記者｜楊冰柯
業(yè)主強(qiáng)制停貸告知行動(dòng)，受到了多方關(guān)注。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止7月13日，全國業(yè)主發(fā)布的強(qiáng)制停貸項(xiàng)目已有100個(gè)，主要涉及鄭州、武漢、合肥、長沙等二線重點(diǎn)城市，開發(fā)商層面包括新力、恒大、綠地、富力、藍(lán)光等。
此次業(yè)主停貸風(fēng)波，主要還是因開發(fā)商項(xiàng)目停工時(shí)間過久，交房遙遙無期，同時(shí)項(xiàng)目監(jiān)管資金被轉(zhuǎn)移，后續(xù)建設(shè)資金得不到保證，項(xiàng)目面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
要求強(qiáng)制停貸，是業(yè)主自身權(quán)衡利弊后的選擇。但業(yè)主們的出發(fā)點(diǎn)還是希望問題得到解決，希望能引起政府、銀行和開發(fā)商的重視，加強(qiáng)購房款的監(jiān)管和?？顚Ｓ?，降低所購項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。
化解爛尾風(fēng)險(xiǎn)
要解決業(yè)主強(qiáng)制停貸，根源是要盤活爛尾樓，相關(guān)部門需要配合追討被開發(fā)商轉(zhuǎn)移走的項(xiàng)目監(jiān)管資金，或者引入有實(shí)力的本地國企或全國性的央企國房企入場(chǎng)收購，將保交付放在優(yōu)先位置。
從目前市場(chǎng)上發(fā)生過延期交付，后續(xù)能得到解決的項(xiàng)目來看，鄭州“最高學(xué)歷樓盤”永威金橋西棠可以作為參考案例。
在年初該樓盤因停工面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)后，業(yè)主們通過幾個(gè)月的積極溝通，在鄭州高新區(qū)的和關(guān)注和支持下，最終在7月初追回了被開發(fā)商挪走的10.115億元監(jiān)管資金。這筆資金和項(xiàng)目的后續(xù)銷售收入，將全部轉(zhuǎn)入國資名下監(jiān)管賬戶，用于保障后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)，?？顚Ｓ?、封閉運(yùn)行。
該項(xiàng)目得以成功追回10多億的監(jiān)管資金，也有前提條件，開發(fā)商永威和金橋均是鄭州本地房企，并且這筆挪用資金是被開發(fā)商轉(zhuǎn)移到在鄭州的另一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目上，因此鄭州本地政府對(duì)開發(fā)商的監(jiān)督和管轄更方便。
另外，該項(xiàng)目后期還有約15億元的貨值，在國資公司接管之后，這部分貨值可能被盤活，這是項(xiàng)目能順利交房的重要前提條件之一。
在這一輪發(fā)生停貸告知的項(xiàng)目中，并非所有項(xiàng)目都能像永威金橋西棠這么幸運(yùn)追回預(yù)售監(jiān)管資金。大多項(xiàng)目房源已基本售罄，并且預(yù)售資金基本都被房企挪走，這類項(xiàng)目重新盤活的難度更大，地方政府更需要努力溝通、協(xié)調(diào)，因?yàn)檫@類項(xiàng)目已不具備接盤價(jià)值，這就需要開發(fā)商有內(nèi)部資源和資金調(diào)配的能力，重新使項(xiàng)目復(fù)工。
綠地位于武漢光谷的星河繪項(xiàng)目，曾是2020年當(dāng)?shù)氐募t盤，總銷售額超過48億元，但目前監(jiān)管賬戶僅有8000多萬，并不足以保證項(xiàng)目在今年底按期交付。
界面新聞了解到，該項(xiàng)目業(yè)主在今年以來多次與武漢東湖高新區(qū)建設(shè)局、房管局和開發(fā)商溝通。作為高新區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，相關(guān)政府部分也非常重視解決問題。
據(jù)一份6月份溝通后的記錄顯示，經(jīng)過梳理綠地集團(tuán)在高新區(qū)、武漢市、其他地區(qū)的資產(chǎn)后，給出的總體方案是多渠道盤活處置、加快變現(xiàn)節(jié)奏，積極爭(zhēng)取綠地集團(tuán)的支持，妥善化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)最重要的項(xiàng)目資金缺口，方案顯示首先需要請(qǐng)武漢相關(guān)司法部分支持將1.2億凍結(jié)資金解封（綠地被武漢市中院凍結(jié)的1.225億資產(chǎn)），用于星河繪建設(shè)。同時(shí)加大未售車位的銷售回款，這部分價(jià)值約1.2億元；支持綠地未開發(fā)的商業(yè)地塊采取合作開發(fā)方式回款；另外要協(xié)調(diào)綠地集團(tuán)給與融資支持，利用綠地集團(tuán)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行以房抵債；方案還提到要盤活綠地在武漢的資產(chǎn)，爭(zhēng)取武漢市政府支持對(duì)武漢黃陂會(huì)展中心地塊進(jìn)行退地。
