文|光子星球 何芙蓉
編輯|吳先之
“如果不是特別著急的情況,我現(xiàn)在基本不會在貝殼、自如這類平臺租房?!苯な且晃辉诒本┕ぷ鞯?5后,老家在河南。畢業(yè)將近五年,開始工作并不穩(wěn)定,前前后后也因此換了三次房子。
“微博、豆瓣等租房論壇或群組,以及閑魚、小紅書、抖音等平臺都是可以找房的,不過就是比較費(fèi)時間,需要自己篩選,但很多房子更能滿足我的需求,比如房東直租免中介費(fèi)、可短租、押一付一等,都比較靈活?!?/p>
如今像貝殼這類垂直大平臺基本都遵循著最低一年起租、押一付三加中介費(fèi)等相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。而這對于大多數(shù)漂著的年輕人來說,無論是成本方面,或者換房的靈活性來考慮,都顯得不太“劃算”。
有多年租房經(jīng)驗(yàn)、或者說有被小中介坑過的租客到頭來會發(fā)現(xiàn),若單論房源真實(shí)性和保障性,選擇貝殼、自如這類大平臺的風(fēng)險(xiǎn)因素?zé)o疑小得多。但現(xiàn)實(shí)是很多人這種追求“劃算”的心理,才給了中小中介逆勢生長的機(jī)會。
貝殼之外,年輕人租房的選擇也變得越來越多。
5月11日,貝殼在港雙重上市。而在前一日,貝殼裁員的消息被爆出,這已是貝殼近來的第三輪裁員。
貝殼現(xiàn)任董事長兼CEO彭永東曾表示,2021年是貝殼前所未有艱難的一年。2022年之際,貝殼仍未從裁員、虧損的低谷中走出來,而如今租房市場的變量因素卻變得越來越多,年輕人租房開始逃離貝殼,涌向小眾平臺。
年輕人租房“躲避”中介
近幾年,多家長租公寓接連暴雷,蛋殼們的“租金貸”套路也給廣大租客們上了一課,租房市場由此掀起了一股躲避中介的熱潮。
避開中介,用戶希望能找到與房東直接簽的房子,從而規(guī)避中介跑路的潛在風(fēng)險(xiǎn),以及節(jié)省中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等各種附加的成本開支。
垂直租房軟件本身就是為中介而生。以行業(yè)龍頭貝殼和自如為例,貝殼起于鏈家,業(yè)主與中介公司均可入駐,走平臺模式,中介費(fèi)、傭金為最直接的營收來源;自如則是托管模式,平臺先把房子從房東手中租過來,從而轉(zhuǎn)租給用戶賺取差價(jià)。
兩者模式不一,但本質(zhì)都是中介。
嘉林是鏈家的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,他表示經(jīng)常會遇到因覺得中介費(fèi)太高放棄簽約的客戶,甚至很多人看到滿意的房子后通過各種渠道去聯(lián)系房東,試圖避開自己與房東私下簽約,為的就是不交中介費(fèi)。
“貝殼平臺除了中介公司,個人業(yè)主也可以發(fā)布房源,而且是免費(fèi)掛。但前提是房子必須得我們與租客對接,包括看方、簽約等環(huán)節(jié)都要有經(jīng)紀(jì)人參與,最終向租客收取中介費(fèi)。”貝殼與房東直簽的模式一定程度上奠定了用戶對平臺的信任,但將中介費(fèi)完全轉(zhuǎn)嫁至租客也引起了不少人的不滿。
對很多人來說將一個月房租作為中介費(fèi)并不是一筆小的數(shù)目。同時,當(dāng)用戶有了其他的選擇,便越發(fā)會為所謂的中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)等各種名義費(fèi)用而感到不值。
有流量就會有生意,有社區(qū)就會有連接。年輕人在內(nèi)容平臺、社區(qū)平臺掀起的租房風(fēng)已然成為一股潮流。
“在微博、豆瓣、以及小紅書等平臺一方面可以主動發(fā)帖求相關(guān)的資源,會有人主動評論或私聊;也可以去瀏覽別人發(fā)布的房源信息,我一般主要看房東個人直租的、找合租室友的、以及轉(zhuǎn)租等房源信息,這類的房源的真實(shí)性也較高,若遇到房東直租,一般價(jià)格都有可談的空間?!苯け硎尽?/p>
