記者｜牛鈺
負(fù)責(zé)冬奧會速滑館“冰絲帶”建設(shè)的國企首開，近期也發(fā)布了去年年報，但在銷售完成預(yù)期的同時，利潤下滑十分明顯。
4月15日，北京首都開發(fā)股份有限公司（下稱首開股份，600376.SH）發(fā)布2021年年度報告。年報顯示，2021年，首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入678.02億元，同比增長53.31%。
房地產(chǎn)開發(fā)作為首開的主業(yè)，截至2021年底，首開擬售、在售主要項目（含自持）約175個。分區(qū)域看，其中83個項目位于北京區(qū)域（以北京為中心的京津冀區(qū)域），85個位于南方片區(qū)，其京外布局和業(yè)績貢獻(xiàn)有明顯提升。
在銷售方面，2021年，首開股份實現(xiàn)銷售面積393萬平方米，銷售金額1149億元，銷售回款1194億元，分別完成計劃的98%、104%、113%，同比分別增長3%、7%、21%，是為數(shù)不多完成銷售目標(biāo)的房企。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年在北京市場，首開以628.8億銷售額位列榜首，排名第二的中海銷售額為400多億，接下來是萬科、華潤等房企的200多億。
首開對于2022年的銷售目標(biāo)十分保守，計劃全部項目銷售簽約金額1080億元，計劃銷售面積380萬平方米，銷售回款1078億元，比2021年已實現(xiàn)業(yè)績更低。
作為一家以“合作”模式著稱的企業(yè)，首開對控股子公司及合作公司項目的銷售均設(shè)定了目標(biāo)，銷售簽約金額分別為574億元和544億元。
時間線拉長來看，自2018年踏進(jìn)千億陣營后，首開股份在擴(kuò)規(guī)模方面就有所放緩。
2017-2021年，首開股份分別實現(xiàn)簽約收入691億元、1007億元、1013億元、1074億元與1149億元，除了2018年，其它年份增速均不高。
但去年銷售成本增長幅度更大，達(dá)到了538.26億元，同比增長70.59%，首開對此解釋稱，主要受行業(yè)整體影響，本期結(jié)轉(zhuǎn)收入項目土地成本較高，銷售價格受政策限制。
導(dǎo)致首開雖然沒有出現(xiàn)虧損，利潤下滑卻十分明顯。2021年，其歸母凈利潤6.92億元，同比減少77.95%，扣非凈利潤為5.94億，同比減少74.36%，并且為近十年最低水平。毛利率為24.49%，較上年下滑3個百分點。
其中，北京地區(qū)的毛利率下降情況更為明顯，毛利率為28.31%，同比下滑14.59%，京外地區(qū)的毛利率21.98%雖然相對較低，但有增長趨勢。
除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，首開在酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)租賃方向也在探索，租金收益出現(xiàn)增長。報告期內(nèi)，物業(yè)經(jīng)營收入（租賃+酒店）11億元、物業(yè)租賃面積82萬平方米、酒店客房銷售數(shù)量20萬間?天，分別完成計劃的102%、107%、98%，同比分別增長22%、4%、76%。
除此之外，首創(chuàng)還在城市更新、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、文創(chuàng)、長租公寓等轉(zhuǎn)型領(lǐng)域探索，目前還尚未形成清晰的管控和盈利模式。
2021年，首開通過競拍或股權(quán)收購獲取北京（房山、大興、豐臺、密云、朝陽、海淀、昌平）、太原、福州、蘇州、杭州、南京、臺州、廈門、南通、常州、佛山、溫州、東莞、成都等地項目共30個，地上建筑面積287萬平方米。
首開的融資較為順暢，其全年累計新增融資約414.30億元，其中開發(fā)貸款73.13億元，信托貸款104.23億元，保債計劃35億元，發(fā)債規(guī)模201.94億元。
截至2021年末，首開股份資產(chǎn)負(fù)債率為78.68%，較上期減少1.74個百分點。報告期末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.60%，凈負(fù)債率為147.45%，現(xiàn)金短債比為1.22倍。
相關(guān)指標(biāo)較2020年末均有所改善，由“紅檔”房企轉(zhuǎn)為踩兩道紅線的“橙檔”房企，對其發(fā)展速度或有所制約。
與大悅城、中交等房企相比，首開的經(jīng)營性現(xiàn)金流處于正增長狀態(tài)，凈額比2020年同期增加18.14億元，主要受益于公司全口徑銷售回款增加，房屋銷售收入和合作項目往來款增加形成。
今年以來，首開銷售表現(xiàn)也不如去年，2022年1-3月份，公司共實現(xiàn)簽約面積63.66萬平方米，同比降低26.86%；簽約金額201.70億元，同比降低27.39%。
在投資方面，首開今年第一季度也未新增土地儲備，還處于觀望狀態(tài)，在北京首輪集中供地中，首開雖有報名地塊，但并無一宗收入囊中。