記者|張曉云

按揭貸款買房后，房子爛尾了，開發(fā)商交不了房，貸款該不該還？由誰來還？

近期，嘉興中院公布的一則二審審判案例引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。2015年，許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商。

但不幸的是，該樓房開發(fā)到第3年，開發(fā)商因為資金鏈斷裂，無力繼續(xù)投資開發(fā)，工程一度停工，開發(fā)商無法按時交付房屋，只得向購房者宣布延遲交房，想辦法周轉(zhuǎn)資金。

半年后，開發(fā)商沒能解決資金問題，反而陷入破產(chǎn)境地，樓盤徹底爛尾。

2018年，開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請。按照《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)法律法規(guī)，如果樓盤符合交付條件，破產(chǎn)管理人應該繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的購房合同，向購房者交付房屋，但是經(jīng)過破產(chǎn)管理人調(diào)查，許先生購買的別墅尚未竣工驗收，不符合交付標準，根本無法交付。

也就是說，原來的購房合同根本無法繼續(xù)履行，于是法院指定的破產(chǎn)管理人書面通知了許先生：解除他與開發(fā)商之間的《商品房買賣合同》。

從2019年底起，因無法再取得房屋所有權(quán)，許先生毅然停止了向貸款銀行支付月供。

2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。

一審法院嘉善縣人民法院審理后認為，根據(jù)雙方簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》第38條：“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”的約定，法院認為該合同合法有效，許先生拒不履行合同義務，已經(jīng)構(gòu)成違約，應該承擔繼續(xù)履行合同的義務，但是鑒于房子已經(jīng)爛尾，無法實際交付，繼續(xù)按月償還貸款已經(jīng)沒有意義，故一審法院判決解除合同，限期讓許先生歸還銀行借款本金、利息，以及未按時還貸的罰息，共計220余萬元。

此后，許先生不服一審判決，向嘉興中院上訴。

二審判決直接來了個大反轉(zhuǎn)，嘉興中院判決銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持。

這個結(jié)果出乎了所有人的意料，二審法院為什么會如此判決呢？

嘉興中院在審理后認為，該案件的爭議焦點在于個人購房借款及擔保合同解除后購房者是否應當繼續(xù)承擔剩余貸款的還款責任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。

開發(fā)商因進入破產(chǎn)清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據(jù)充分，應予支持，故開發(fā)商應承擔剩余貸款的還款責任。

至于《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定，二審法院認為該條款系銀行為重復使用而提前擬定的格式條款，其中與最高法解釋相抵觸的內(nèi)容，加重了許先生的責任，該條款對許先生不具有拘束力。