記者|張曉云

按揭貸款買房后，房子爛尾了，開發(fā)商交不了房，貸款該不該還？由誰來還？

近期，嘉興中院公布的一則二審審判案例引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。2015年，許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商。

但不幸的是，該樓房開發(fā)到第3年，開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂，無力繼續(xù)投資開發(fā)，工程一度停工，開發(fā)商無法按時(shí)交付房屋，只得向購房者宣布延遲交房，想辦法周轉(zhuǎn)資金。

半年后，開發(fā)商沒能解決資金問題，反而陷入破產(chǎn)境地，樓盤徹底爛尾。

2018年，開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請。按照《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)法律法規(guī)，如果樓盤符合交付條件，破產(chǎn)管理人應(yīng)該繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的購房合同，向購房者交付房屋，但是經(jīng)過破產(chǎn)管理人調(diào)查，許先生購買的別墅尚未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，根本無法交付。

也就是說，原來的購房合同根本無法繼續(xù)履行，于是法院指定的破產(chǎn)管理人書面通知了許先生：解除他與開發(fā)商之間的《商品房買賣合同》。

從2019年底起，因無法再取得房屋所有權(quán)，許先生毅然停止了向貸款銀行支付月供。

2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。

一審法院嘉善縣人民法院審理后認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的《個(gè)人購房貸款及擔(dān)保合同》第38條：“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款”的約定，法院認(rèn)為該合同合法有效，許先生拒不履行合同義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)該承擔(dān)繼續(xù)履行合同的義務(wù)，但是鑒于房子已經(jīng)爛尾，無法實(shí)際交付，繼續(xù)按月償還貸款已經(jīng)沒有意義，故一審法院判決解除合同，限期讓許先生歸還銀行借款本金、利息，以及未按時(shí)還貸的罰息，共計(jì)220余萬元。

此后，許先生不服一審判決，向嘉興中院上訴。

二審判決直接來了個(gè)大反轉(zhuǎn)，嘉興中院判決銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持。

這個(gè)結(jié)果出乎了所有人的意料，二審法院為什么會(huì)如此判決呢？

嘉興中院在審理后認(rèn)為，該案件的爭議焦點(diǎn)在于個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同解除后購房者是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

開發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

至于《個(gè)人購房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定，二審法院認(rèn)為該條款系銀行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款，其中與最高法解釋相抵觸的內(nèi)容，加重了許先生的責(zé)任，該條款對許先生不具有拘束力。