記者｜張子怡

在并購(gòu)類債券發(fā)行上，招商蛇口踏出了地產(chǎn)行業(yè)第一步。

1月12日，招商蛇口2021年度第一期中期票據(jù)（并購(gòu)）30億元已完成注冊(cè)，首期發(fā)行25.8億元。

該筆票據(jù)為今年首筆成功發(fā)行的行業(yè)內(nèi)并購(gòu)類票據(jù)，這預(yù)示著房企并購(gòu)票據(jù)“破冰”。

招商蛇口的并購(gòu)票據(jù)募集書(shū)顯示，本期債券募集資金12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，12.9億元用于償還公司的銀行貸款。

具體而言，招商蛇口將收購(gòu)一公司以住宅為主的城市更新項(xiàng)目，該公司股東B公司于2021年8月9日出讓該公司80%股權(quán)及債權(quán)，最終由招商蛇口子公司競(jìng)得。該城市更新項(xiàng)目的收購(gòu)總價(jià)款達(dá)21.53億元。此次發(fā)行債券的募集資金12.9億元用于并購(gòu)，金額不超過(guò)并購(gòu)總價(jià)款的60%，置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。

招商蛇口表示，由于本次住宅項(xiàng)目體量巨大，故需引進(jìn)較強(qiáng)的資金及運(yùn)營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)商加入才能確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，避免出現(xiàn)項(xiàng)目中途擱淺。發(fā)行人作為行業(yè)標(biāo)桿，積極參與該住宅項(xiàng)目的并購(gòu)，為該重大項(xiàng)目注入資金，同時(shí)為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展樹(shù)立了良好的示范作用。

至于是哪家房企的舊改項(xiàng)目，截至發(fā)稿前，招商蛇口未給出回應(yīng)。

值得注意的是，招商蛇口并購(gòu)票據(jù)募集書(shū)提示，公司存在短期償債壓力較大的風(fēng)險(xiǎn)。近三年發(fā)行人短期債務(wù)呈上升趨勢(shì)。截至2020年末，發(fā)行人有息債務(wù)合計(jì)為1604.44億元，其中一年內(nèi)到期部分為600.48億元，占比為37.43%；1-2年內(nèi)到期的部分為327.15億元，占比為20.39%；2-3年內(nèi)到期的部分為401.4億元，占比為25.02%；3年以上到期的部分為275.41億元，占比為17.17%。

此外，2018-2020年，招商蛇口毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%，呈下滑趨勢(shì)，主要是受全國(guó)房地產(chǎn)趨緊政策和新冠疫情影響，發(fā)行人同期簽約銷售均價(jià)出現(xiàn)走弱所致，發(fā)行人毛利率存在繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

短期償債壓力大、毛利率走低的情況下，招商蛇口2021年未完成原定銷售目標(biāo)。公司公告顯示，2021年1-12月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬(wàn)平方米，同比增加17.77%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。

據(jù)了解，招商蛇口曾于2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提到，2021年全年銷售目標(biāo)為不低于3300億元，以此計(jì)算，招商蛇口完成全年銷售目標(biāo)99.04%。

不過(guò)，作為央企的招商蛇口仍然具有較強(qiáng)的融資能力和融資優(yōu)勢(shì)。在并購(gòu)票據(jù)發(fā)行上，招商蛇口成為行業(yè)第一個(gè)“吃螃蟹的人”，并優(yōu)化了其并購(gòu)項(xiàng)目后的財(cái)務(wù)狀況。

招商蛇口表示，此次并購(gòu)中票的發(fā)行將進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)行人的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)為公司的未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展提供穩(wěn)定的中長(zhǎng)期資金支持和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，使公司更有能力面對(duì)市場(chǎng)的各種挑戰(zhàn)。以2021年9月30日公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn),本次債券發(fā)行完成且根據(jù)上述募集資金運(yùn)用計(jì)劃予以執(zhí)行后,本公司的合并財(cái)務(wù)報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債率將增加0.05%,流動(dòng)比率和速動(dòng)比率不變。

12月下旬時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》。針對(duì)該通知，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示：“房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段?！?/p>

通知發(fā)布之時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)和國(guó)資委召集部分民營(yíng)、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開(kāi)座談會(huì)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購(gòu)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購(gòu)的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。

此前有市場(chǎng)消息稱，招商蛇口、華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科等企業(yè)計(jì)劃在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

經(jīng)孔雀開(kāi)屏系統(tǒng)查詢顯示，并購(gòu)票據(jù)僅有招商蛇口一家完成注冊(cè)，其他房企動(dòng)向仍需觀察。

有央企的投拓負(fù)責(zé)人告訴界面新聞：“即便有并購(gòu)融資政策支持，公司對(duì)于項(xiàng)目并購(gòu)還是會(huì)比較謹(jǐn)慎。融資只是讓大家短期資金不會(huì)出現(xiàn)很大的問(wèn)題。但最主要的問(wèn)題仍然是銷售能否有很明顯的改觀?！?/p>