這是武漢星河繪業(yè)主們通過與政府相關(guān)部門、開發(fā)商溝通后的解決方式，期望通過以上這些措施盡可能籌措項(xiàng)目到交付所需要的資金。
雖然給出了解決方案，但在實(shí)際落地過程中，依然存在多方溝通難點(diǎn)，且解決時(shí)間不明確。這也是此次星河繪項(xiàng)目業(yè)主們加入強(qiáng)制停供的原因之一，他們希望政府和開發(fā)商能盡快推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工方案的實(shí)施落地。
綠地星河繪項(xiàng)目，已經(jīng)是房源基本售罄，預(yù)售資金基本被挪用完項(xiàng)目中相對(duì)情況較好的一種，因?yàn)檎矫孑^為重視，開發(fā)商也有一定的資產(chǎn)可變現(xiàn)，且有可能騰挪資金用于項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)。
一位大型房企人士對(duì)界面新聞表示，相比他們這類可以有全國資源協(xié)調(diào)的公司，一些地方小房企的經(jīng)營情況更為緊縮，一旦出現(xiàn)資不抵債等風(fēng)險(xiǎn)情況，其停工項(xiàng)目只能等待接盤方甚至政府兜底。
還有一類是開盤銷售不久的項(xiàng)目，雖然房企出現(xiàn)資金問題，但這類項(xiàng)目還有大量貨源，且前期開盤的預(yù)售資金已經(jīng)被相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)管，用于保證項(xiàng)目的交付。只要找到合適的接盤方繼續(xù)推進(jìn)，這類項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低。
恒大在今年初曾與光大信托及五礦信托合作，將位于重慶、東莞和佛山等地的四個(gè)項(xiàng)目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了信托公司。后續(xù)信托機(jī)構(gòu)將投入資金以保障項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及保交樓。
在這種合作方式下，恒大依然作為項(xiàng)目操盤方，保留了在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)、銷售共同定價(jià)權(quán)。當(dāng)日后項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益后，除償還信托機(jī)構(gòu)全部投入外，盈余部還能用于償還恒大前期資金投入，且信托機(jī)構(gòu)不以股東身份實(shí)際參與項(xiàng)目利潤分配。
匯生國際融資總裁黃立沖對(duì)界面新聞表示，恒大與信托公司的這種合作方式，等于股權(quán)質(zhì)押的債權(quán)融資，是一種不良資產(chǎn)處置的結(jié)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)提供資金建成項(xiàng)目以保交樓，然后償還信托機(jī)構(gòu)的投入。“這種路徑是標(biāo)準(zhǔn)的公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)困難后，地方政府和場(chǎng)外資金結(jié)合來保交樓的案例?！?/span>
但上述這三個(gè)化解項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)的案例，需要具備各自的前提條件，并不能統(tǒng)一應(yīng)用到所有停工的項(xiàng)目。
自去年以來，雖然多次倡導(dǎo)有實(shí)力的企業(yè)去并購出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并且四大AMC機(jī)構(gòu)也已表態(tài)會(huì)加大收并購力度。但從實(shí)際落地情況看，如中海、華潤置地這類資金實(shí)力有保障的央企，在并購市場(chǎng)仍保持謹(jǐn)慎，并購項(xiàng)目更多的還是合作方的股權(quán)。
“保交樓”是一項(xiàng)艱巨且復(fù)雜的任務(wù)，不僅關(guān)乎業(yè)主的切身利益，對(duì)開發(fā)商、銀行和樓盤所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有影響。
從購房者的角度，每一個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)該盤活，保證業(yè)主的權(quán)益，這需要開發(fā)商、業(yè)主、地方政府和銀行能共同商議推進(jìn)解決的方案，地方政府也需要積極支持企業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，讓房企的經(jīng)營回歸正常。
多位業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，從去年開始政策層面強(qiáng)調(diào)的支持企業(yè)合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸等行為，一定要落到實(shí)處，同時(shí)對(duì)于部分遭受疫情影響的弱二線城市，應(yīng)當(dāng)給予企業(yè)一些稅費(fèi)減免、租金減免等支持，有序促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清。
