民營房企“全額擔?！敝衅钡陌l(fā)行再落一子。

9月16日，碧桂園地產(chǎn)完成2022年第一期中期票據(jù)發(fā)行的簿記建檔工作。在中債信用增進投資股份有限公司（下稱“中債增進公司”）的支持下，此次發(fā)債最終票面利率3.2%，認購倍數(shù)達2.86倍。

公開資料顯示，碧桂園地產(chǎn)此前已于2022年2月25日完成中期票據(jù)注冊，本金金額為50億元。此次第一期發(fā)行金額為15億元，期限3年，主承銷商為中信建投證券，聯(lián)席主承銷商為中國銀行。

此次中票發(fā)行由中債增進公司提供“全額無條件不可撤回連帶責任保證擔?！毕底畲蟮陌l(fā)行亮點。

所謂“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！保串敱粨ο蟀l(fā)生違約后，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務，可以視為是對債權(quán)人權(quán)益保障力度最強的擔保措施。

碧桂園此番成功發(fā)行中期票據(jù)的背景是，8月中旬，監(jiān)管部門指示中債增進公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！保婕褒埡瘓F、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。

這一舉措可看做是監(jiān)管部門支持示范房企發(fā)債的再升級，對市場信心信心提振作用較大。

今年以來，監(jiān)管層支持房企合理融資需求的信號逐漸明顯， 5月份時，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股等被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，啟用包括信用違約掉期（CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護工具陸續(xù)發(fā)債，合計實現(xiàn)融資39億元。

根據(jù)彼時的公開信息，參與設(shè)立信用保護工具的創(chuàng)設(shè)機構(gòu)主要為兩家，一家是中國證券金融股份有限公司，其主要運用自有資金負責實施，通過與債券承銷機構(gòu)合作創(chuàng)設(shè)信用保護工具。

另一家就是中債增進公司，作為我國首家專業(yè)債券信用增進機構(gòu)，其主動設(shè)立中債民企支持工具支持符合條件的民營地產(chǎn)企業(yè)恢復合理的市場融資需求。

繼啟用信用保護工具發(fā)債后，在中債增進公司的支持下，8月末，龍湖完成發(fā)行的一筆15億元中期票據(jù)，這是首單中債增進公司為民營房企“全額擔?！钡闹衅保@得2.86倍超額認購，最終利率鎖定在3.3%，遠低于同期民營房企發(fā)債利率。

而碧桂園此次發(fā)行的同類型債券利率更是低至3.2%。

對比此前示范房企通過CDS、CRMW等增信模式發(fā)債，本次發(fā)行新債時發(fā)行規(guī)模更大，碧桂園、龍湖發(fā)行的中債增進公司擔保的中票規(guī)模均為15億元，超過此前平均單筆5-10億元的“債務發(fā)行+信用保護工具”模式下發(fā)行的公司債券規(guī)模。

中銀國際分析師指出，目前房地產(chǎn)市場需要預期的穩(wěn)定和信心的恢復，在中債增進公司為民企發(fā)債提供信用擔保的背景下，開發(fā)商融資有望得到緩解，為樓市復蘇帶來提振。

眾所周知，監(jiān)管機構(gòu)加大支持力度的原因是，今年以來，受疫情影響疊加經(jīng)濟下行等因素，房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售疲弱和融資不暢兩大難題，房企資金流動性面臨較大壓力。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年上半年民營房企發(fā)行境內(nèi)債規(guī)模占比僅為3.7%，達到近三年最低點。此外，今年前8月百強房企銷售額均值同比下降46.2%。

在此背景下，近期政策端持續(xù)發(fā)力，有關(guān)房地產(chǎn)的支持性政策漸次落地，逐步改善市場預期。7月底，中央政治局會議首次提出“保交樓”，強調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，壓實地方政府責任，保交付、穩(wěn)民生。

8月1日，人民銀行召開的2022年下半年工作會議提到，要保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

中指院研究觀點稱，“預計隨著各項積極政策的釋放，房地產(chǎn)市場有望加快恢復進程，傳導至市場端及投資者的周期也會相應縮短?！?/span>

在行業(yè)穿越寒冬的過程中，碧桂園強調(diào)把重心放在保證現(xiàn)金流、資產(chǎn)負債表及利潤的平衡上，通過經(jīng)營性現(xiàn)金流去償還高成本、短期限的融資，同時以可動用資金作為內(nèi)部考核的目標。

據(jù)財報數(shù)據(jù)，截至今年上半年底，碧桂園共有可動用現(xiàn)金余額約1479.8億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為1234.8億元，現(xiàn)金短債比約2倍，可動用現(xiàn)金儲備充足。

此外，碧桂園總借貸余額從去年底3179.2億元降至2936.8億元，下降幅度達7.6%；公司凈負債率48.1%，連續(xù)多年維持在60%以下，穩(wěn)定在行業(yè)較低區(qū)間。

在融資方面，作為優(yōu)質(zhì)民營房企之一，碧桂園獲得了監(jiān)管層、金融機構(gòu)的認可和支持，是當前為數(shù)不多能進行全品種融資的民營房企。

在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態(tài)下，碧桂園已先后發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億人民幣，配售新股折合24.1億人民幣；去年下半年至今，境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計61億、供應鏈ABS及ABN合計87億。

為了維護市場信心，碧桂園今年以來也一直在積極回購債券、兌付到期債務。自7月14日以來，碧桂園地產(chǎn)控股股東已在二級市場累計購買近2.88億元公司債券。今年內(nèi)，碧桂園已無境外美元優(yōu)先票據(jù)到期，境內(nèi)僅騰越兩筆可回售公司債共計40億元人民幣。

碧桂園方面表示，公司已經(jīng)做好了還款計劃和安排，并將根據(jù)市場情況考慮再融資等安排，進一步調(diào)整負債結(jié)構(gòu)。