小眾平臺的房源以及找房方式都更加靈活,但也需要加強(qiáng)辨別。
一位北京地區(qū)的鏈家員工表示,鏈家以做整租為主,合租的房源很少。像北京這種城市,大多數(shù)人只能承擔(dān)得起合租,當(dāng)鏈家的房源滿足不了合租客戶,他們自然就會去看別的平臺?!艾F(xiàn)在在豆瓣、微博等平臺找室友、找合租的現(xiàn)象非常普遍,他們沒有一個專門發(fā)布平臺,因此就會去這類論壇上發(fā)布。”
“貝殼對房源的信息審核比較嚴(yán),需要提供房產(chǎn)證和身份信息,同時公司也會通過和業(yè)主聯(lián)系確認(rèn)是不是真實(shí)房源?!笨梢姶怪逼脚_的審核并不適合很多個人房源、轉(zhuǎn)租等信息的發(fā)布。
不過,這些流量平臺審核的松懈也放寬了對虛假信息的容忍度,用戶在找房的同時更重要的是提高辨別度。
躲過大中介,養(yǎng)肥小中介
隨著很多用戶注意力從垂直租房平臺的脫離,小中介們也因此看到了新生的曙光。
上述北京地區(qū)的鏈家員工表示,貝殼平臺在北京、上海等大城市只有鏈家在做。其他城市貝殼是一個大平臺,像我愛我家、德佑、遠(yuǎn)投等小中介可以通過審核后入駐平臺。
鏈家是房產(chǎn)中介,貝殼是平臺,貝殼起于鏈家??梢娫谧夥啃枨蟾蟮囊痪€城市,貝殼有在保障鏈家的獨(dú)家地位,更多的中小中介想要在貝殼獲取流量的路被堵死。
而像鏈家這類擁有自己的線上平臺的房產(chǎn)中介又有幾家?在線上化運(yùn)營越發(fā)重要的當(dāng)下,越來越多的中小中介不得不在互聯(lián)網(wǎng)的各個角落尋找自己的棲身之處,因而年輕人群涌向的內(nèi)容和社區(qū)平臺也成為了他們成長的溫床。
“我們鏈家只在貝殼和鏈家網(wǎng)發(fā)布房源信息,渠道都是統(tǒng)一的。而微博、豆瓣、小紅書、抖音、或者閑魚這些平臺的房源,大多都是小中介拉客源?!鄙鲜霰本┮绘溂覇T工表示。
小紅書、抖音、快手等內(nèi)容平臺,基本囊括了當(dāng)下年輕人的大部分注意力,平臺自帶的流量和傳播屬性吸引著中介們的涌入。微博、豆瓣等社區(qū)論壇,也可根據(jù)話題將一部分人聚在一起,自然租客和中介在此相遇。
以短視頻平臺為例,近日快手正式成立房產(chǎn)業(yè)務(wù)中心,探索線上直播賣房模式。據(jù)悉快手房產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式是通過直播、短視頻獲客,再帶動成交。
快手作為短視頻平臺,在官方正式入局房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)之前,平臺在相關(guān)內(nèi)容領(lǐng)域便已經(jīng)有了大量的積累。很多房產(chǎn)中介早已將短視頻平臺視為其營銷獲客的流量窗口,近兩年組建短視頻營銷團(tuán)隊(duì)的產(chǎn)房中介不在少數(shù)。
可見,在短視頻平臺官方參與分羹前,各大大小小的中介早已在此生根。
成都一家地方中介公司的內(nèi)部人士表示,房源信息的真假一般取決于公司,一定程度上也跟平臺的審核有關(guān)系?!安⒉皇撬械男≈薪槎际球_子公司,很多地方中介在當(dāng)?shù)夭⒉槐孺溂疫@類大公司做得差?!逼湔f法并非沒有道理。
“像我們公司,采用自如這種托管模式,沒有中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi),免物業(yè)費(fèi),雖然跟公司簽合同但房租押一付一,而且簽約時提供房產(chǎn)信息。在客戶對比劃算且房源信息有保障后自然就會選擇我們?!?/p>
很多中小中介公司了解用戶在乎的點(diǎn),同時突出其與大平臺相比自身的優(yōu)勢所在,因此很容易吸引一批客戶。