房企不能躺平
對(duì)目前本就面臨壓力的樓市來說，受強(qiáng)制停供影響后，接下來買房者會(huì)更加謹(jǐn)慎，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)也會(huì)有更嚴(yán)苛的審核，這對(duì)恢復(fù)樓市的正常成交并不是好現(xiàn)象。
暫時(shí)看，強(qiáng)制停貸事件對(duì)涉及到的項(xiàng)目開發(fā)商并無直接影響，但作為項(xiàng)目開發(fā)商，他們負(fù)有不可推卸的責(zé)任，并且依然是“保交樓”的第一責(zé)任人，并不能不負(fù)責(zé)任地躺平。
一位涉及到停貸項(xiàng)目的開發(fā)商人士告訴界面新聞，公司并非不重視目前業(yè)主采取的行動(dòng)，從去年下半年開始，公司內(nèi)部已經(jīng)將“保交付”作為首要重任。目前面臨復(fù)工緩慢、不能如期交付的根本原因還是“資金不夠”。
他提到，公司并不是絕對(duì)的“沒錢”，而是資金無法靈活調(diào)用，一些去年下半年到今年開售的項(xiàng)目上其實(shí)有足夠的監(jiān)管資金，部分還超出了項(xiàng)目保交付所需的資金額，但超出部分在地產(chǎn)政府的嚴(yán)格監(jiān)管下，并不能提取出支援其他項(xiàng)目。
“如果業(yè)主強(qiáng)制停貸行為繼續(xù)蔓延，對(duì)我們這類出險(xiǎn)房企會(huì)更不利”，該人士說。
在目前的市場(chǎng)銷售過程中，已經(jīng)明顯感受到，購房者選擇項(xiàng)目的最主要一點(diǎn)，就是關(guān)注房企施工和交付進(jìn)度，更傾向于選擇央企國企或有實(shí)力的房企開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)選擇出險(xiǎn)房企都會(huì)很謹(jǐn)慎，甚至直接不考慮。這種狀況，直接影響到了上半年的銷售進(jìn)度，雖然市場(chǎng)行業(yè)整體不好，但公司的一些地段不錯(cuò)、性價(jià)比高的項(xiàng)目，依然賣不動(dòng)。
一家TOP10房企人士告訴界面新聞，從去年下半年開始，一些開發(fā)商以債務(wù)兌付為重心，先保證公開市場(chǎng)的信用，因此將商票、供應(yīng)商結(jié)算款這類資金優(yōu)先投入到臨期債務(wù)之中，傳導(dǎo)到經(jīng)營層面就是供貨商、承建方收不到款，項(xiàng)目出現(xiàn)停工現(xiàn)象，如果這種情況持續(xù)就會(huì)出現(xiàn)爛尾的情況。
另一家華南房企人士告訴界面新聞，在外部融資基本斷掉的背景下，公司不僅面臨債務(wù)剛性兌付的壓力，銷售又不暢、失去了內(nèi)部造血功能，公司的資金面極為緊張，這也是現(xiàn)階段各項(xiàng)目停工、復(fù)工難的重要原因。
其實(shí)在今年初，各大房企都明確提出了要保交付。此次涉及業(yè)主停貸項(xiàng)目的開發(fā)商中，恒大、陽光城、融創(chuàng)、奧園、佳兆業(yè)等開發(fā)商均在不同場(chǎng)合提出，“保交付、保生產(chǎn)”為今年最重要的工作任務(wù)。
上述TOP10房企人士也提到，“當(dāng)下房企‘保交付’的決心比以往更為堅(jiān)決，因?yàn)榇蠹乙庾R(shí)到只有做好經(jīng)營、保證交付，客戶才能有信心購買你的房子，然后反過來公司才有銷售回款和現(xiàn)金流?！?/span>
但在實(shí)際落地過程中，這些公司依然有不少項(xiàng)目因資金問題處于停工或者緩慢復(fù)工狀態(tài)，這也是導(dǎo)致此次停貸項(xiàng)目逐漸增多的直接原因。
“歸根到底是資金問題，開發(fā)商的資金來源主要有銷售回款、處置項(xiàng)目以及融資?，F(xiàn)在房企的處置資產(chǎn)力度也沒那么大，之前‘賤賣’的狀態(tài)反而不利于解決整體債務(wù)問題?！?/span>
這些房企如今面臨的流動(dòng)性危機(jī)狀況，現(xiàn)實(shí)的解決的方式，都是希望能以“以時(shí)間換空間”，境內(nèi)外債務(wù)進(jìn)行展期，緩解剛性兌付壓力，將更多的資金投入到項(xiàng)目交付方面，使銷售逐步恢復(fù)正常，有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流進(jìn)來，盤活在建項(xiàng)目和工程，使“保交付”落到實(shí)處，不讓購房者利益受損。
好在目前的樓市環(huán)境已有好轉(zhuǎn)跡象，在各地推出多項(xiàng)樓市支持政策后，樓市成交在5、6月份開始回暖，雖然同比去年業(yè)績降幅仍保持較高水平，但百強(qiáng)房企6月銷售額環(huán)比增長了61.2%。
這意味著，銷售端的恢復(fù)能為項(xiàng)目本身帶來自有的現(xiàn)金流，施工建設(shè)能更有保障，完成保交付的可能性會(huì)更高。
這次發(fā)生的業(yè)主強(qiáng)制停貸事件也說明，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)仍需房企積極自救，不能有躺平、僥幸心態(tài)，因?yàn)樗麄冴P(guān)乎到大量業(yè)主的切實(shí)利益。