界面新聞記者 | 黃昱
凈利潤下滑成為房企2022年業(yè)績主流。
截至3月8日，73家上市房企發(fā)布了2022年盈利預警或業(yè)績快報，其中43家企業(yè)預虧，占比近六成，預虧最高的超過200億元，而按照預告虧損利潤下限計算，總虧損額將超過1700億元。
另外34家央企、國企和混合所有制企業(yè)中，也有17家預告2022年歸屬股東凈利潤虧損，預告虧損占比50%，其中包括華僑城、首開股份、美好置業(yè)、北辰實業(yè)、華遠地產(chǎn)、格力地產(chǎn)等知名房企。
民營房企虧損占比更高，39家民營企業(yè)中有25家預告去年歸屬股東凈利潤虧損，占比超過64%。
在民營房企普遍面臨虧損的市場環(huán)境下，即便是規(guī)模最大的碧桂園（02007.HK）也未能幸免。
3月13日，碧桂園發(fā)布盈利警告，預期截至2022年12月31日止年度可能錄得剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后的歸屬于公司股東的核心凈利潤介乎約人民幣10億元至人民幣30億元，預期股東應占虧損介乎約人民幣55億元至人民幣75億元。
2021年，碧桂園實現(xiàn)歸母凈利潤約268億元。
在公告中，碧桂園將歸母凈利潤虧損歸因于三個方面：毛利率下降、計提資產(chǎn)減值、匯兌損失。
為了顯示自身現(xiàn)金流相對安全，碧桂園董事會特地指出，影響碧桂園盈利的影響多位非現(xiàn)金性質(zhì)。所謂“非現(xiàn)金性質(zhì)”則主要指計提資產(chǎn)減值和匯兌損失，屬于“浮虧”，暫時不會直接對現(xiàn)金流帶來影響。
碧桂園總裁莫斌曾在去年初表示：“在房地產(chǎn)行業(yè)市場上行的時候，我們以銷售額作為內(nèi)部考核的目標；在市場平穩(wěn)的過程中，我們以現(xiàn)金流的回款作為內(nèi)部考核的目標；當現(xiàn)在出現(xiàn)市場下行的時候，我們是以可動用資金作為內(nèi)部考核的目標?！?/span>
以守住資金安全為底線，去年碧桂園在拿地上十分謹慎。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年碧桂園權益拿地金額僅有61億元，排名第66位。
毛利率下滑是多數(shù)房企凈利潤下滑的重要原因。億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，典型房企毛利潤率和凈利潤率進入下滑通道，2021年毛利潤率、凈利潤率均值為21.1%、7.3%，分別較上年下滑4.5個、4.6個百分點。
碧桂園表示，受房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營不佳及疫情影響，其2022年開發(fā)業(yè)務結轉毛利率下降。
同情況也發(fā)生在2021年。財報數(shù)據(jù)顯示，2021年碧桂園實現(xiàn)毛利率約17.74%，而2020年同期約為21.8%。在此背景下，2021年碧桂園歸母凈利潤下滑約23%。
2021年業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園首席財務官對毛利率下滑的原因做出了解釋，一方面是2017年、2018年的高價地進入交付期，另一方面是2021年下半年銷售環(huán)境惡劣，“以價換量”甩貨嚴重，銷售比預期要差。
眾所周知，2022年銷售市場的情況較2021年下半年并未有明顯好轉，各大房企銷售下滑嚴重，“以價換量”成為常態(tài)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年，碧桂園約實現(xiàn)全口徑銷售額4643億元，同比下降約39%，降幅略好于百強房企約41.6%的平均降幅，雖然仍維持住了銷售規(guī)模第一的位置，但位居第二的保利發(fā)展已僅比其少不到100億元的銷售額。
為了維持住一定的規(guī)模水平，碧桂園勢必是要犧牲一部分利潤的。
值得一提的是，與2021年不同，碧桂園2022年的歸母核心凈利潤與歸母凈利潤數(shù)值差異較為明顯，這部分則受公允價值變動、匯兌凈損益等影響。
匯兌凈損失是碧桂園所列的導致歸母凈利潤大幅下滑的主要原因之一。碧桂園指出，受美元升值影響，公司在2022年形成了較大額的匯兌損失。
此外，計提資產(chǎn)減值也成為碧桂園去年歸母凈利潤轉負的重要原因。
計提資產(chǎn)減值，主要是依據(jù)成本和可變現(xiàn)凈值之間的差值，若預計可變現(xiàn)凈值低于總成本，代表未來該項目入市之后將出現(xiàn)虧損，房企則會預見性地按照這一差值提前計提存貨跌價損失。
碧桂園表示，面對市場變化的不確定性，其在2022年對存貨進行了較大額的減值計提。
不過值得一提的是，由于資產(chǎn)減值判斷的主觀隨意性較大，驗證減值計提合理性難度也較大，因此，上市公司利用減值計提操縱利潤情況也經(jīng)常出現(xiàn)。有些房企可能過度進行減值計提，例如當年業(yè)績已經(jīng)虧損，干脆一次虧個夠，通過大幅計提資產(chǎn)減值來個“洗大澡”。
克而瑞研究中心指出，整體來看，經(jīng)歷高速增長期，資產(chǎn)“虛高”企業(yè)不在少數(shù)。隨著行業(yè)回歸理性，在市場下行壓力下，驅(qū)動了更多房企計提資產(chǎn)減值。
2021年房企計提資產(chǎn)減值的情況就非常突出，成為部分企業(yè)虧損的主因，包括2021年虧損金額最多的富力地產(chǎn)。富力地產(chǎn)2021年計提資產(chǎn)減值達150億元，最終歸母凈利潤虧損164.7億元。
2022年計提資產(chǎn)減值也成為不少房企虧損的主要原因。2022年藍光發(fā)展預計虧損金額從2021年的138.3億元擴大到219.37億元左右，主要原因便是其再次計提了約160億元的減值損失，主要為存貨跌價準備。
此外，從2021年盈利約38億元，轉為預計在2022年虧損最高超百億的華僑城也是因為受到了計提資產(chǎn)減值的沖擊，其表示，考慮部分城市新房銷售價格進入下行通道，出于審慎客觀考慮，計提存貨跌價準備同比增加，2021年這一數(shù)值約為21億元。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，58家業(yè)績預虧或盈利減少的房企中有56%因為行業(yè)低迷而對其資產(chǎn)進行了減值準備。
克而瑞研究院指出，由于行業(yè)復蘇跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，因此2023年若是市場恢復情況較好，房企可能減少甚至不用計提資產(chǎn)減值準備。
在民營房企中，碧桂園是融資渠道相對通暢的，接下來如何進一步打通融資渠道、增加市場信心等，這些都是碧桂園為修復業(yè)績基本面所需要努力的。
此外，碧桂園是公認的“三四線開發(fā)之王”， 而隨著中國城鎮(zhèn)化速度減慢，三四線城市銷售顯現(xiàn)疲態(tài)，一二線城市更具韌性，能夠更好地抵抗風險。
在2月份碧桂園召開的2023年年度工作會議上，已經(jīng)透露出今年會重啟拿地，投資方向上將聚焦市場恢復更好的一二線城市，這意味著碧桂園在行業(yè)新形勢下的投資策略也會有所調(diào)整。
如何解決三四線城市銷售占比過高的問題，這是楊惠研如今接棒后所面臨的挑戰(zhàn)。