界面新聞記者 | 黃昱
伴隨著不少小股東的質(zhì)疑聲，萬科A股定增方案順利通過了股東大會的審議。
3月8日，在為審議A股定增方案召開的萬科2023年第一次臨時股東大會上，參會股東的第一個問題便指向了外界最關(guān)心的發(fā)行股價(jià)的問題。
該股東希望萬科管理層回應(yīng)為何在銀行、債券等融資渠道已逐漸暢通的情況下，萬科仍選擇在近期以遠(yuǎn)低于每股凈資產(chǎn)的價(jià)格發(fā)行H股，同時對A股定增價(jià)格是否同樣會低價(jià)發(fā)行表示擔(dān)憂。
萬科總裁祝九勝表示理解近期一些股東的疑問，“我們在做這個決定之前，內(nèi)部也經(jīng)過多輪討論，也非常糾結(jié)。但公司不是因?yàn)槿卞X而發(fā)的H股?！?/span>
對于接下來A股定增的價(jià)格，祝九勝稱，“我們會以更慎重的態(tài)度在價(jià)格、時機(jī)上反復(fù)權(quán)衡，希望能讓股東滿意。短期大家可能關(guān)注價(jià)格和攤薄，長期還是看能不能創(chuàng)造價(jià)值?！?/span>
祝九勝也強(qiáng)調(diào)了進(jìn)行股權(quán)融資的主要原因，一是部分一二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，重新啟動投資布局應(yīng)該能帶來比較好的兌現(xiàn)；二是優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)，他將債權(quán)類的資金比作水，股權(quán)類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。
對于股權(quán)融資的時機(jī)問題，祝九勝表示有兩方面的考慮，一是抓住政策的窗口機(jī)會，二是出于資債替換的考量。
“A股增發(fā)資金的用途主要用于現(xiàn)有的項(xiàng)目，就是保交付，多余的部分用于補(bǔ)流。發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補(bǔ)充流動性，相對而言H股拿到的資金使用上更靈活一些?！?/span>
祝九勝指出，過去一年境外融資，特別是美元的升息很快，現(xiàn)在的境外貸款利率達(dá)到5.3%左右的水平，比曾經(jīng)的3個多點(diǎn)提高了很多，選擇這個時機(jī)發(fā)H股也是希望償還部分境外債務(wù)性融資，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。
在此次股東大會上，祝九勝也透露了H股的配售情況，稱發(fā)行獲得7.5倍的名義覆蓋，有來自美國、歐洲、香港、新加坡等100多家投資人參與，包括一些長線的基金和主權(quán)基金。
“我們感覺到海外投資人對中國的房地產(chǎn)市場的信心在恢復(fù)，萬科作為行業(yè)藍(lán)籌也得到了這部分長線投資人的認(rèn)可?！?/span>
對于股權(quán)融資的重要性，祝九勝比喻道，股權(quán)性資金和利潤留存形成的凈資產(chǎn)基本上就是種子，債性資金相當(dāng)于化肥農(nóng)藥。“股權(quán)融資的錢是金種子，我們會加倍珍惜，跟化肥農(nóng)藥配合好，更努力種好地，提高糧食產(chǎn)量和出產(chǎn)質(zhì)量?！?/span>
自今年2月12日萬科A股定增方案發(fā)布后，就陸續(xù)有投資者質(zhì)疑萬科低價(jià)增發(fā)，攤薄了原有股東的權(quán)益。
據(jù)萬科初步擬定的A股定增方案，其計(jì)劃募集資金不超過150億元，總發(fā)行股份數(shù)不超過11億股，發(fā)行價(jià)格為不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個交易日公司A股股票交易均價(jià)的80%。
折價(jià)發(fā)行是企業(yè)配售新股的常態(tài)，受地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，萬科股價(jià)持續(xù)承壓，去年以來基本低于20.73元的每股凈資產(chǎn)，3月8日收盤價(jià)為16.09元/股，處于股價(jià)低位區(qū)間。
