記者 | 黃昱
入股十多年后，雅居樂退出了廣州亞運城項目。
1月24日，雅居樂宣布，為其持有的廣州亞運城項目26.66%股權(quán)找到了買家——中海地產(chǎn)，總交易價格約為18.4億元。
廣州亞運城項目的持股公司為廣州利合集團，即廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前由雅居樂、中海地產(chǎn)、世茂以及碧桂園共同持股，持股比例分別約為26.66%、20%、26.67%及26.67%。在收購雅居樂持有的股份后，中海地產(chǎn)將成為該項目第一大股東。
雅居樂和中海地產(chǎn)在1月21日就簽訂了買賣協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，中海地產(chǎn)需支付的18.4億元代價包括給雅居樂的13.8億元現(xiàn)金及應承擔雅居樂需付予廣州利合集團約4.6億元的貸款金額。
對于此次出售，雅居樂表示：“有助于本集團滿足其運營資金需求及日后業(yè)務(wù)發(fā)展。”
另據(jù)財聯(lián)社報道，存在流動性壓力的世茂近期也正與中海地產(chǎn)商談出售其所持有的廣州亞運城項目股權(quán)。
作為剛需樓盤，廣州亞運城是廣州多年新房成交的熱門樓盤。據(jù)廣州中原數(shù)據(jù)，2021年，廣州亞運城共成交房源數(shù)量2994套，再度位居全年新房銷售榜首位。
雖然位于較為偏遠的番禺區(qū)蓮花山南麓，但頭頂亞運會光環(huán)的廣州亞運城自2009年面世以來就備受關(guān)注。該項目總建筑面積約為585萬平方米，截至1月24日，約406萬平方米的建筑面積已開發(fā)為住宅及商業(yè)單位及停車場，余下建筑面積的有關(guān)建設(shè)預期于2025年底竣工。
2009年12月，富力、雅居樂、碧桂園以255億元的總價奪得廣州亞運城地塊，刷新了國內(nèi)總價地王紀錄。除了14宗未開發(fā)的建設(shè)用地外，三大開發(fā)商還拿下了彼時在亞運會前已建成的主媒體中心、媒體村、技術(shù)官員村、運動員村及相關(guān)配套設(shè)施。
為了平衡開發(fā)風險，2010年6月三大開發(fā)商引入了世茂和中信地產(chǎn)，組建了一家名為廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項目公司，5家公司各持20%的股份。
加入新的股東后，五家開發(fā)商分工明確，由中信地產(chǎn)負責融資，富力負責報建規(guī)劃，世茂負責設(shè)計，碧桂園負責工程和物管，雅居樂負責營銷。經(jīng)過僅僅近三個月的磨合后，亞運城正式對外銷售運動員村、技術(shù)官員村和媒體村住宅。
亞運城的首次推盤銷售異常火爆，3個月內(nèi)賣出3900套房，均價達到12489元/平方米，而同期作為廣州中心城區(qū)的海珠、荔灣的房價也才1.8萬/平方米。
然而，此后多年，廣州亞運城房價一直增長乏力。作為開發(fā)商之一的富力也在2016年決定退出該項目。而到2017年，由于中信地產(chǎn)和中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，原由中信地產(chǎn)持有的股份轉(zhuǎn)由中海地產(chǎn)持有。至此，廣州利合的股權(quán)由世茂、碧桂園、雅居樂以及中海地產(chǎn)四家公司持有。
據(jù)雅居樂此次公告，截至1月24日，廣州亞運城項目約345.3萬平方米的建筑面積已出售（包括住宅及商業(yè)單元及車位）已出售。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該項目目前在售價格約為2.9萬元/平方米。
值得注意的是，就在在簽訂此次買賣協(xié)議三日前，雅居樂剛被標普和穆迪兩大國際評級機構(gòu)下調(diào)評級。
