記者 | 黃昱

郁亮在兔年開年上班第三天就投下重磅炸彈，對萬科多個區(qū)域的城市總經(jīng)理進行大幅人事調(diào)整。

繼春節(jié)前深圳、東莞換將后，萬科南方區(qū)域在年后迎來了更大范圍的人事調(diào)整，這次涉及佛山、廈門、惠州等多個城市。

據(jù)界面新聞了解，1月30日，萬科內(nèi)部下發(fā)一系列人事任命，原佛山萬科總經(jīng)理黃運林調(diào)任北京區(qū)域公司合伙人，原廈門萬科總經(jīng)理常樂調(diào)任佛山萬科總經(jīng)理，原南方區(qū)域產(chǎn)城事業(yè)部首席合伙人、總經(jīng)理高駿調(diào)任廈門萬科總經(jīng)理，原惠州萬科總經(jīng)理劉健華調(diào)任東莞公司合伙人，原南方區(qū)域合伙人陳致中調(diào)任惠州萬科總經(jīng)理。

在南方區(qū)域一系列人事任命發(fā)布同一日，萬科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍也調(diào)任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈調(diào)任北京萬科總經(jīng)理。

據(jù)界面新聞了解，此次人事調(diào)整非常突然，很多總經(jīng)理都是當(dāng)天才得知。

圍繞佛山、惠州、廈門三大城市公司總經(jīng)理的變動，萬科這一系列人事調(diào)整有升有降，除了黃運林外也全部是在南方區(qū)域內(nèi)部流動。

對于南方區(qū)域此番人事調(diào)整的原因，萬科方面暫無回應(yīng)。

萬科這些年人事調(diào)整的首要原則是“業(yè)績論英雄”。

對于曾巍來說，從萬科原北京區(qū)域副總經(jīng)理調(diào)任東北區(qū)域首席合伙人無疑是升職；林曈雖然從東北區(qū)首變?yōu)楸本┏鞘泄镜目偨?jīng)理，但從區(qū)位重要性，以及規(guī)模體量來說，也是得到重用。萬科東北區(qū)域2022年上半年整體銷量約90億元，北京單城則有近70億元。

相較曾巍和林曈兩人去到更適合自己的位置，南方區(qū)域城市總經(jīng)理人事變動人則有升有降。

一般萬科城市公司總經(jīng)理同時都會是所在區(qū)域合伙人，因此被免去佛山萬科總經(jīng)理職位，同時獲任北京區(qū)域公司合伙人的黃運林無疑是降職了，未來能否回到一線帶兵打仗還是未知數(shù)。

黃運林在佛山萬科總經(jīng)理的職位上算是待滿了一個完整周期，在他來之前的2019年，萬科啟動了一場號稱“大江大?！庇媱澋娜耸麓笳{(diào)整，佛山萬科總經(jīng)理一職在之前經(jīng)歷了頻繁的變動。

2011年至2019年佛山萬科的總經(jīng)理都是李升陽。2019年5、6月份，萬科進行了密集的人事?lián)Q防，孫嘉取代張紀(jì)文成為萬科南方區(qū)域首席執(zhí)行官，唐激楊從廣州萬科總經(jīng)理調(diào)任深圳萬科總經(jīng)理，李升陽接替廣州總經(jīng)理一職，深圳萬科副總經(jīng)理馮卷調(diào)任佛山萬科總經(jīng)理。

然而，馮卷在佛山萬科總經(jīng)理的位置上并沒有待太久。2019年底，萬科再次啟動了一場城市總大換防，涉及14個城市總，其中馮卷被免職，保留南方區(qū)域合伙人一職，原為濟南萬科總經(jīng)理的黃運林成為新任佛山萬科總經(jīng)理。

萬科早在2005年就進入了佛山市場，是最早布局佛山的房企之一。在很長一段時間，萬科在佛山的銷售業(yè)績排名都是穩(wěn)居前三的。

克而瑞佛山房企銷售排行榜顯示，2018年，萬科在佛山的權(quán)益銷售金額約為161億元，超過當(dāng)年廣州萬科約130億元的權(quán)益銷售額，在佛山市場位居第二名，僅次于碧桂園的176億元；2019年佛山萬科權(quán)益銷售金額下滑至139億元，但仍位居第三名，排在碧桂園和保利之后。

