記者｜牛鈺
上半年在北京市場(chǎng)有多個(gè)紅盤(pán)銷售的首開(kāi)股份，也難以避免行業(yè)調(diào)整期帶來(lái)的銷售下滑，由盈轉(zhuǎn)虧。
8月28日晚間，北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司（下稱首開(kāi)股份，600376.SH）披露2022年半年度報(bào)告，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入71.04億元，同比減少78.68%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-14.24億元，同比減少267.87%。
首開(kāi)股份表示主要受房地產(chǎn)結(jié)算周期的影響，本期房屋集中交付項(xiàng)目較少，房屋銷售結(jié)算收入大幅降低。
早在今年初，首開(kāi)股份便預(yù)判市場(chǎng)行情，對(duì)2022銷售目標(biāo)設(shè)置得十分謹(jǐn)慎，計(jì)劃全部項(xiàng)目銷售簽約金額1080億元，計(jì)劃銷售面積380萬(wàn)平方米，銷售回款1078億元，比2021年已實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)有所下滑。
今年上半年，按全口徑統(tǒng)計(jì)，首開(kāi)股份完成銷售面積144萬(wàn)平方米，銷售額435億元，銷售回款562億元，分別完成年計(jì)劃的38%、40%、52%。 同時(shí)，上半年開(kāi)復(fù)工面積1808萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積246萬(wàn)平方米，竣工面積124萬(wàn)平米；實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃面積94.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37%；商業(yè)物業(yè)管理面積15.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13% 。
雖然銷售規(guī)模有所下滑，但首開(kāi)股份在北京市場(chǎng)仍位列第二。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，首開(kāi)在北京市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)227.6億元的銷售額，排名僅次于中海地產(chǎn)。另外，首開(kāi)股份在全國(guó)房企銷售業(yè)績(jī)榜單中的排名也相比去年同期提升11個(gè)名次，位列22名。
北京市場(chǎng)貢獻(xiàn)了首開(kāi)超一半的銷售額，依賴于多個(gè)合作開(kāi)發(fā)的紅盤(pán)。比如與中海地產(chǎn)、建工聯(lián)合打造的西二環(huán)豪宅項(xiàng)目端禮著，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)額就達(dá)到近50億元。位于朝陽(yáng)金盞的華樾國(guó)際領(lǐng)尚，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率接近70%，該項(xiàng)目由首開(kāi)聯(lián)合金地、旭輝、招商蛇口開(kāi)發(fā)。
作為北京市場(chǎng)的頭部房企，首開(kāi)的中報(bào)數(shù)據(jù)直接展現(xiàn)了北京樓市的現(xiàn)狀，其在中報(bào)里提及，2022年上半年，北京商品房銷售面積為446.1萬(wàn)平方米，同比下降8.7%。北京商品房銷售額為1844.32億元，同比下降10.9%，其中，住宅銷售額為1671.59億元，同比下降13%。
截至今年6月底，首開(kāi)股份擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）約162個(gè)，總建筑面積近4600萬(wàn)平方米，其中當(dāng)期在建超過(guò)1800萬(wàn)平方米，期末未售面積近1700萬(wàn)平方米。
從區(qū)域布局看，首開(kāi)股份已形成了北京區(qū)域（以北京為中心的京津冀區(qū)域）、北方片區(qū)和南方片區(qū)三大區(qū)域，其中北京區(qū)域主要項(xiàng)目79個(gè)，總規(guī)模近1800萬(wàn)平方米，南方片區(qū)主要項(xiàng)目76個(gè)，總建筑面積超2160萬(wàn)平方米。
首開(kāi)在公告中表示，受政策影響，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)投資業(yè)務(wù)增長(zhǎng)受到制約。當(dāng)前公司結(jié)利項(xiàng)目面臨的減值壓力較大；商辦、車庫(kù)等歷史庫(kù)存去化困難，公司利潤(rùn)受到侵蝕；“兩集中”土地供應(yīng)新政下，重點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，新增項(xiàng)目“地貨比”攀高，項(xiàng)目盈利空間受到擠壓，公司整體盈利水平逐年下滑，今年公司結(jié)利任務(wù)非常艱巨。
除地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)外，城市更新也是首開(kāi)股份近年來(lái)重點(diǎn)推進(jìn)的業(yè)務(wù)之一。據(jù)半年報(bào)披露，近幾年，首開(kāi)已在城市更新改造業(yè)務(wù)方面累計(jì)投資超30億元，報(bào)告期內(nèi)也有追加一些項(xiàng)目的投資，以及實(shí)現(xiàn)投后管理并推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。
在財(cái)務(wù)方面，報(bào)告期末，首開(kāi)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.18%，凈負(fù)債率為145.21%，現(xiàn)金短債比為1.43倍。雖然仍踩中“兩道紅線”，為橙檔房企，但較去年底的數(shù)據(jù)略有改善。
作為國(guó)企的首開(kāi)上半年融資渠道暢通，累計(jì)新增融資約265.7億元，其中開(kāi)發(fā)貸93.4億元，信托29.5億元，保債計(jì)劃7.6億元，發(fā)債135.2億元；累計(jì)歸還融資約332.23億元，有息負(fù)債凈減少66.53億元。
上半年，首開(kāi)只在北京市場(chǎng)摘得一宗地塊，為二批次供地中較熱門(mén)的崔各莊鄉(xiāng)奶西村29-319、320地塊，交易總價(jià)為40億元拿下地塊，溢價(jià)率僅為1.5%，樓面價(jià)約為4.4萬(wàn)元/平米，銷售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬(wàn)元/平米，房地價(jià)差超過(guò)4萬(wàn)元/平米，項(xiàng)目利潤(rùn)空間可觀。隨后首開(kāi)引入金茂在該地塊進(jìn)行戰(zhàn)略合作開(kāi)發(fā)。
“正在積極推進(jìn)多個(gè)股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目的落地。”首開(kāi)在中報(bào)表示，這意味著，在收縮公開(kāi)拿地投資之外，首開(kāi)或?qū)⑼ㄟ^(guò)收并購(gòu)方式尋找機(jī)會(huì)擴(kuò)充土儲(chǔ)。