文｜丁祖昱評(píng)樓市
近日，深圳樓市最熱的話題莫過(guò)于可售型人才房。
歷經(jīng)半個(gè)月，深圳首批供應(yīng)的6個(gè)可售人才住房項(xiàng)目4422套房源認(rèn)購(gòu)結(jié)果出爐，共計(jì)16305戶家庭提交認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)，最終合格家庭15294戶，整體中簽率接近28%，其中單個(gè)項(xiàng)目最低中簽率只有1%。
1%的中簽率也意味著，高性價(jià)比房源成為剛需蜂擁而至的重要原因?？墒坌腿瞬欧孔畲蟮奶攸c(diǎn)在于，其售價(jià)較周邊商品房只有6成左右，相當(dāng)于六折就能在深圳買(mǎi)房，且申請(qǐng)門(mén)檻低于預(yù)期。
早在2018年，深圳啟動(dòng)“二次房改”，彼時(shí)明確了未來(lái)保障房與商品房供應(yīng)比例為6:4，其中人才住房的占比在20%左右。至今年11月初，深圳住建局推出了安居君蘭灣府等6個(gè)項(xiàng)目住房面向人才配售，可售型人才住房政策正式實(shí)施。
一直以來(lái)，作為一線城市，深圳房?jī)r(jià)相對(duì)較高，此次市場(chǎng)價(jià)六折就可以買(mǎi)到可售型人才房，這是否會(huì)帶來(lái)深圳樓市生態(tài)變革？
六折買(mǎi)房，最低中簽率僅1.1%
深圳首批供應(yīng)的6個(gè)可售人才住房共4422套，其中兩房戶型1957套，三房戶型2465套，配售均價(jià)20520-44900元/平方米，價(jià)格大概為周邊商品住房6成左右，滿足申請(qǐng)條件可通過(guò)公證搖號(hào)的方式確立名額。
按照深圳住建局公布的信息，此次合格的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)家庭中，兩房認(rèn)購(gòu)家庭戶數(shù)為12679戶，三房認(rèn)購(gòu)家庭戶數(shù)為2615戶。
這意味著，兩房整體中簽率可達(dá)到15.4%，而三房戶型整體中簽率明顯高于兩房，中簽率為94.3%。
從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，最低中簽率的項(xiàng)目是星河開(kāi)市客環(huán)球商業(yè)中心，其96套兩房戶型共吸引8718戶家庭認(rèn)購(gòu)，中簽率只有1.1%。該項(xiàng)目三房戶型中簽率明顯提高，972套共吸引1511戶家庭認(rèn)購(gòu)，中簽率達(dá)到了64.3%。
認(rèn)購(gòu)人數(shù)最多的項(xiàng)目是安居鴻棲臺(tái)，兩房和三房戶型合計(jì)認(rèn)購(gòu)戶數(shù)達(dá)到了10571戶，其中288套兩房戶型共吸引8955戶家庭申購(gòu)，中簽率僅為3.2%。該項(xiàng)目售價(jià)均價(jià)在42900元/平方米，相較于周邊一手房項(xiàng)目最大差價(jià)可達(dá)到47400元/平方米。
深圳商品房市場(chǎng)是否會(huì)受沖擊
可售型人才房熱捧的同時(shí)，市場(chǎng)擔(dān)心很大一部分市場(chǎng)潛在的商品住宅客戶被分流，從而給商品房市場(chǎng)帶來(lái)一定沖擊。
我們要看哪些人會(huì)購(gòu)買(mǎi)可售型人才房。
具體來(lái)看，首批可售人才房申請(qǐng)人需要滿足具有深圳戶籍，參加社保累計(jì)繳費(fèi)3年以上，且是深圳市認(rèn)定的人才（包括學(xué)歷型人才和技能型人才，前者要求全日制本科及以上）等條件，即可申請(qǐng)搖號(hào)。
也就是說(shuō)，可售人才房面向擁有深圳戶籍、本科、無(wú)房、社保滿3年剛需人群。
目前，深圳安居型保障住房主要包括公租房、安居房、人才房三種形式，人才房又細(xì)分為可租和可售兩種類型，各自針對(duì)客群、申請(qǐng)條件及申請(qǐng)方式不同?？墒郯簿臃亢涂墒廴瞬欧慷▋r(jià)均低于周邊商品房?jī)r(jià)格，整體約為市場(chǎng)價(jià)格的50%～60%。
公開(kāi)信息顯示，深圳目前安居房輪候人數(shù)在18萬(wàn)人左右。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)可售型人才房的客戶很大一部分來(lái)自于這部分人群，這部分人大部分為剛需客戶。按照可售型人才房流轉(zhuǎn)機(jī)制，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同滿10年，可按照屆時(shí)安居商品房去的完全產(chǎn)權(quán)的相關(guān)政策規(guī)定，申請(qǐng)取得住房完全產(chǎn)權(quán)，這對(duì)剛需客戶而言具有一定的吸引力。
