記者｜牛鈺

去年開始跟著母公司各處紓困出險房企的信達地產(chǎn)，新年依舊動作不斷，最近半個月內(nèi)已參與到三宗舊改項目盤活，涉資超百億。

2月6日晚間，信達地產(chǎn)（600657.SH）公告稱，全資子公司廣東信達地產(chǎn)與公司關聯(lián)方中國信達、信達資本共同參與認購蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)，總認繳規(guī)模為31.51億元，合伙企業(yè)擬投資深圳某城市更新項目，該項目屬于中南建設（000961.SZ）。

截至目前，項目已完成拆遷及實施主體確認工作，預計項目總貨值約45.77億元。合伙企業(yè)將根據(jù)協(xié)議約定，在各項付款條件分別滿足后，分筆支付投資款項。

界面新聞注意到，涉及深圳舊改項目的紓困，信達地產(chǎn)半個月前剛剛進行了一筆大額投資。

1月19日晚間，信達地產(chǎn)公告稱，信達系與和昌集團等成立約90億基金，投向貨值340億元的深圳兩個舊改項目。其中一個項目已取得專項規(guī)劃批復，一期已開盤預售，二三四期正在推動拆遷，項目總貨值約250億元；另一個項目已完成立項，目前正在準備專項規(guī)劃申報，項目總貨值約90億元。

如算上最新紓困中南建設的深圳項目，信達地產(chǎn)近期在深圳合作的三個舊改項目總貨值將達到385.77億元。

在信達系紓困出險房企已不是新鮮事的當下，這兩起最近的交易卻透露出新的變化，同時釋放出的信號則是：曾四處自己拿地的信達地產(chǎn)已悄然轉變，探索新的發(fā)展模式。

與信達系此前“AMC+代建”模式內(nèi)核相同，信達接下的三個深圳舊改項目，是由中國信達主導、體系內(nèi)其它平臺參與出資，并由信達地產(chǎn)小額帶資負責開發(fā)建設。

出現(xiàn)的一點明顯變化則是，項目的原建設方也將參與其中。

90億基金涉及的兩個舊改項目中，和昌集團及其關聯(lián)方現(xiàn)金出資12.6億元，信達系紓困的基金存續(xù)期為72個月，期間內(nèi)各方可協(xié)商退出時間。

項目公司或和昌集團關聯(lián)方除償還資金本息外，還應向廣東信達地產(chǎn)支付聯(lián)合開發(fā)建設收益。信達方的投資本金和收益按約定全額受償后，信達方以合伙企業(yè)清算分配或對外轉讓份額的方式實現(xiàn)退出。

也就是說，信達系在盤活項目之時，主要提供資金與信達地產(chǎn)的聯(lián)合開發(fā)，在全額獲得自己投資回本及收益之后即可退出，其余收益將歸和昌集團及關聯(lián)方所有。

同樣在紓困中南建設的深圳舊改項目中，深圳市寶昱投資有限公司（中南建設控股子公司）以其持有的項目公司100%股權作價6億元認繳合伙企業(yè)份額，保留與信達地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。

不過中南建設雖然保留了一些股份和收益的可能，但信達系享有優(yōu)先回報權，項目公司實現(xiàn)的銷售回款需先償還信達系的投資本金及利息，在他們的投資本息未分配完畢前，不向中南建設及其關聯(lián)方分配。

這種模式類似于去年底融創(chuàng)董家渡等項目與AMC機構進行的“股權融資”，即房企不是單純出售項目，而是保留一定的股權和建設運營的資格，在項目實現(xiàn)回款后償還融資，償還完畢后再獲得自己的收益。

有出險房企人士對界面新聞表示，這是在去年11月“金融16條”等利好政策下，AMC等金融機構在紓困模式上的創(chuàng)新，房企可以在未來融資償還后回購股權。

除了模式上的變化，信達地產(chǎn)這次參與舊改項目紓困亦有特殊性，低周轉的舊改項目往往需要長時間的成本與資金投入，在諸多房企現(xiàn)金流緊張當下，引入資方啟動舊改開始普遍化。

