記者 | 黃昱
入股十多年后，雅居樂退出了廣州亞運城項目。
1月24日，雅居樂宣布，為其持有的廣州亞運城項目26.66%股權找到了買家——中海地產，總交易價格約為18.4億元。
廣州亞運城項目的持股公司為廣州利合集團，即廣州利合房地產開發(fā)有限公司，目前由雅居樂、中海地產、世茂以及碧桂園共同持股，持股比例分別約為26.66%、20%、26.67%及26.67%。在收購雅居樂持有的股份后，中海地產將成為該項目第一大股東。
雅居樂和中海地產在1月21日就簽訂了買賣協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，中海地產需支付的18.4億元代價包括給雅居樂的13.8億元現(xiàn)金及應承擔雅居樂需付予廣州利合集團約4.6億元的貸款金額。
對于此次出售，雅居樂表示：“有助于本集團滿足其運營資金需求及日后業(yè)務發(fā)展。”
另據(jù)財聯(lián)社報道，存在流動性壓力的世茂近期也正與中海地產商談出售其所持有的廣州亞運城項目股權。
作為剛需樓盤，廣州亞運城是廣州多年新房成交的熱門樓盤。據(jù)廣州中原數(shù)據(jù)，2021年，廣州亞運城共成交房源數(shù)量2994套，再度位居全年新房銷售榜首位。
雖然位于較為偏遠的番禺區(qū)蓮花山南麓，但頭頂亞運會光環(huán)的廣州亞運城自2009年面世以來就備受關注。該項目總建筑面積約為585萬平方米，截至1月24日，約406萬平方米的建筑面積已開發(fā)為住宅及商業(yè)單位及停車場，余下建筑面積的有關建設預期于2025年底竣工。
2009年12月，富力、雅居樂、碧桂園以255億元的總價奪得廣州亞運城地塊，刷新了國內總價地王紀錄。除了14宗未開發(fā)的建設用地外，三大開發(fā)商還拿下了彼時在亞運會前已建成的主媒體中心、媒體村、技術官員村、運動員村及相關配套設施。
為了平衡開發(fā)風險，2010年6月三大開發(fā)商引入了世茂和中信地產，組建了一家名為廣州利合房地產開發(fā)有限公司的項目公司，5家公司各持20%的股份。
加入新的股東后，五家開發(fā)商分工明確，由中信地產負責融資，富力負責報建規(guī)劃，世茂負責設計，碧桂園負責工程和物管，雅居樂負責營銷。經過僅僅近三個月的磨合后，亞運城正式對外銷售運動員村、技術官員村和媒體村住宅。
亞運城的首次推盤銷售異?；鸨?，3個月內賣出3900套房，均價達到12489元/平方米，而同期作為廣州中心城區(qū)的海珠、荔灣的房價也才1.8萬/平方米。
然而，此后多年，廣州亞運城房價一直增長乏力。作為開發(fā)商之一的富力也在2016年決定退出該項目。而到2017年，由于中信地產和中海地產業(yè)務整合，原由中信地產持有的股份轉由中海地產持有。至此，廣州利合的股權由世茂、碧桂園、雅居樂以及中海地產四家公司持有。
據(jù)雅居樂此次公告，截至1月24日，廣州亞運城項目約345.3萬平方米的建筑面積已出售（包括住宅及商業(yè)單元及車位）已出售。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該項目目前在售價格約為2.9萬元/平方米。
值得注意的是，就在在簽訂此次買賣協(xié)議三日前，雅居樂剛被標普和穆迪兩大國際評級機構下調評級。
1月18日，標普將雅居樂的長期主體信用評級由"BB-"下調至"B+"，評級展望負面；此外，將雅居樂優(yōu)先無抵押債券的長期債項評級由"B+"下調至"B"。
與此同時，穆迪也將雅居樂的公司家族評級(CFR)由“Ba2”下調至“B1”，將其高級無抵押評級由“Ba3”下調至“B2”，評級展望仍是負面。
兩大機構同時下調雅居樂評級，反映出市場對其流動性風險的擔憂。
穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示:“此次評級下調反映出，由于雅居樂集團在未來6-12個月內將有大量債務到期，且融資渠道受限，短期內不太可能恢復，其再融資風險增加。”
截至2021年6月30日，雅居樂擁有非限制現(xiàn)金465億元人民幣。然而，穆迪認為，該公司不太可能將所有現(xiàn)金用于償還債務，因為它必須在項目和運營公司層面上保持相當數(shù)量的資金用于運營。
對于到期的債務壓力，標普估算，2022年上半年雅居樂將有110-120億元人民幣的境內債券、境外優(yōu)先債券及境外銀行借款到期，2022年下半年還將有65-70億元債務到期。而估算雅居樂現(xiàn)金規(guī)模為350-450億元區(qū)間，其中25%-35%為境內外控股公司層面的可動用資金。
值得注意的是，據(jù)DM數(shù)據(jù)，雅居樂目前流通中的離岸債券共有12只，總存續(xù)額約為50.57億美元，其中2022年需償還的債券余額約為11億美元，其中5億美元于2022年3月7日到期、2億美元于2022年8月14日到期、4億美元于2022年8月31日到期。
雅居樂通過境外銀行獲得再融資的難度也比此前所預期的更高。據(jù)此，標普認為，雅居樂在未來3-6個月內顯著拓寬銀行融資渠道的可能性較低，且市場高度波動使得雅居樂在短期內重新在資本市場融資的可能性渺茫。
穆迪預計，在未來12-18個月，由于缺乏新的外部融資或來自資產處置的融資來解決其龐大的債務到期問題，以及房地產銷售疲軟，雅居樂集團的流動性將變得不足。
在過去的2-3個月里，雅居樂一直在通過資產處置和可交換債券發(fā)行積極籌集資金，這些資金將在未來的6-12個月里解決其部分到期債務。不過，考慮到目前市場情緒疲弱和資金狀況緊張，進一步資產處置以償還債務和改善流動性的時機尚不確定。
標普指出，2022年雅居樂將通過資產出售獲得100億-110億元人民幣的資金，包括近期宣布的非核心資產的處置；此外，雅居樂還擁有境外資產，包括香港地產開發(fā)項目和上市子公司股份，估算價值110億-130億元人民幣，這部分資產可在必要時變現(xiàn)。
通過折扣加速銷售回款的是雅居樂過去一年來重要的舉措，然而去年的銷售成績未達預期。雅居樂公告顯示，去年雅居樂完成1390.1億元的預售金額，同比增長約0.6%，完成全年1500億元銷售目標的92.7%。
銷售疲軟的狀態(tài)在未來一兩年可能難以轉變。穆迪預測，雅居樂的合同銷售將從2021年的1390億人民幣，下降到2022年的1250億人民幣和2023年的1200億人民幣。
對于評級被下調，雅居樂回應稱，截至目前公司各公開市場債券均按期兌付，生產經營正常開展。后續(xù)雅居樂將對到期債務提前做好償付安排以確保按期兌付，評級調整不會對其償債能力造成重大不利影響。
在此背景下，雅居樂也一直主動對外釋放一些“利好”消息，包括1月10日公告稱，從2021年7月1日到12月31日期間，雅居樂已就14項非核心物業(yè)的出售簽訂了認購書或買賣合同，售價合計約為28億元；1月份以來連續(xù)兩次提前贖回2019年發(fā)行的約2300萬美元票據(jù)。