記者 | 黃昱
開盤一年后，雅居樂位于廣州老城區(qū)荔灣的白鵝潭核心區(qū)江景房項目雅居樂天際715，再度因降價促銷在各大中介和置業(yè)顧問的朋友圈刷屏。
相較于去年初開盤時約7.5-8.5萬元/平方米的價格，雅居樂天際715近期推出的部分房源最低單價約4.6萬元/平方米，相當于打了五折，最低總價可以達到約290萬元，比開盤價少了超兩百萬。
這已經(jīng)是去年以來雅居樂天際715第二次因為降價而引發(fā)關(guān)注。去年10月，雅居樂天際715釋放讓利至少150萬/套的消息，給出的名義是特批的“工抵房”。
雅居樂天際715的拿地價并不便宜。2016年8月，雅居樂以21.7億元配建拆遷安置房27450平奪下地塊，折合樓面價達36773元/平，刷新廣州最高樓面價記錄。有業(yè)內(nèi)人士認為，該項目要想盈利，開盤價起碼要達到7萬元/平方米以上。
除了廣州項目，雅居樂近期在中山、珠海以及佛山都有項目傳出降價的消息，這也說明現(xiàn)階段的雅居樂繼續(xù)回籠資金。
雅居樂方面回應(yīng)界面新聞稱，去年以來，在宏觀政策調(diào)控、疫情反復(fù)及市場波動等多重因素影響下，房地產(chǎn)市場受到較大沖擊。各房企也均積極采取一系列優(yōu)惠促銷措施以應(yīng)對市場變化，屬于市場和行業(yè)普遍行為。
“為促進項目銷售，保證項目正常去化，近來公司在個別城市的部分項目推出‘春節(jié)不打烊’階段性促銷活動，所推出的價格優(yōu)惠和促銷行動匹配真實市場的量價關(guān)系。同時，促銷貨源極為有限，相較于整體市場情況，促銷折扣較為理性謹慎。在當前的整體市場環(huán)境下，是公司和項目主動應(yīng)對市場變化的積極舉措?！?/span>
對于當前面臨的流動性壓力，雅居樂表示，截至目前，公司各項債務(wù)均在到期日前按時償還。公司也將延續(xù)良好企業(yè)信用，繼續(xù)保持審慎資金管理，并視債務(wù)到期情況合理安排償債計劃。
雖然還未出現(xiàn)實質(zhì)性的債務(wù)違約，雅居樂從去年開始就已經(jīng)開始進行資產(chǎn)處置，從2021年7月1日到12月31日期間，雅居樂已就14項物業(yè)的出售簽訂了認購書或買賣合同，售價合計約為28億元。
另據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，今年以來，雅居樂對外公開處置的資產(chǎn)已有9個，總價款超過40億元，包括出讓給中海地產(chǎn)的廣州亞運城項目股權(quán)、三個位于義烏和徐州的項目股權(quán)，以及將5家環(huán)保公司出售給了海螺創(chuàng)業(yè)。
富瑞近期發(fā)表研究報告指出，雖然雅居樂資產(chǎn)處置可緩解近期現(xiàn)金流壓力，但同時有可能損害公司的核心基本面，可能需時數(shù)年才能恢復(fù)，當中損害包括更快地耗盡土地儲備導(dǎo)致其規(guī)模收縮；經(jīng)常性收入增長放緩至20%至30%；推遲其分拆環(huán)境業(yè)務(wù)的計劃，甚至可能退出有關(guān)業(yè)務(wù)。
富瑞預(yù)計雅居樂2022財年銷售額將下跌11%至1240億元。從1月的銷售情況來看，數(shù)據(jù)已經(jīng)不太理想，雅居樂1月預(yù)售金額約為73.8億元，同比下降33%。
正如萬科主席郁亮所言，今年是背水一戰(zhàn)的一年，要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。
在郁亮看來，從黃金時代到白銀時代，如今地產(chǎn)行業(yè)直接跳過了青銅時代來到黑鐵時代。
建業(yè)集團董事長胡葆森認為，郁亮主要強調(diào)的還是憂患意識，對于優(yōu)秀的企業(yè)來說目前至少還是在白銀時代，但對很多已經(jīng)躺平的企業(yè)來說，黑鐵時代都不是了。
對于雅居樂來說，緩解當前存在的流動性壓力是當務(wù)之急。
對于雅居樂的到期債務(wù)壓力，標普估算，2022年上半年雅居樂將有110-120億元人民幣的境內(nèi)債券、境外優(yōu)先債券及境外銀行借款到期，2022年下半年還將有65-70億元債務(wù)到期。而估算雅居樂現(xiàn)金規(guī)模為350-450億元區(qū)間，其中僅25%-35%為境內(nèi)外控股公司層面的可動用資金。
值得注意的是，1月份以來雅居樂已連續(xù)兩次提前贖回2019年發(fā)行的將于今年3月7日到期的部分美元票據(jù)，金額約2300萬美元。
據(jù)DM數(shù)據(jù)，雅居樂目前流通中的離岸債券共有12只，總存續(xù)額約為50.34億美元，其中2022年需償還的債券余額約為11億美元，其中4.77億美元于2022年3月7日到期、2億美元于2022年8月14日到期、4億美元于2022年8月31日到期。
接下來的3月份，雅居樂就將面臨一筆美元債的兌付，這也將是考驗雅居樂現(xiàn)金流狀況的關(guān)鍵節(jié)點。