進入2020年，喊出“活下去”已有一年多的萬科在佛山的銷售持續(xù)下滑，全年權(quán)益銷售為123.6億元，位居佛山樓市第五位。2021年、2022年，佛山萬科銷售繼續(xù)大幅下滑，實現(xiàn)權(quán)益銷售分別只有約65億元、59億元，排名第八、第五。

作為重點產(chǎn)出城市，萬科在佛山近些年來的投資拿地上存在失誤，拉低了萬科的整體業(yè)績回報。

2021年下半年尤其進入四季度以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯下行，萬科對部分項目、個別股權(quán)投資等計提了35.3億元資產(chǎn)減值，合計減少歸母凈利潤約26億元，其中計提存貨跌價準(zhǔn)備31.2億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤21.4 億元。

據(jù)萬科財報，佛山有兩個項目在2021年計提存貨跌價準(zhǔn)備，合計約達6.4億元，占總計提存貨跌價準(zhǔn)備的20.5%。在此背景下，萬科于2021年久違的出現(xiàn)了凈利潤下滑的情況。

萬科主席郁亮在去年3月業(yè)績會上反思時曾表示，盡管萬科早已提出在“管理紅利時代”必須摒棄舊有模式下的規(guī)模擴張思路，但當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，萬科仍有部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預(yù)期沒有實現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。

在郁亮看來，出現(xiàn)投資失誤的根本原因又在于過去萬科一直采用充分授權(quán)、分布式的投資管理模式，這種管理模式在地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代是非常有競爭力的，如今隨著地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈、大型復(fù)雜項目越來越多，該管理方式受到一些挑戰(zhàn)。

為了改變這一情況，萬科在2021年9月成立了開發(fā)經(jīng)營本部，投資額度不再分大餅，希望通過集中管控，將資金更加集中地投向市場穩(wěn)定、完全邊際高，團隊操盤能力強的地區(qū)。

然而在此之前，2020年4月和2021年7月，急于在佛山補倉的萬科先后拿下了香港城TOD地塊、軍區(qū)農(nóng)場二期地塊這兩大地價超50億元的大型復(fù)雜項目。

香港城TOD地塊是萬科聯(lián)合大股東深圳地鐵所拿地塊，建成萬科天空之城項目，于2020年11月入市，這兩年成為萬科在佛山的主要銷售來源。

相比香港城TOD地塊，軍區(qū)農(nóng)場二期地塊無論是對房企的操盤能力還是資金實力都有更高的要求，后被萬科開發(fā)成萬科璞悅山項目，于2022年3月開盤，但因價格過高，入市后一直不溫不火。

萬科軍區(qū)農(nóng)場二期地塊還有一個小插曲，那就是中海地產(chǎn)和保利發(fā)展在土拍結(jié)束兩日后向佛山市自然資源局南海分局“狀告”萬科跳價競拍，稱拍賣過程中，萬科直接喊價從配建保障性住房面積1.7萬平方米直接跳價報出2.5萬平方米成交，將配建人才住房面積喊到了最高。

新任萬科佛山總經(jīng)理的常樂也是萬科的老臣，2005年加入萬科，曾任佛山萬科助理總經(jīng)理、南寧萬科總經(jīng)理，2019年初調(diào)任廈門萬科總經(jīng)理。

不過，常樂任廈門總經(jīng)理期間，廈門萬科的市場排名也大幅下滑。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018-2022年，廈門萬科的權(quán)益銷售分別為25.83億元、15億元、34.8億元、31.83億元、12.78億元，排名第3、第13、第7、第13、第15。

相較于黃運林，常樂的優(yōu)勢或許在于對南方市場更為熟悉。但在房地產(chǎn)市場面臨大調(diào)整的背景下，這些職業(yè)經(jīng)理人能否扭轉(zhuǎn)萬科在佛山、廈門等重點城市持續(xù)下滑的業(yè)績，依然面臨重重挑戰(zhàn)。