1月18日，標普將雅居樂的長期主體信用評級由"BB-"下調(diào)至"B+"，評級展望負面；此外，將雅居樂優(yōu)先無抵押債券的長期債項評級由"B+"下調(diào)至"B"。
與此同時，穆迪也將雅居樂的公司家族評級(CFR)由“Ba2”下調(diào)至“B1”，將其高級無抵押評級由“Ba3”下調(diào)至“B2”，評級展望仍是負面。
兩大機構(gòu)同時下調(diào)雅居樂評級，反映出市場對其流動性風險的擔憂。
穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示:“此次評級下調(diào)反映出，由于雅居樂集團在未來6-12個月內(nèi)將有大量債務(wù)到期，且融資渠道受限，短期內(nèi)不太可能恢復，其再融資風險增加?！?/span>
截至2021年6月30日，雅居樂擁有非限制現(xiàn)金465億元人民幣。然而，穆迪認為，該公司不太可能將所有現(xiàn)金用于償還債務(wù)，因為它必須在項目和運營公司層面上保持相當數(shù)量的資金用于運營。
對于到期的債務(wù)壓力，標普估算，2022年上半年雅居樂將有110-120億元人民幣的境內(nèi)債券、境外優(yōu)先債券及境外銀行借款到期，2022年下半年還將有65-70億元債務(wù)到期。而估算雅居樂現(xiàn)金規(guī)模為350-450億元區(qū)間，其中25%-35%為境內(nèi)外控股公司層面的可動用資金。
值得注意的是，據(jù)DM數(shù)據(jù)，雅居樂目前流通中的離岸債券共有12只，總存續(xù)額約為50.57億美元，其中2022年需償還的債券余額約為11億美元，其中5億美元于2022年3月7日到期、2億美元于2022年8月14日到期、4億美元于2022年8月31日到期。
雅居樂通過境外銀行獲得再融資的難度也比此前所預期的更高。據(jù)此，標普認為，雅居樂在未來3-6個月內(nèi)顯著拓寬銀行融資渠道的可能性較低，且市場高度波動使得雅居樂在短期內(nèi)重新在資本市場融資的可能性渺茫。
穆迪預計，在未來12-18個月，由于缺乏新的外部融資或來自資產(chǎn)處置的融資來解決其龐大的債務(wù)到期問題，以及房地產(chǎn)銷售疲軟，雅居樂集團的流動性將變得不足。
在過去的2-3個月里，雅居樂一直在通過資產(chǎn)處置和可交換債券發(fā)行積極籌集資金，這些資金將在未來的6-12個月里解決其部分到期債務(wù)。不過，考慮到目前市場情緒疲弱和資金狀況緊張，進一步資產(chǎn)處置以償還債務(wù)和改善流動性的時機尚不確定。
標普指出，2022年雅居樂將通過資產(chǎn)出售獲得100億-110億元人民幣的資金，包括近期宣布的非核心資產(chǎn)的處置；此外，雅居樂還擁有境外資產(chǎn)，包括香港地產(chǎn)開發(fā)項目和上市子公司股份，估算價值110億-130億元人民幣，這部分資產(chǎn)可在必要時變現(xiàn)。
通過折扣加速銷售回款的是雅居樂過去一年來重要的舉措，然而去年的銷售成績未達預期。雅居樂公告顯示，去年雅居樂完成1390.1億元的預售金額，同比增長約0.6%，完成全年1500億元銷售目標的92.7%。
銷售疲軟的狀態(tài)在未來一兩年可能難以轉(zhuǎn)變。穆迪預測，雅居樂的合同銷售將從2021年的1390億人民幣，下降到2022年的1250億人民幣和2023年的1200億人民幣。
對于評級被下調(diào)，雅居樂回應稱，截至目前公司各公開市場債券均按期兌付，生產(chǎn)經(jīng)營正常開展。后續(xù)雅居樂將對到期債務(wù)提前做好償付安排以確保按期兌付，評級調(diào)整不會對其償債能力造成重大不利影響。
在此背景下，雅居樂也一直主動對外釋放一些“利好”消息，包括1月10日公告稱，從2021年7月1日到12月31日期間，雅居樂已就14項非核心物業(yè)的出售簽訂了認購書或買賣合同，售價合計約為28億元；1月份以來連續(xù)兩次提前贖回2019年發(fā)行的約2300萬美元票據(jù)。