記者|牛鈺
編輯|彭飛
在各地保交樓壓力下,AMC(不良資產(chǎn)管理公司)正積極參與房地產(chǎn)項(xiàng)目盤活。
今年以來(lái),中國(guó)信達(dá)在各地充當(dāng)“白武士”紓困房企,其上市地產(chǎn)平臺(tái)信達(dá)地產(chǎn)(600657.SH)現(xiàn)身也愈加頻繁。
最新的一起案例是,信達(dá)地產(chǎn)9月16日在武漢以33.95億元的底價(jià),從法拍網(wǎng)上競(jìng)得泛??毓傻膬勺诘貕K。
這則拍賣的起緣也是“信達(dá)系”。2018年,泛海旗下兩家武漢子公司向信達(dá)金融租賃有限公司(簡(jiǎn)稱“信達(dá)金租”)申請(qǐng)融資17.90億元,但并未按期清償,隨后信達(dá)金租向法院申請(qǐng)執(zhí)行,上述拍賣地塊則為已查封的相關(guān)資產(chǎn)。
這兩宗位于武漢中央商務(wù)區(qū)的地泛海拿地已有15年,至今大部分并未開發(fā)。信達(dá)此次拿下地塊將重新恢復(fù)建設(shè),既能讓信達(dá)金租從泛海處收回債務(wù),也可以讓地產(chǎn)平臺(tái)信達(dá)地產(chǎn)繼續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。
至于參拍的資金來(lái)源,信達(dá)地產(chǎn)9月16日的一份公告顯示,其全資子公司安徽信達(dá)房產(chǎn)與關(guān)聯(lián)方中國(guó)信達(dá)、信達(dá)資本共同參與認(rèn)購(gòu)蕪湖同匯投資合伙企業(yè)股份,總認(rèn)繳規(guī)模不超過(guò)40.01億元。其中,中國(guó)信達(dá)出資36億元,安徽信達(dá)房產(chǎn)認(rèn)繳不超過(guò)4億元,資金用途為武漢區(qū)域某項(xiàng)目法拍。
9月份至今,信達(dá)已經(jīng)公告了三個(gè)類似上述“合伙基金”的模式,總規(guī)模達(dá)113億元,其中就包括參與法拍的武漢泛海地塊。
在這三個(gè)項(xiàng)目中,信達(dá)地產(chǎn)僅實(shí)際出資約10億元,屬于小額帶資代建模式。但這種模式需要依靠信達(dá)系債權(quán)重組、資金實(shí)力,有時(shí)也需要外部合作,是信達(dá)地產(chǎn)特有優(yōu)勢(shì)。
這種由中國(guó)信達(dá)主導(dǎo)、體系內(nèi)其它平臺(tái)參與出資,并由信達(dá)地產(chǎn)負(fù)責(zé)代建的開發(fā)模式,近期已完成數(shù)起。
公開信息顯示,在信達(dá)內(nèi)部,他們自己把這個(gè)叫“內(nèi)部協(xié)同(信達(dá)系債權(quán)重組及增量投入)+ 外部合作”模式。
從落地情況來(lái)看,信達(dá)這種模式不僅能盤活提升資產(chǎn)價(jià)值,為資產(chǎn)處置和變現(xiàn)提供有效渠道,“信達(dá)系”從中獲得相應(yīng)股權(quán)收益,信達(dá)地產(chǎn)還能賺取一定的代建費(fèi)用。
“在紓困背景下,代建項(xiàng)目其實(shí)也有巨大的風(fēng)險(xiǎn)?!毙胚_(dá)地產(chǎn)執(zhí)行董事、總經(jīng)理郭偉認(rèn)為,能否有“五個(gè)帶著”去盤活項(xiàng)目非常重要,即帶著資金的解決能力、帶著風(fēng)險(xiǎn)隔離化解的能力、帶著產(chǎn)品適銷的解決能力、帶著項(xiàng)目?jī)?yōu)化提升能力、帶著項(xiàng)目資源整合能力。
“市場(chǎng)整體的至暗時(shí)刻已經(jīng)結(jié)束,局部的機(jī)會(huì)開始出現(xiàn)。危中有機(jī),大有可為?!惫鶄?qiáng)調(diào),面對(duì)新一輪房地產(chǎn)行業(yè)周期,不要放過(guò)每一次危機(jī)。
信達(dá)系加速紓困房企
自去年下半年以來(lái),信達(dá)便開始參與到遇困房企風(fēng)險(xiǎn)化解的事務(wù)中。
去年12月,中國(guó)信達(dá)副總裁趙立民加入恒大成立的風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)。今年1月23日,信達(dá)香港原董事長(zhǎng)梁森林也加盟恒大,任非執(zhí)行董事。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,中國(guó)信達(dá)參與恒大風(fēng)險(xiǎn)化解事務(wù),與其子公司南陽(yáng)商業(yè)銀行是近年恒大主要往來(lái)銀行之一有關(guān)。
匯生國(guó)際資本總裁黃立沖對(duì)界面新聞表示,信達(dá)系其實(shí)在這次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中受影響較大,從自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看,信達(dá)也必須出手清理自己的不良資產(chǎn),特別是在各地加強(qiáng)保交樓的趨勢(shì)下。