“自大拆大建被叫停以來，舊改全面轉向公共屬性主導，而不是房地產(chǎn)化主導以后，確實比以前要難做了，因為需要提供很多的公共空間?，F(xiàn)在來看，對舊改的重啟是提上了議事日程的，原來的模式行不通，就必須要有新的資本和力量進來。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。

去年6月，深圳規(guī)模最大、關注度最高的舊改項目“白石洲”，也被綠景中國引入萬科入股，萬科方面注資23億元，投資款分兩期于兩年內(nèi)付清。

接近信達系人士對界面新聞透露，信達地產(chǎn)其實在城市更新方面已有多年的經(jīng)驗，包括北京1月銷售的東直門項目等，去年在紓困房企中也有涉及舊改項目。

李宇嘉認為，信達系入局舊改項目，作為企業(yè)也得實現(xiàn)盈利，深圳對于城市更新項目的需求還是有很大空間，如今是與原有主體談判相對好的時間點，成本會低一點。

“也意味著整個存量資產(chǎn)的風險處置，在房地產(chǎn)領域已經(jīng)進入了一個實質性落地階段，就是國有性質的資金入場，來承擔著社會責任，以及推動存量的盤活。”

接近信達地產(chǎn)人士對界面新聞表示，在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)方面，城市更新是未來的主要方向。

昔日，信達地產(chǎn)背靠信達資產(chǎn)在土地市場上攻城略地，隨后的消化周期也令其沉寂了幾年。

自2022年以來，央國企在土拍市場獨占鰲頭，而信達地產(chǎn)也沒有著急出手，拿地榜不見其身影，而是跟著母公司收并購投資，發(fā)力代建。

2022年前三季度，信達地產(chǎn)參與了30多家危困房企項目研判，累計跟進項目300多個，并實現(xiàn)4個項目復工復產(chǎn)、4個項目解決逾期風險，代建盤活泰禾、新力、佳兆業(yè)等房企部分項目。

據(jù)信達地產(chǎn)2022年三季報顯示，其前三季度新增儲備計容規(guī)劃建筑面積約154.92萬平方米，其中代建項目約109.24萬平方米，占比達7成。

在帶資聯(lián)合建設、布局城市更新項目以盯緊存量市場的同時，信達地產(chǎn)的新年動作開始傾向于加碼“輕資產(chǎn)”。

信達地產(chǎn)在去年成立了一個輕資產(chǎn)平臺，作為培育第二增長曲線的平臺“信悅資管”，最新的定位是“資產(chǎn)管理平臺+服務運營平臺+基金管理平臺”，目前已基本搭建完成。

其中物業(yè)和商管是大頭，與行業(yè)龍頭已展開合作。物業(yè)方面發(fā)展的較早，去年6月就與綠城服務成立了合作平臺，已經(jīng)涉及了近300個項目。商管板塊跟行業(yè)龍頭萬達合作，年后才剛初步確定了一些合作方向，還未正式落地。

界面新聞獲悉，該平臺還涉及智能產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)、長租公寓等一些新業(yè)務，目前還處于孵化階段，近期正在與燕園明德接洽合作事宜，2月6日下午剛進行過一輪交流，擬以輕資產(chǎn)方式落地項目。

公開資料顯示，燕園明德是北大校企，業(yè)務布局教育、健康、科技、文旅四大產(chǎn)業(yè)領域的投資、建設和運營。信達地產(chǎn)與之合作，打的“算盤”則是，進行相關領域的項目合作，并且共建“投、融、建、管、退”一體化合作模式。

作為在紓困出險房企方面最積極的國資企業(yè)，信達地產(chǎn)接下來各項新業(yè)務的落地和經(jīng)營層面的表現(xiàn)，也值得關注。