因?yàn)槿f科A股定增的發(fā)行價(jià)格和定價(jià)方式，不少小股東公開發(fā)表反對意見，認(rèn)為萬科低位增發(fā)攤薄了股東權(quán)益。
有投資者在股票交流平臺上指出，目前已發(fā)布A股定增預(yù)案的頭部房企中招商蛇口定價(jià)為15.06元/股，顯著高于其每股凈資產(chǎn)，保利發(fā)展的定增方案中則明確發(fā)行價(jià)不低于每股凈資產(chǎn)。
萬科不僅A股發(fā)行價(jià)格沒有像保利發(fā)展那樣明確不低于每股凈資產(chǎn)，H股增發(fā)定價(jià)則較每股凈資產(chǎn)打約5.7折。
相較于A股定增，萬科對外發(fā)布H股定增方案的時間更晚，但完成配售的速度明顯會更快。據(jù)萬科3月2日公告，其將以每股13.05港元的價(jià)格配售3億股H股，已獲得包括證監(jiān)會在內(nèi)的監(jiān)管部門批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)配售將在3月9日完成。
A股的定增則需要更長時間，在相關(guān)方案通過此次股東大會的審批通過后，還需要經(jīng)過證監(jiān)會等監(jiān)管部門的審批通過。
中信證券分析師陳聰也指出，股權(quán)融資本身無好壞之分，關(guān)鍵是時間點(diǎn)是否合理。當(dāng)前監(jiān)管穩(wěn)妥放開地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資，且資產(chǎn)價(jià)格處于相對低位，盡快獲得股權(quán)融資不僅有望優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，還有望提升ROE（凈資產(chǎn)收益率）水平。
萬科董事會主席郁亮在本次股東大會上僅回答了一個股東問題，是關(guān)于長租公寓業(yè)務(wù)的，因?yàn)槟瓿酰f科與建信租賃合資成立了一個百億規(guī)模的住房租賃投資基金。
“我們希望給泊寓的資產(chǎn)找到解題思路?！庇袅帘硎?，萬科做長租業(yè)務(wù)、做經(jīng)營性業(yè)務(wù)最大的苦惱是不能夠光有投入而沒有退出渠道，這個基金安排提供了一種退出渠道。
從與建行成立的這個基金，到未來發(fā)行公募REITs，再到未來可能獲取長期低息的經(jīng)營性貸款等，在郁亮看來，這些對于萬科租賃住房業(yè)務(wù)發(fā)展一定有很大的支持作用。
去年以來，萬科提高地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)生產(chǎn)質(zhì)量的核心舉措在于開發(fā)經(jīng)營本部的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、拉通底線。
祝九勝表示，在此做法下，開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)較過去有了長足進(jìn)步；在經(jīng)營服務(wù)方面，萬科今年對各個經(jīng)營性業(yè)務(wù)都提出了要為集團(tuán)形成正向利潤的要求。
完成股權(quán)融資只是第一步，為了完成今年的業(yè)績目標(biāo)，萬科必須盡快加大拿地的步伐，以彌補(bǔ)當(dāng)前產(chǎn)能不足的問題。
萬科首席運(yùn)營官劉肖表示，1、2月份萬科廣泛參與了很多項(xiàng)目，有一些是搖號沒有搖中，有一些還在談判過程中，所以體現(xiàn)在披露上沒有獲取項(xiàng)目。
“基于我們對政策、行業(yè)和市場更積極的判斷，隨著后續(xù)股權(quán)融資的到位，在確保安全的前提下，我們會以更加積極的態(tài)度去捕捉新的項(xiàng)目機(jī)會。但我們同時也會堅(jiān)持公司長期以來的投資原則，包括量入為出，也包括合理倉位?！眲⑿ふf道
在這次股東大會上，也有投資者提到未來三年萬科的股東分紅情況。
萬科董秘朱旭表示，“我們會爭取把股息分紅像以往一樣維持在35%左右，為長期投資者規(guī)劃現(xiàn)金流提供一個比較好的預(yù)期，即使極端情況下我們也會守住分紅30%的底線。”