信達(dá)參與恒大風(fēng)險(xiǎn)化解已有落地項(xiàng)目。今年7月29日,恒大在安徽8000畝規(guī)模的陽(yáng)光半島爛尾項(xiàng)目迎來(lái)新主人,作為二股東的信達(dá)收購(gòu)了項(xiàng)目50%股權(quán),負(fù)責(zé)注資并引入重慶華宇集團(tuán)代建。
據(jù)了解,陽(yáng)光半島項(xiàng)目自2011開工,至今并未建成,最初的開發(fā)商在資金鏈斷裂后工程停滯,2017年,恒大投資100億元接盤,并更名為“恒大陽(yáng)光半島”,項(xiàng)目在同年9月底復(fù)工,但從去年下半年開始,這個(gè)安徽空港新城最大的住宅項(xiàng)目再次陷入停工,直至此次信達(dá)入場(chǎng)“保交樓”。
在黃立沖看來(lái),AMC機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)接管操盤,投入增量資金,找自己的平臺(tái)代建和第三方公司代建,在項(xiàng)目能如期銷售的前提下,能保證前期投入和一定的管理利潤(rùn),也能保證其它債權(quán)人的利益,反而是安全的路徑。
從目前已落地的項(xiàng)目看,信達(dá)參與的房企紓困不止是恒大。今年2月份底,融創(chuàng)方面開始跟四大AMC機(jī)構(gòu)洽談合作,每家規(guī)模都超百億,但并不是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)出售。
當(dāng)時(shí)有接近信達(dá)人士向界面新聞透露,融創(chuàng)當(dāng)時(shí)意圖出售一個(gè)位于上海外灘的董家渡項(xiàng)目。
但半年過(guò)去,信達(dá)實(shí)際紓困融創(chuàng)的落地項(xiàng)目并不多,更多的則是融創(chuàng)退出二者合作項(xiàng)目,信達(dá)接手其股權(quán)。比如4月份浙江寧波兩個(gè)并未有明確交易對(duì)價(jià)的項(xiàng)目股權(quán),以及信達(dá)地產(chǎn)最近將以1.57億元收購(gòu)的合肥項(xiàng)目50%股權(quán)。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)界面新聞表示,在目前的市場(chǎng)環(huán)境下,房企想加快資產(chǎn)出售也比較艱難,需要項(xiàng)目盡調(diào)、壓價(jià)、議價(jià)等多個(gè)步驟,而且長(zhǎng)期低價(jià)出售資產(chǎn)也不利于出險(xiǎn)房企的債務(wù)化解,所以包括融創(chuàng)在內(nèi)的很多房企今年出售的核心項(xiàng)目并不多,市場(chǎng)上整體收并購(gòu)熱度也不高。
除恒大、融創(chuàng)外,信達(dá)還參與了紓困佳兆業(yè)、新力控股等開發(fā)商的項(xiàng)目。已經(jīng)落地的有廣州南沙悅伴灣項(xiàng)目、廣州增城海石洲悅項(xiàng)目。另外還有一些位于山東、武漢的小房企項(xiàng)目,也由信達(dá)系注資,信達(dá)地產(chǎn)代建或聯(lián)合建設(shè)。
今年6月1日,浙江房企佳源國(guó)際也與中國(guó)信達(dá)香港簽署了合作備忘錄,后者將幫助其盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置、改善流動(dòng)性及企業(yè)紓困等。
界面新聞了解到,信達(dá)香港對(duì)佳源國(guó)際的澳門相關(guān)項(xiàng)目已有進(jìn)展,不排除后續(xù)將對(duì)佳源國(guó)際其他一些項(xiàng)目進(jìn)行紓困。
另外,信達(dá)還大手筆與地方國(guó)資合作,參與成立地產(chǎn)方面紓困基金。
今年4月份,信達(dá)與陜建地產(chǎn)集團(tuán)共同設(shè)立總規(guī)模不超過(guò)100億元的并購(gòu)重整基金,將圍繞危困房企并購(gòu)開展合作。8月份,信達(dá)在河南也與中豫建投集團(tuán)達(dá)成共識(shí),將在地產(chǎn)紓困基金等方面展開合作。
“保交樓”新模式
除了信達(dá)以外,其他全國(guó)性的AMC也在積極參與房企紓困,但從實(shí)際落地項(xiàng)目來(lái)看,信達(dá)的整體進(jìn)展較快。
今年4月19日,央行、銀保監(jiān)會(huì)曾聯(lián)合召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì),此后AMC開始就風(fēng)險(xiǎn)房企紓困并購(gòu)業(yè)務(wù)情況布置相關(guān)工作。
中國(guó)華融已與中南建設(shè)、新華聯(lián)集團(tuán)、陽(yáng)光龍凈集團(tuán)等簽署紓困框架協(xié)議,開展保交樓、爛尾樓盤活等合作全面參與推動(dòng)重組紓困。8月16日,中國(guó)華融稱運(yùn)用“債權(quán)+股權(quán)”“金融+產(chǎn)業(yè)”等工具箱,化解風(fēng)險(xiǎn)、盤活資產(chǎn),推動(dòng)多地項(xiàng)目重啟,實(shí)現(xiàn)交房逾千戶。