業(yè)內(nèi)人實(shí)則都明白,包租的賺差價(jià)模式與賺中介費(fèi)模式殊途同歸,但并非所有租房者都清楚這一點(diǎn)。
“我們公司現(xiàn)在貝殼、58、閑魚、天貓好房、京東的‘自營房產(chǎn)’等多個租房平臺都發(fā)房源信息,價(jià)格都是統(tǒng)一的。同時,公司也有運(yùn)營小紅書、抖音等短視頻號,這主要是為了引流。”可見,中小中介公司在貝殼等垂直平臺之外的生存空間并不窄,他們采用廣撒網(wǎng)的形式吸引客戶。
企查查數(shù)據(jù)顯示,截至目前以“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”為關(guān)鍵詞搜索的在業(yè)/存續(xù)企業(yè)共有1184690家,其中近1-3年內(nèi)成立的就有501143家。小中介們找到新的土壤正應(yīng)運(yùn)而生。
房產(chǎn)中介愛上“種草”
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)似乎又回到了原點(diǎn)。用戶逃離貝殼、自如等大平臺是為了繞開中介,但當(dāng)他們把目光投向其他內(nèi)容平臺以及社區(qū),大批的中小中介便聞風(fēng)而來。
“現(xiàn)在想要在安居客、58、天貓或閑魚等這些租房平臺上找個人房源,基本上找不到。因?yàn)檫@些平臺上大都是中介公司入駐,個人房東不會選擇付高額的入駐費(fèi)來發(fā)布一兩套房源。微博豆瓣等社區(qū)論壇是免費(fèi)發(fā)布的?!?/p>
“豆瓣、微博、小紅書、抖快等平臺上個人房源是有的,肯定有那么一部分房東覺得沒必要通過中介去出租房子,但絕對只是少數(shù)?!鄙鲜龀啥贾薪楣镜膬?nèi)部人士表示。
反而是這些內(nèi)容社區(qū)平臺披著“個人房源”的外衣,孕育著大批量的中小中介。他們無孔不入,根據(jù)各平臺的調(diào)性偽裝自己,進(jìn)而生根發(fā)芽。
租房行業(yè)正在掀起一股濃濃的“種草”風(fēng),其中以抖音、快手、小紅書平臺最為顯著。
中介們在內(nèi)容平臺運(yùn)營起自己的賬號,通過內(nèi)容吸引用戶,進(jìn)而將潛在客戶引導(dǎo)至私域進(jìn)行轉(zhuǎn)化。在內(nèi)容平臺,有人把自己偽裝為做租房攻略的知識分享博主,同時也有直接以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的身份分享房源。他們都清一色的選擇裝修精致且價(jià)格較低的房源作為素材,目的均是引人關(guān)注,達(dá)到引流的目的。
這一系列操作都是因?yàn)樾≈薪闆]有自己的官方發(fā)布平臺保證穩(wěn)定客源,因而借助流量平臺提升曝光,這也可視為一種新的營銷手段。在新的傳播環(huán)境下,中介公司們已經(jīng)不再拘泥于傳統(tǒng)的垂直平臺。
貝殼一度將VR看房視作其核心競爭優(yōu)勢之一,為的是讓用戶更直觀、全面、立體的了解房源,而抖快的視頻、直播化呈現(xiàn)似乎并不遜色于VR,“看房”的視覺化需求天生就適合在視頻平臺傳播。
加之平臺流量的加持,不得不承認(rèn),有很多小公司通過這種方式確實(shí)活得還可以。
不過隨之帶來的負(fù)面影響也是明顯的,當(dāng)所謂的“種草”變了味,接踵而至的便是虛假信息的泛濫,這其中不排除很多割韭菜者。在小紅書等平臺上,用戶占據(jù)著內(nèi)容生產(chǎn)的兩頭,使虛假信息得以藏匿于一眾正常的筆記中,悄然收割著用戶們。
內(nèi)容及社區(qū)平臺的自媒體屬性決定了入駐門檻之低,加之平臺審核主要存在于內(nèi)容層面,內(nèi)容背后的商業(yè)手段常常成為平臺管理的空白區(qū)。
很多小中介為了與鏈家等大公司搶客源,不得不以讓利租客的方式留住用戶。不過租客在追求劃算的同時,也需考慮小中介的履約能力,重在識別,各有優(yōu)劣。