實(shí)習(xí)記者｜王婷婷
為支持合理購(gòu)房需求，央行出臺(tái)了全國(guó)性的房貸利率下調(diào)政策。
5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)商業(yè)性房貸利率下調(diào)政策，明確首套房貸利率為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。此次政策主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》文件也指出，在全國(guó)統(tǒng)一貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
這意味著，如果所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率與全國(guó)政策同步下調(diào)，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買首套普通自住房時(shí)，利息支出亦可能有所減少。同時(shí)，政策調(diào)整后，各地的首套房貸利率最多可低至4.4%，二套個(gè)人住房貸款最低利率將維持5.2%不變。
按照此前規(guī)定，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR（按4月20日5年期以上LPR為4.6%），二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按4月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.2%）。
據(jù)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)計(jì)算，若是各地銀行在實(shí)際操作中確實(shí)可按央行政策降低20個(gè)基點(diǎn)，那么貸款500萬(wàn)的購(gòu)房者，其每個(gè)月可以少還600元，按30年期限，一共能少還22萬(wàn)元。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，此次央行的利率指導(dǎo)政策屬于全國(guó)性政策，具有較強(qiáng)的信號(hào)意義和實(shí)際支持意義，對(duì)于所有城市都有影響，影響范圍也較廣。
尤其是恢復(fù)購(gòu)房者預(yù)期。宋紅衛(wèi)表示，整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的最終都依托購(gòu)房者信心的恢復(fù)，對(duì)于目前市場(chǎng)來(lái)講，最值得關(guān)注的就是部分剛需和改善群體，本來(lái)有購(gòu)房計(jì)劃的人群目前暫停購(gòu)房，恢復(fù)這部分實(shí)際需求的人是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)界面新聞表示，此次政策調(diào)整是加大了對(duì)剛性和改善性住房需求的支持，今年以來(lái)，已有不少城市調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，如蘇州、廣州等，使得部分改善性住房需求受益。
此前廣州、蘇州等熱點(diǎn)城市部分銀行已經(jīng)陸續(xù)下調(diào)了首套房貸利率，優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸利率已能做到4.6%。在這次央行新政后，后續(xù)仍有下調(diào)空間。
值得注意的是，上一次全國(guó)調(diào)整首套房房貸利率下限還是在2017年，時(shí)隔多年央行再次調(diào)整首套房房貸利率下限，也釋放出更加積極的信號(hào)。
比如本次全國(guó)統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間將進(jìn)一步打開(kāi)。陳文靜表示，預(yù)計(jì)接下來(lái)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況，調(diào)整房貸利率，以降低購(gòu)房者置業(yè)成本，提高購(gòu)房者置業(yè)意愿。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，從直接的政策影響看，此次政策并非直接降息，只是給地方執(zhí)行空間。個(gè)人住房貸款利率下限從之前的最低4.6%看，也很少城市能執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，且并非全部執(zhí)行，只是針對(duì)首套房貸，后續(xù)具體還需要等待各地落地細(xì)則來(lái)執(zhí)行。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也顯示，目前大部分地區(qū)實(shí)際執(zhí)行的個(gè)人房貸利率水平依然明顯高于全國(guó)統(tǒng)一下限。例如在今年4月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套為5.45%。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，整體而言，首次對(duì)于差別化住房信貸政策發(fā)布文件，至少充分體現(xiàn)出當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情的決心。
“利率下限下調(diào)，使得商業(yè)銀行發(fā)放房貸的空間更大，有助于更好地促進(jìn)房貸實(shí)際貸款利率的下行?！彼硎荆旧硐抡{(diào)力度較大，將會(huì)引導(dǎo)銀行后續(xù)更好地制定貸款政策，尤其是推介一些低成本利率的貸款。
以上分析師皆認(rèn)為，就實(shí)際效果而言，此政策仍是有助于鼓勵(lì)房企銷售，帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情活躍。毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于購(gòu)房者而言，可進(jìn)一步降低剛需者的購(gòu)房成本，減輕購(gòu)房壓力。
根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)全國(guó)已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，尤其是4月以來(lái)政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。
2022年1-4月，中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交活躍度不足，成交規(guī)模居歷史同期較低位，同比下降超四成。一線城市商品住宅成交面積同比下降37.4%，二線代表城市同比下降41.3%，三四線代表城市同比下降47.2%。
此次全國(guó)統(tǒng)一下調(diào)首套房房貸利率下限，對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期將起到積極作用，將對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。