記者 | 黃昱
“在房地產(chǎn)行業(yè)市場上行的時候，我們以銷售額作為內(nèi)部考核的目標(biāo)；在市場平穩(wěn)的過程中，我們以現(xiàn)金流的回款作為內(nèi)部考核的目標(biāo)；當(dāng)現(xiàn)在出現(xiàn)市場下行的時候，我們是以可動用資金作為內(nèi)部考核的目標(biāo)?！?/span>
3月30日，碧桂園2021年度業(yè)績發(fā)布會上，總裁莫斌所描述的內(nèi)部考核目標(biāo)的變化，反映出過去一年房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整后，房企必須牢牢守住資金安全的底線。
財報顯示，2021年碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5230.6億元，同比增長13.0%，毛利約為人民幣927.8億元，凈利潤約為人民幣409.8億元，股東應(yīng)占核心凈利潤267.97億元。
在房地產(chǎn)行業(yè)毛利率普遍下降的背景下，碧桂園采取的舉措是“開源節(jié)流、?，F(xiàn)金流、保三道紅線”。
在開源節(jié)流上，碧桂園根據(jù)支出的大類制定了詳細(xì)的費(fèi)用管控要點(diǎn)。例如在工程端，碧桂園做了穿透式管理，通過對業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，穿透到每一筆支出；在營銷端以項(xiàng)目為單位做費(fèi)率管控，根據(jù)投放效果制定投入額度，降低無效支出。
截至2021年底，碧桂園共有可動用現(xiàn)金余額1813億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為1469.54億元，受限制現(xiàn)金約為343.46億元；總借貸同比下降2.6%至3179.2億元，凈借貸比率45.4%，相比2020年底優(yōu)化10.2個百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比約為2.3倍
碧桂園集團(tuán)總裁莫斌指出，截止3月30號，今年內(nèi)碧桂園已無境內(nèi)到期債券，僅騰越兩筆可回購公司債共計40億人民幣，境外僅一筆7月份到期的7億美金優(yōu)先票據(jù)，公司已提前做好了還款的計劃安排。
穩(wěn)定的財務(wù)狀況，讓碧桂園在行業(yè)融資趨緊的背景下仍然保持著暢通融資渠道。
從去年12月至今，碧桂園完成了多筆境內(nèi)融資，融資方式包括供應(yīng)鏈ABS、公募債、可轉(zhuǎn)股債券和中期票據(jù)等。今年3月初還獲得了招商銀行150億元的并購融資額度，3月25日又與農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽署了400億的戰(zhàn)略合作協(xié)議。
“我們堅(jiān)信良好的財務(wù)水平是幫助公司穿越周期的最好支撐?！?/span>
過去多年，碧桂園憑借全面布局策略實(shí)現(xiàn)了規(guī)?？焖僭鲩L。2016年碧桂園銷售增長120%至3088.4億元，首次跨入行業(yè)前三，2017年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5508億元，同比增長78.4%，自此年年蟬聯(lián)銷售第一。
2018年年中，受內(nèi)外變化影響，碧桂園宣布進(jìn)入“提質(zhì)控速”新階段，隨后幾年一直保持穩(wěn)定增長。2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約5580億元，繼續(xù)位居行業(yè)前列。
同時在回款方面，碧桂園去年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益回款率90%，這是他們連續(xù)6年保持回款率高于90%，居行業(yè)較高水平。
此次業(yè)績會上，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜再次強(qiáng)調(diào)從2018年開始規(guī)模就不再是碧桂園的第一追求，有質(zhì)量的銷售和經(jīng)營才是碧桂園的追求。
對于今年樓市的走勢，碧桂園認(rèn)為會是前低后高，跟去年正好相反。程光煜指出，今年碧桂園保持一個比較穩(wěn)定的銷售額，同時平衡好量價關(guān)系。
據(jù)介紹，碧桂園今年總可售貨值大概在6500億左右，希望通過精準(zhǔn)供貨使去化水平提高到70%。這其實(shí)是一個不小的去化目標(biāo)，去年碧桂園總的銷售去化率為67%。
眾所周知，碧桂園成立至今始終走中國新型城鎮(zhèn)化道路，多年來堅(jiān)持全面布局的戰(zhàn)略。
截至2021年底，集團(tuán)已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為3216個，業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)地31個省╱自治區(qū)╱直轄市、299個地級行政區(qū)劃1425個縣╱鎮(zhèn)區(qū)，權(quán)益可售資源共計約14846億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元，合計約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。
如今在市場分化嚴(yán)重的情況下，碧桂園要想平穩(wěn)穿越周期，也需要根據(jù)市場環(huán)境變化調(diào)整過往的投資策略。
從去年開始，碧桂園提出要均衡布局各能級城市，以對沖未來的不確定性。莫斌表示，未來碧桂園將對全國的市場做進(jìn)一步的分類，按照市場規(guī)模、供需關(guān)系，遴選出符合集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的市場，更加聚焦以大都市圈為首的一二線和強(qiáng)三四線城市。
2021年，碧桂園新獲取333個項(xiàng)目，共計土地權(quán)益地價1416.2億元，同比減少32%，其中新獲取土地85%位于五大都市圈，同比增加10個百分點(diǎn)。
從獲取土地渠道來看，按權(quán)益金額計算，碧桂園2021年新增土儲中71%通過招拍掛獲取，29%通過多元化渠道獲取。
“把握時機(jī)獲取機(jī)會性土地?！边@是碧桂園一條重要的投資戰(zhàn)略，程光煜表示，收并購一直是碧桂園一個重要的投資手段，從去年下半年開始，市場上收并購機(jī)會增多，預(yù)計未來一段碧桂園收并購的占比也會增多。
從去年四季度開始，碧桂園主要是對合作項(xiàng)目做收并購，與十多家合作方大概80多個項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，目前已安排收購了其中35個左右，另有30個左右基本談妥會進(jìn)行相應(yīng)安排。另外，銀行、AMC機(jī)構(gòu)手頭也有收并購標(biāo)的來接洽。
程光煜指出，產(chǎn)生直接結(jié)果的更多還是碧桂園原來有合作的項(xiàng)目，真正完全新增的收并購相對較少。