此外，六折的價(jià)格，加上較低的申請(qǐng)門(mén)檻，促使這部分輪候的人群中符合標(biāo)準(zhǔn)的一部分客戶轉(zhuǎn)移至可售型人才房。相較于安居房，可售人才房通過(guò)搖號(hào)方式確認(rèn)名額隨機(jī)性增大，對(duì)社保滿3年新深圳人才十分友好。
至于是否會(huì)沖擊到本就疲軟的商品房市場(chǎng)，從目前來(lái)看，對(duì)整體市場(chǎng)影響有限。
實(shí)際上，可售型安居房最大的局限于在于滿10年才能上市流轉(zhuǎn)，這就避免了價(jià)格套利，核心在于引進(jìn)和留住人才，可售型人才房在此時(shí)開(kāi)啟入市，利好剛需自住型購(gòu)房人才。
從認(rèn)購(gòu)情況也可以看出，實(shí)際部分項(xiàng)目搖號(hào)中簽率普遍較低，再加上10年流轉(zhuǎn)期的局限，對(duì)整體市場(chǎng)潛在的商品住宅客戶分流有限，分流的客戶主要是安居房輪候庫(kù)中滿足“人才”標(biāo)準(zhǔn)的剛需購(gòu)房者。
長(zhǎng)期來(lái)看，剛需市場(chǎng)或被擠占
為了解決深圳住房突出問(wèn)題，早在2018年，深圳就提出到2035年，將新增170萬(wàn)住房供應(yīng)量，其中60%以上為保障性住房，即公租房、安居房、人才房各占20%，剩余40%為商品住房。
一個(gè)很明顯的趨勢(shì)是，深圳正在逐漸加大可售安居房用地的供應(yīng)。
從深圳首個(gè)可售型人才用地面世，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月24日，深圳招拍掛項(xiàng)目中可售人才房項(xiàng)目已達(dá)到28個(gè)，可供應(yīng)約2.5萬(wàn)套房，除去上述有6個(gè)項(xiàng)目4422套房源入市申購(gòu)?fù)?，未?lái)還有22個(gè)項(xiàng)目，可提供2.1萬(wàn)套住房，主要分布在南山、寶安、龍華及光明區(qū)。
另外，從剛剛收官的深圳第四輪集中土拍也可以明顯看出，取消競(jìng)自持改為競(jìng)可售安居房，四批次7宗供地中，除2宗整宗安居型商品房、1宗70%安居型商品房外，其余四宗全部均設(shè)置了“雙競(jìng)”要求，即競(jìng)地價(jià)、競(jìng)安居型商品房建筑面積。
這種“雙軌并行”的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，在推動(dòng)深圳住房體系的完善、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，留給房企的剛需市場(chǎng)份額也在相應(yīng)減少。
實(shí)際上，近一年來(lái)70平米-90平米一直是深圳的主力成交面積，這部分人群恰恰是剛需和一部分剛改人群。從總價(jià)段來(lái)看，300萬(wàn)-500萬(wàn)元的產(chǎn)品往往是市場(chǎng)成交主力。10月單月來(lái)看，主力成交面積段在70-90平米之間，此外，90-120平米面積段成交相較于年初明顯縮量。
總體來(lái)看，可售型人才房對(duì)商品住宅市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊有限，作為保障房，可售型人才房最主要的是滿足剛需客群的居住需求，主要面向深圳戶籍社保滿3年的本科無(wú)房剛需人群，核心在于引進(jìn)和留住人才，再加上較低的中簽率以及10年流轉(zhuǎn)期的局限性，其分流的客戶大概率來(lái)自于安居房輪候庫(kù)中滿足“人才”標(biāo)準(zhǔn)的客戶，對(duì)市場(chǎng)潛在商品住宅購(gòu)房客戶分流有限。
但從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，隨著深圳人才房及安居房供應(yīng)不斷提速，在“雙軌并行”之下深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將迎來(lái)變化，而留給房企的剛需市場(chǎng)也將不斷被壓縮。