó)企融資優(yōu)勢(shì)，在2022年實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售排名的迅速攀升，和杭州民企濱江成為公開(kāi)披露年度銷(xiāo)售目標(biāo)中僅有的兩家完成目標(biāo)的房企，同時(shí)成為規(guī)模僅次于建發(fā)房產(chǎn)的地方國(guó)企。
2023年，越秀地產(chǎn)繼續(xù)定下了銷(xiāo)售正增長(zhǎng)的目標(biāo)，不過(guò)增速目標(biāo)更為謹(jǐn)慎，計(jì)劃同比增長(zhǎng)6%至1320億元。
越秀地產(chǎn)2023年開(kāi)局不錯(cuò)，前兩月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約225.96億元，同比增長(zhǎng)約187.3%。同期，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售整體仍同比下跌超10%。
林昭遠(yuǎn)表示，從前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市確實(shí)是有要復(fù)蘇的跡象，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)明顯，市場(chǎng)分化越來(lái)越嚴(yán)重，不好的地方確實(shí)也賣(mài)不出去。
2023年，越秀地產(chǎn)計(jì)劃供貨超過(guò)2400億元?！拔覀儸F(xiàn)在是搶節(jié)點(diǎn)，比較好賣(mài)的項(xiàng)目就抓緊推出，抓緊去化，抓緊回流，回流之后抓緊去投資更好的機(jī)會(huì)的項(xiàng)目?！绷终堰h(yuǎn)稱。
越秀地產(chǎn)過(guò)往多年都顯得低調(diào)保守，規(guī)模擴(kuò)張步伐相對(duì)遲緩，直到2021年才跨入“千億俱樂(lè)部”。
在同行普遍收縮拿地的情況下，越秀地產(chǎn)逆勢(shì)拿地的態(tài)勢(shì)明顯，同時(shí)加緊彌補(bǔ)過(guò)去布局過(guò)于集中的缺陷。
廣發(fā)證券分析師指出，越秀地產(chǎn)此前穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)在這一階段發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，2018年至今新進(jìn)入城市數(shù)量達(dá)到17個(gè)，完成北上深及南京、寧波、重慶等8個(gè)二線城市的布局。
廣發(fā)證券研報(bào)顯示，2019年至今，越秀地產(chǎn)拿地力度超過(guò)75%，在下行周期中穩(wěn)定廣州大本營(yíng)的同時(shí)加大上海、杭州等優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)投資力度。
據(jù)界面新聞了解，2020年，越秀地產(chǎn)的土地投資支出為410億元，超出原本的土地預(yù)算近110億元；2021年，越秀地產(chǎn)拿地支出444.8億元，新進(jìn)入了北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節(jié)、郴州8個(gè)城市。
2022年，在不少房企暫緩拿地時(shí)，越秀地產(chǎn)拿地力度位居行業(yè)前列，拿地支出415.8億元，在廣州、佛山等12個(gè)城市新增37幅土地，新進(jìn)入合肥。大本營(yíng)廣州仍是越秀地產(chǎn)拿地的重點(diǎn)，2022年拿地了10宗地塊。
對(duì)于2023年的拿地預(yù)算，越秀地產(chǎn)的計(jì)劃與2022年差不多，大概是400億元。
對(duì)于并購(gòu)市場(chǎng)，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，雖然并購(gòu)是越秀地產(chǎn)獲取土地項(xiàng)目的方式之一，但難度特別大、坑特別多?！叭绻@個(gè)項(xiàng)目好賣(mài)，一出來(lái)就賣(mài)掉了，干嘛要賣(mài)給我”。
2023年前兩個(gè)月，越秀地產(chǎn)拿地花費(fèi)66.52億元，其中7.41億元用來(lái)收購(gòu)杭州兩地塊18.05%股權(quán)，另外以約59億元在北京今年2月的集中供地中一口氣拿下兩宗地塊，成為那場(chǎng)土拍中最大贏家。
與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)也在組建華北區(qū)域的人才隊(duì)伍，先是招來(lái)旭輝原華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅任北方區(qū)域副總經(jīng)理，主管北京公司，后招入原金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理郭偉智任北方區(qū)域董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，對(duì)外釋放出要在北京乃至整個(gè)華北大展拳腳的強(qiáng)烈信號(hào)。
林昭遠(yuǎn)表示，越秀地產(chǎn)在北京有機(jī)會(huì)還是會(huì)繼續(xù)增持。
從越秀地產(chǎn)的土儲(chǔ)來(lái)看，截至2022年12月31日，其總土地儲(chǔ)備約為2845萬(wàn)平方米，按地區(qū)分，大灣區(qū)約佔(zhàn) 49.8%，華東地區(qū)約佔(zhàn)16.1%，華中地區(qū)約佔(zhàn)20.0%，北方地區(qū)約佔(zhàn)8.9%，西部地區(qū)約佔(zhàn)5.2%。
越秀地產(chǎn)這些年按照“1+4”進(jìn)行布局，一是深耕大灣區(qū)這一核心區(qū)域，是越秀地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)；二是華東片區(qū)，尤其是環(huán)上海區(qū)域；三是華中區(qū)域，目前重點(diǎn)城市還是武漢、長(zhǎng)沙、合肥、鄭州；四是西南區(qū)域，主要布局在成都、重慶、西安；五是北方地區(qū)，主要布局北京、濟(jì)南等一些核心城市。
林昭遠(yuǎn)表示，除了作為主戰(zhàn)場(chǎng)的大灣區(qū)外，長(zhǎng)三角也是公司發(fā)展的重點(diǎn)，中西部的核心城市做一些資產(chǎn)配置，全國(guó)性重點(diǎn)城市布局的這個(gè)基本原則不變?！敖?jīng)過(guò)去年一年的檢驗(yàn)，我認(rèn)為我們資產(chǎn)配置是正確的，當(dāng)然還有一些優(yōu)化空間。”
在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)，國(guó)企身份的越秀地產(chǎn)還會(huì)有更多機(jī)會(huì)，但能否抓住機(jī)會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階，這對(duì)管理層們?nèi)允遣恍〉目简?yàn)。