記者 | 黃昱
各地樓市支持政策不斷的背景下，房企在5月份的整體銷售同比依然下降。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企5月單月業(yè)績環(huán)比增長5.6%，同比降低59.4%，較2020年疫情期間也下降52.1%。從近3年來看，業(yè)績降幅保持在較高水平；前5月累計業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%，降幅較4月進(jìn)一步擴(kuò)大，較2020同期下降27.8%。
無論是從單月還是累計來看，樓市銷售都面臨壓力。具體到頭部房企，今年前五月只有碧桂園、萬科、保利發(fā)展三家房企的銷售規(guī)模達(dá)到千億，較去年同期減少12家，超百億房企則從去年同期的118家減少至70家，各梯隊(duì)門檻值同比均下降超過50%。
中銀證券指出，TOP20房企中單月銷售額僅廣州國企越秀地產(chǎn)同比正增長，前5月全口徑銷售規(guī)模同比降幅最少的也是越秀地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額346億元，同比下降15.6%，也是新進(jìn)入TOP20名單的房企，排名第19位。
億翰智庫分析師認(rèn)為，近期房地產(chǎn)行業(yè)支持性政策持續(xù)深入，以提振行業(yè)信心，行業(yè)也將逐步進(jìn)入到修復(fù)通道，而在此之前，房企門檻值仍將經(jīng)歷一段時間的負(fù)增長。
TOP20房企大調(diào)整
房企銷售負(fù)增長依然是5月的主基調(diào)，TOP20房企中除了越秀地產(chǎn)，其余房企同比均出現(xiàn)不同程度的下滑。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展是5月單月全口徑銷售規(guī)模最大的的房企，有380億元，但同比依然下降35.5%，低于行業(yè)平均降幅；碧桂園5月的全口徑銷售額與保利發(fā)展基本相同，約為378億元。
萬科5月單月銷售在TOP3房企中最少，實(shí)現(xiàn)293億元。另外融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)、華潤置地等頭部房企同比均有不同程度的下降。
從前5月累計銷售額來看，中指院數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企銷售額均值為273.9億元，同比下降50.7%；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少12家；超百億房企70家，較去年同期減少48家。
與去年同期相比，TOP20房企名單發(fā)生了較大的變化，以克而瑞全口徑銷售排名為例，中國恒大、中南置地、陽光城、中梁控股均掉出TOP20，取而代之的是建發(fā)、華發(fā)股份、濱江、越秀地產(chǎn)，其中只有濱江是民營房企。
建發(fā)前5月銷售額為464億元，同比下降37.5%，排名從去年的22名上升至15名；華發(fā)股份則實(shí)現(xiàn)銷售額350億元，同比下降35%，排名從去年的31名上升至18名；濱江銷售額為450億元，同比下降35.5%，排名從去年的24名上升至16名。
相較于上述三家房企，越秀地產(chǎn)在5月才進(jìn)入TOP20名單，累計銷售額同比下降15.6%，排名19，而4月份的排名為22，去年同期的排名則為38。
在此背景下，各梯隊(duì)門檻值也呈下跌趨勢。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-5月，TOP100門檻值為60.6億元。其中，TOP10房企門檻值為621.2億元，較上年下降50.7%；TOP30房企門檻值為258.3億元，較上年下降50.9%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為172.9億元和60.6億元，同比分別下降51.1%和57.9%。
今年以來大部分房企都沒有披露年度銷售目標(biāo)，即便披露了的都主動下調(diào)了銷售目標(biāo)，但從目前的完成率來看，普遍都不及預(yù)期。
克而瑞研究院指出，在公開披露業(yè)績目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至5月末的目標(biāo)完成率不足30%，有近半數(shù)企業(yè)不足25%。幾乎所有的企業(yè)1-5月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于15個百分點(diǎn)。
止跌回升
百強(qiáng)房企銷售不佳的背后是全國樓市面臨的銷售壓力。
據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，1-5 月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交規(guī)模居歷史同期較低位，同比下降超四成。5月，部分地區(qū)疫情反復(fù)等因素影響下，市場活躍度恢復(fù)不及預(yù)期，高基數(shù)下重點(diǎn)城市5月成交面積同比降幅超五成，環(huán)比小幅增加約 6%。
另從克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測的30個城市來看，2022年5月，房地產(chǎn)市場筑底，成交跌幅沒有進(jìn)一步擴(kuò)大，商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，但同比仍下降59%，與上月基本持平。
具體來說，一線城市供應(yīng)縮量，成交環(huán)比下降22%，同比跌幅50%。26個二、三線城市成交低位企穩(wěn)，環(huán)比增長9%，同比跌幅收窄至60%。
為了助力樓市回暖，自3月以來，各主要城市的樓市支持政策力度持續(xù)加強(qiáng)，截至目前，2022年已有超百城放松調(diào)控政策。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶指出，近兩個月因城施策節(jié)奏明顯加快，政策內(nèi)容向限購、限貸等方面延伸，城市明顯向二線城市擴(kuò)圍。
國盛證券研報統(tǒng)計，全國36個二線城市中僅6座城市尚未出臺“四限”相關(guān)調(diào)整政策，調(diào)整力度較大的城市有南京、鄭州、蘭州、西安、太原等。
與此同時，房貸利率也進(jìn)入下調(diào)周期，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至目前，已有鄭州、蘇州、濟(jì)南、 天津等近20城的部分銀行下調(diào)首套、二套房房貸利率至下限水平，預(yù)計或?qū)⒂懈喑鞘?下調(diào)房貸利率，降低購房者置業(yè)成本。目前首套房最低利率可降至4.25%。
曹晶晶表示，房貸定向“降息”標(biāo)志著房地產(chǎn)政策進(jìn)入寬松周期，未來伴隨更多政策落地，購房意愿有望逐步趨穩(wěn)。
“預(yù)計后續(xù)地方政策力度將繼續(xù)加大。樓市政策核心是支持剛性和改善性住房需求，但房住不炒仍是底線。”
對于接下來的樓市走向，曹晶晶稱，短期來看，當(dāng)前市場降幅接近年初預(yù)期，按國家統(tǒng)計局口徑，上半年全國商品房銷售面積累計降幅或超兩成，二季度難有起色，預(yù)計6月重點(diǎn)城市有望完成筑底，多數(shù)城市下半年緩慢恢復(fù)。
克而瑞研究中心指出，6月將是驗(yàn)證各城市市場成色的重要節(jié)點(diǎn)，并給下半年市場定調(diào)。規(guī)模房企在6月及第三季度，也需盡可能加緊貨量供應(yīng)，同時積極營銷以提高去化率水平。