實(shí)習(xí)記者｜田碩
北京今年的首次集中拍地在2月8日結(jié)束，3宗進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍階段的地塊均以頂價(jià)成交，廣州國(guó)企越秀成最大贏家，拿下蘋(píng)果園及昌平信息園兩宗地塊。
本輪土拍共出讓6塊宗地，總土地面積約21.47萬(wàn)平方米，總建筑面積約53.18萬(wàn)平方米，總起始價(jià)為122.52億元，最終以132.09億元全部成交，溢價(jià)率7.8%。
這一批次地塊呈現(xiàn)兩極分化，底價(jià)、觸頂成交各占一半。位于亦莊新城、通州梨園以及良鄉(xiāng)大學(xué)城的3宗地塊因“人氣”不足，已于2月7日底價(jià)成交，分別被京東、新城基業(yè)以及中建智地拿下，總成交價(jià)58.72億元。
剩下參與今日線下競(jìng)拍的小紅門(mén)、蘋(píng)果園以及昌平信息園二期的3宗地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，均達(dá)到觸頂價(jià)格，小紅門(mén)地塊通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)決定了歸屬，后兩宗地通過(guò)競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積決出勝負(fù)，最終總成交價(jià)為73.37億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，土地市場(chǎng)整體分化嚴(yán)重，房企并沒(méi)有失去理性，拿地非常謹(jǐn)慎，在優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊上競(jìng)爭(zhēng)激烈，但郊區(qū)非熱門(mén)地塊，大部分房企參與很少。
今天第一場(chǎng)競(jìng)拍的朝陽(yáng)小紅門(mén)地塊位于東南四環(huán)內(nèi)，具備較高的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。其土地面積約1.2萬(wàn)平方米，土地起拍價(jià)為12.4億元，土地合理上限價(jià)格14.26億元，起始樓面價(jià)約4.11萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為8萬(wàn)元/平方米。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，該地塊面積比較小，在未來(lái)的建設(shè)中基本上是200套左右的房源，周?chē)址繏炫屏枯^大，更多偏重于滿(mǎn)足客戶(hù)的改善性需求。整體來(lái)講，目標(biāo)人群會(huì)以在朝陽(yáng)工作，相對(duì)偏年輕化對(duì)于品質(zhì)有一定追求的精英人群為主。
該地塊在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前已獲得10輪報(bào)價(jià)，共10家房企參與此次競(jìng)拍。
此輪競(jìng)拍節(jié)奏很快，經(jīng)過(guò)13次快速舉牌后觸及價(jià)格上限，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，共有9家房企參與搖號(hào)。最終中建東孚（中建八局）以14.26億，拿下朝陽(yáng)小紅門(mén)地塊，成交樓面價(jià)約4.73萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率為15%。
“就算目前價(jià)格觸頂，但是成交樓價(jià)和銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)之間的價(jià)差在3萬(wàn)左右，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)可以在價(jià)格上做出更多的讓步。此外與其相鄰的分鐘寺的房?jī)r(jià)相比有非常大的價(jià)差，在東南四環(huán)這個(gè)價(jià)格和品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)中，能夠體現(xiàn)出自己的優(yōu)勢(shì)。”郭毅向界面新聞?dòng)浾弑硎?/span>。
作為中建系的重要一員，中建東孚之前主要在上海布局，可以看出今年又加大了在北京的拿地力度。
第二輪出讓的石景山蘋(píng)果園地塊是進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的3宗地塊中熱度最低的，共有6家房企報(bào)名參與。
該宗地塊土地面積約2.6萬(wàn)平方米、土地起拍價(jià)22.6億元，土地合理上限價(jià)格為25.99億元，起始樓面價(jià)約3.75萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為7.48萬(wàn)元/平方米。盡管熱度最低，但競(jìng)拍過(guò)程仍然十分激烈。
