從“第二支箭”到“金融十六條”，再到預(yù)售資金松綁，樓市近期被注入“強(qiáng)心劑”。
“金融十六條”對地產(chǎn)行業(yè)的支持力度空前，是這一系列政策中影響面最大的。該政策傳出后，迅速點(diǎn)燃了資本市場的情緒，地產(chǎn)股市、債市再度迎來大漲。
據(jù)央行和銀保監(jiān)會(huì)于11月11日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，16項(xiàng)金融舉措涉及穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好“保交樓”金融服務(wù)、保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、階段性調(diào)整部分金融管理政策、支持住房租賃金融等六個(gè)方面。
中指研究院指出，16項(xiàng)金融舉措的核心邏輯為：企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場主體，“保交樓”促進(jìn)購房者信心恢復(fù)，支持個(gè)人購房信貸帶動(dòng)市場銷售恢復(fù)。
這些內(nèi)容標(biāo)志著政策開始從“保項(xiàng)目不保房企”轉(zhuǎn)向“保優(yōu)質(zhì)房企”，資金端的水龍頭終于打開，將加快“輸血”短期經(jīng)營困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境，推動(dòng)民企恢復(fù)經(jīng)營“造血”能力，房地產(chǎn)行業(yè)也有望更快地實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
16項(xiàng)舉措中最受關(guān)注主要為：支持貸款、信托等存量融資展期1年；鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求；對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)以及延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。
國聯(lián)證券分析師指出，本次舉措確立了重要的風(fēng)控制度，通過展期政策以時(shí)間換空間，助力地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)復(fù)蘇。
與此同時(shí)，支持民營企業(yè)債券融資的“第二支箭”迅速落地。
此前，11月1日，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集21家民營房企召開座談會(huì)，介紹中債增進(jìn)公司支持民營房企發(fā)債融資工作的相關(guān)進(jìn)展，釋放出民營房企發(fā)債名單擴(kuò)容的信號(hào)。
一周后，銀行間市場交易商協(xié)會(huì)表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。
此次支持融資的政策落地很迅速。11月10日，銀行間市場交易商協(xié)會(huì)受理龍湖200億元儲(chǔ)架式注冊發(fā)行；一天后，新城控股發(fā)布公告，擬向銀行間交易商協(xié)會(huì)申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，有國資背景的企業(yè)做增信，債券購置，相當(dāng)于信用注入、定向現(xiàn)金流注入，市場對風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心可以打消。
16條金融舉措發(fā)布后沒幾日，監(jiān)管層對房企的資金端再次提供支持。
11月14日晚間，中國銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。
這意味著，房企可以通過保函提取預(yù)售資金，從而改善企業(yè)的流動(dòng)性。
中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐表示，本次為全國性的保函置換預(yù)售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定，至此形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動(dòng)性問題。
在政策面全力促進(jìn)解決房企短期現(xiàn)金流壓力后，下一步更重要的是要促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。
“在當(dāng)前政策背景下，對于2023年的預(yù)期都會(huì)有系統(tǒng)性的改善。對于銷售和地產(chǎn)投資，我們認(rèn)為會(huì)是一個(gè)危機(jī)模式解除后的改變?！眹┚彩紫禺a(chǎn)首席分析師地產(chǎn)謝皓宇如指出。
政策的拐點(diǎn)必然來帶市場的拐點(diǎn)，雖然還在緩慢復(fù)蘇的過程中，但北上廣深四大一線城市的市場表現(xiàn)將成為我們觀察政策效果的窗口。
作為曾經(jīng)四大一線城市中樓市熱度最高的城市，深圳是全國樓市風(fēng)向標(biāo)。億翰智庫指出，盡管目前深圳成交量處于幾年來的低位，但放眼灣區(qū)，深圳的市場成、去化仍位于前列。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年9月、10月，深圳新房成交量已出現(xiàn)回彈，9月的成交數(shù)量達(dá)到過去的10個(gè)月中最高的3614套，超過了今年1月的成交；10月相比9月略有下滑，成交3328套，但在今年來看也是表現(xiàn)比較好的一個(gè)月，還出現(xiàn)了兩個(gè)“日光盤”。
頭部房企在深圳市場中的表現(xiàn)更為堅(jiān)挺。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月，深圳TOP20房企流量銷售金額達(dá)2327.01億元，同比僅下滑2%。
與其它全國市場基本一樣，深圳銷售排名靠前的也多是央國企以及有央國企背景的優(yōu)質(zhì)房企，如華潤置地、萬科、金地、深鐵置業(yè)等，這些企業(yè)憑借經(jīng)營穩(wěn)健、市場信譽(yù)高等優(yōu)勢，積極發(fā)力加大銷售，頂住了今年以來的市場壓力。
其中華潤置地累計(jì)流量業(yè)績達(dá)403.72億元，是銷售金額唯一超過400億的房企，累計(jì)金額相較于去年同期上漲17％；其它TOP10房企基本是一百多億的銷售額，其中萬科達(dá)到116.63億元。
很顯然，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，購房者更關(guān)注房企的穩(wěn)健程度以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
萬科董事會(huì)主席郁亮曾表示，這么多年來，萬科一直堅(jiān)持“尊重常識(shí)、敬畏市場”。市場有高有低，要有敬畏之心，沒有做不完的生意，只有做不好的生意，能力最重要，能力比規(guī)模更重要，不貪婪，市場不好的時(shí)候也不要恐懼。
之所以這樣判斷，是因?yàn)橛袅琳J(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場始終是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場，規(guī)模還是超過十萬億元量級(jí)，不可能說沒有就沒有。
對于未來市場的走勢，郁亮今年多次對外發(fā)表觀點(diǎn)稱：從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過程。他認(rèn)為市場收縮過了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。
從土地市場來看，這些穩(wěn)健型房企成為主角，逆勢拿下一批優(yōu)質(zhì)、低價(jià)地塊。
以萬科為例，今年其多次參與深圳集中供地的競拍，在首批拍地中聯(lián)合深圳人才安居集團(tuán)以以70.51億元+配建2.6萬平方米配建拿下寶安一宗地塊。
大本營深圳一直是萬科的重要糧倉，但相較于招拍掛，城市更新是萬科在深圳更重要的增儲(chǔ)渠道。萬科發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，萬科在深圳共計(jì)有25個(gè)城市更新項(xiàng)目，總計(jì)容面積約為1878萬平方米，預(yù)計(jì)總投額達(dá)635億元。
隨著樓市的復(fù)蘇，這些土儲(chǔ)將為萬科釋放更大的價(jià)值。