另一家AMC長(zhǎng)城資產(chǎn)則與央企開發(fā)商招商蛇口合作,從今年4月開始參與到佳兆業(yè)的紓困中,但項(xiàng)目側(cè)重深圳的舊改,目前還未有明確的落地。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示,AMC的優(yōu)勢(shì)是資產(chǎn)管理,能夠騰挪和借助的資源比較多,在前期與政府配合進(jìn)行項(xiàng)目審計(jì)之后,為了貫徹保交樓,可以引入一些資金去運(yùn)營(yíng),常規(guī)的不良資產(chǎn)不是說(shuō)建造項(xiàng)目去賣,而是通過(guò)引入招商、公共設(shè)施完善等,再二次運(yùn)營(yíng)補(bǔ)回現(xiàn)金流。
中國(guó)華融類似的紓困模式,更多為直接或聯(lián)系其他機(jī)構(gòu)提供資金,繼續(xù)由房企操盤建設(shè)。相對(duì)而言,中國(guó)信達(dá)的“金融機(jī)構(gòu)接管+代建”的模式復(fù)制落地的更為快速,相對(duì)效率也更高。
中國(guó)信達(dá)披露的中期業(yè)績(jī)顯示,上半年已落地佳兆業(yè)廣州南沙悅伴灣等一批受困房企風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目,保障4424套商品房按期交付,解決拖欠農(nóng)民工工資近1億元,兌付200戶、10億元房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)產(chǎn)品,支付271戶、5.8億元上游供應(yīng)商欠款,帶動(dòng)354億元存量項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
據(jù)信達(dá)地產(chǎn)披露的消息顯示,上述項(xiàng)目為中國(guó)信達(dá)對(duì)出險(xiǎn)房企進(jìn)行救助的首個(gè)成功落地的項(xiàng)目。
去年11月,佳兆業(yè)將該項(xiàng)目全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安信托,今年7月份,信達(dá)系、平安信托以及華建國(guó)際實(shí)業(yè)(信達(dá)系)深度合作,由中國(guó)信達(dá)深圳分公司折價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目債權(quán),華建深圳提供增量資金借款,再由信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)操盤代建。
李宇嘉認(rèn)為,信達(dá)是家擁有全牌照的央企AMC,接管并讓信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)場(chǎng),實(shí)際上也是一種信用修復(fù),能夠協(xié)調(diào)各方資源,包括供應(yīng)商、施工單位、金融機(jī)構(gòu)、小業(yè)主等。
“但該模式有個(gè)重要的問(wèn)題,首先是能否實(shí)現(xiàn)折價(jià)收購(gòu),畢竟現(xiàn)在不是火爆的市場(chǎng),各房企應(yīng)該以讓利思維看待存量資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估,另外就是項(xiàng)目的資金問(wèn)題?!崩钣罴伪硎?。
有房企人士對(duì)界面新聞表示,在“金融機(jī)構(gòu)接管+代建”這種模式中,能夠參與代建的房企能力很重要,“沒(méi)有金剛鉆就別攬瓷器活”,否則代建遇困的情況也時(shí)有發(fā)生。
信達(dá)地產(chǎn)也并不是中國(guó)信達(dá)紓困地產(chǎn)項(xiàng)目唯一的代建平臺(tái),也會(huì)選擇第三方公司。
信達(dá)在安徽恒大項(xiàng)目上引入的華宇集團(tuán),是一家重慶的非上市房企,雖然并無(wú)代建經(jīng)驗(yàn),但和信達(dá)地產(chǎn)曾在安徽有諸多合作項(xiàng)目,二者有較好的合作關(guān)系。
機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為,在AMC紓困模式中,代建的機(jī)會(huì)很大,能夠參與到其中的房企,要有值得信任的品牌和口碑,也得有各個(gè)資源方的協(xié)同能力。
在房地產(chǎn)新的調(diào)整周期,一些財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健、當(dāng)?shù)卣剃P(guān)系良好的本土房企,也將獲得與信達(dá)等AMC合作紓困出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。