作為南方房企的越秀、建發(fā)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)三方對(duì)壘，經(jīng)過(guò)19次舉牌觸及地價(jià)上限。在競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積過(guò)程中，越秀與中海互不讓步，經(jīng)過(guò)15輪競(jìng)報(bào)，越秀最終以25.99億觸頂，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積1.5萬(wàn)平方米拿下了該地塊。
對(duì)于越秀以觸頂價(jià)格以及大體量現(xiàn)房面積拿下蘋(píng)果園地塊，郭毅表示越秀的整體區(qū)劃壓力會(huì)略大一些。
因?yàn)?/span>該地塊價(jià)格觸頂后，房地價(jià)差的空間已經(jīng)收窄到了2.7萬(wàn)/平方米左右，然后接近1/3的面積劃入到了現(xiàn)房銷(xiāo)售面積中，對(duì)越秀自身的資金鏈形成了一定的壓力。但認(rèn)為蘋(píng)果園地塊是近年來(lái)石景山難得一見(jiàn)的好地。
以蘋(píng)果園交通樞紐為核心的周邊商務(wù)區(qū)基本上建設(shè)完成，南側(cè)臨近六號(hào)線楊莊站，距離大概800米左右，交通便利，預(yù)計(jì)今年開(kāi)業(yè)的京西大悅城也坐落于附近，交通距離僅一公里左右。
此前被認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)最激烈的昌平信息園地塊壓軸出場(chǎng)。雖然其位于西北五環(huán)與六環(huán)之間，但優(yōu)越的區(qū)位條件使其收獲最高的關(guān)注度，共吸引了建發(fā)、越秀、華潤(rùn)等14家房企參與報(bào)名。
信息園地塊位于地鐵8號(hào)線與昌平線交匯站朱辛莊站北約800米，其東側(cè)與小米智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)一街之隔；周邊商業(yè)設(shè)施有永旺商城、TBD住總?cè)f科天地，相鄰的的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已竣工招商，合生匯也計(jì)劃今年開(kāi)業(yè)。
該地塊土地起拍價(jià)為28.8億元，起始樓面價(jià)約2.82萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)分期房、現(xiàn)房?jī)刹糠?，期?.2萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房6.5萬(wàn)/平方米。該宗土地設(shè)定土地合理上限價(jià)格33.12億元。
昌平地塊不負(fù)眾望，競(jìng)拍剛開(kāi)始，各家房企便紛紛舉牌，僅用時(shí)1分鐘便觸及土地合理上限價(jià)格33.12億。
最終越秀再下一城，以33.12億元以及4.5萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積雙雙觸頂，競(jìng)得昌平地塊，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)為32434元/平方米。
央國(guó)企占據(jù)市場(chǎng)主流，外地國(guó)企再次進(jìn)入北京市場(chǎng)，科技類(lèi)企業(yè)加入拿地行列。
從此次報(bào)名企業(yè)來(lái)看，仍然延續(xù)了歷次央國(guó)企占主導(dǎo)地位的狀態(tài)，民企參與度不高。金茂、中海、建工、華潤(rùn)、首開(kāi)均有報(bào)名，中建系中一局、二局、五局及八局報(bào)名參加，南方房企建發(fā)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、越秀也再次現(xiàn)身。而作為此次參與報(bào)名的唯一民企龍湖，僅在小紅門(mén)地塊競(jìng)拍中舉牌一次，之后便無(wú)動(dòng)作。
值得注意的是，京東以底價(jià)奪得亦莊新城地塊。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，科技類(lèi)企業(yè)的拿地，本身就是科技企業(yè)擴(kuò)張、投資能力增強(qiáng)的體現(xiàn)，也體現(xiàn)了目前北京土地市場(chǎng)拍地方面基本面改善的內(nèi)容，也說(shuō)明相關(guān)企業(yè)看好北京的土地投資市場(chǎng)。
本次土拍既是北京2022年第五批次供地，也是新年北京土地市場(chǎng)的首拍。
張大偉分析稱(chēng)，2023年是北京的土地供應(yīng)大年，市場(chǎng)預(yù)期將有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，所以從此次房企的出價(jià)情況看，還是非常謹(jǐn)慎的，主要爭(zhēng)奪的是低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)地塊。