記者 | 黃昱

盡可能處置非核心資產(chǎn)換回現(xiàn)金流，成為當(dāng)前不少房企的經(jīng)營選項(xiàng)。

1月10日，雅居樂發(fā)布關(guān)于物業(yè)出售的自愿性公告，稱從2021年7月1日到12月31日期間，雅居樂已就14項(xiàng)非核心物業(yè)的出售簽訂了認(rèn)購書或買賣合同，售價(jià)合計(jì)約為28億元，其中11.49億元的訂金及銷售款已在2021年收取，剩余款項(xiàng)預(yù)計(jì)在2022年收取。

公告顯示，14項(xiàng)物業(yè)具體包括包括酒店（含酒店用地）5 宗、商場 2 宗、售樓部 3 宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗。

對于詳細(xì)的項(xiàng)目信息，雅居樂方面對界面新聞表示不能透露更多，但這些出售的資產(chǎn)是公司在綜合考量市場環(huán)境、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和公司發(fā)展查略后，向管理要紅利，主動開展資產(chǎn)盤點(diǎn)的結(jié)果。

在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，房企出售物業(yè)往往意味著公司經(jīng)營上要靠資產(chǎn)出售來回血；而在如今的市場環(huán)境下，待售資產(chǎn)能找到合適的買家已很不容易，能夠成功出售資產(chǎn)則意味著能夠在一定程度上緩解資金壓力，更像是“利好”。

雅居樂董事會表示，出售14宗物業(yè)的所得款項(xiàng)凈額將用作集團(tuán)的一般性運(yùn)營資金。

公告發(fā)出當(dāng)天，雅居樂股價(jià)大幅上漲，截至1月10日收盤為4.39港元/股，漲幅為10.3%。

雅居樂方面表示，公司將持續(xù)開展動態(tài)資產(chǎn)盤點(diǎn)，提升資產(chǎn)使用效益。

此次雅居樂出售資產(chǎn)一方面可以理解為回籠資金的重要舉措，另一方面也是去年內(nèi)部組織架構(gòu)調(diào)整的持續(xù)。

去年8月，雅居樂內(nèi)部發(fā)布了一則《關(guān)于2021年地產(chǎn)集團(tuán)組織架構(gòu)調(diào)整的通知》，原房管集團(tuán)、城市更新集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)都將合并至地產(chǎn)集團(tuán)。

雅居樂從2015年開始初涉多元化發(fā)展，次年全面啟動多元化發(fā)展戰(zhàn)略，最多時(shí)共確立了地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、卓雅教育、雅城、房管、資本投資、商業(yè)管理和城市更新九大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，但去年上半年卓雅教育集團(tuán)已悄然從雅居樂官方的介紹中移除，對外口徑變成八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

在經(jīng)過8月份的組織架構(gòu)調(diào)整后，雅居樂對外的多元產(chǎn)業(yè)集團(tuán)再次縮水，目前官網(wǎng)上只列出了地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、雅城、資本。

原來的商業(yè)集團(tuán)對地產(chǎn)集團(tuán)的依賴程度很高。一位商業(yè)地產(chǎn)人士對界面新聞指出，雅居樂商業(yè)至今沒有對外輸出的成功案例，基本以集團(tuán)住宅項(xiàng)目的配套為主，合并進(jìn)地產(chǎn)集團(tuán)，有助于提升管理。

雅居樂歷年財(cái)報(bào)顯示，2019年其商業(yè)管理的收入（包括酒店?duì)I運(yùn)及投資物業(yè)租金收入）為人民幣9.74億元，同比增加7%；2020年，受疫情影響，商業(yè)管理收入降至5.56億元，同比減少42.9%；今年上半年，同比增長17.9%至2.85億元。

此次公告出售的14項(xiàng)物業(yè)中大部分也是商業(yè)管理相關(guān)資產(chǎn)。雅居樂方面對界面新聞表示，此次出售的物業(yè)均為非核心資產(chǎn)，公司會加強(qiáng)核心業(yè)務(wù)，繼續(xù)為公司貢獻(xiàn)長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

此外，曾計(jì)劃分拆上市的雅城暫時(shí)沒有新的進(jìn)展。在去年9月，第二次投遞招股書失效后，雅居樂決定不進(jìn)行旗下雅城集團(tuán)的分拆及上市。

自去年下半年以來，回籠資金已成為不少房企的重中之重。雖然在去年中期雅居樂實(shí)現(xiàn)“三道紅線”由黃轉(zhuǎn)綠，但在當(dāng)前的市場環(huán)境下，其各種相關(guān)變動和信息總是會被市場放大。

例如，去年10月份，有傳聞稱雅居樂旗下美元債“AGILE5.504/21/25”未兌付利息。在此背景下，雅居樂緊急召開投資人溝通會作出澄清，否認(rèn)了未付息以及被收購、高管裁員的市場傳聞，并保證其有足夠資金償還到期債務(wù)。

10月25日，雅居樂公告稱，此類溝通是該公司與其投資者定期溝通的一部分，而鑒于近期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，此類溝通的頻率最近有所增加。“在溝通中，公司已向投資者保證有足夠資金償還到期債務(wù)，公司在公告中再次確認(rèn)該聲明。”

11月之后，雅居樂連續(xù)發(fā)布多則自愿性公告，對債務(wù)的償還進(jìn)展進(jìn)行披露，以圖顯示自身不存在債務(wù)壓力的問題。

然而，11月11日，標(biāo)普全球評級宣布，將雅居樂的長期主體信用評級由“BB”下調(diào)至“BB-”，并將其擔(dān)保的優(yōu)先無抵押債券的長期債項(xiàng)評級由“BB-”下調(diào)至“B+”。

標(biāo)普認(rèn)為，雅居樂參與境外資本市場融資的能力下降將導(dǎo)致其流動性弱化，市場對雅居樂和房地產(chǎn)領(lǐng)域的信心減弱將制約公司參與境外資本市場融資的暢通性，“公司將需要依靠內(nèi)部現(xiàn)金流和境內(nèi)銀行貸款來償還到期債務(wù)?！?/span>

在境外融資受阻的背景下，11月18日雅居樂與雅生活發(fā)布聯(lián)合公告，雅居樂集團(tuán)全資附屬公司擬發(fā)行本金總額為24.18億港元的可交換債券。這部分債券將交換為8799.13萬股雅生活股份，相當(dāng)于雅生活現(xiàn)有已發(fā)行股本約6.2%。

雅居樂表示，通過上述可交換債券所得款項(xiàng)凈額將用作一年內(nèi)到期的若干現(xiàn)有中長期離岸債券再融資。

DM數(shù)據(jù)顯示，截至目前，雅居樂流通中的離岸債券共有12只，總存續(xù)額約為50.57億美元，其中2022年需償還的債券余額約為10億美元，這是一筆不小的數(shù)目。

從總有息負(fù)債來看，標(biāo)普指出，在于10月償還了30億元人民幣熊貓債后，到2022年底前公司還有約128億元需一次性償還的債務(wù)到期。

銷售回款對于房企增加現(xiàn)金流十分重要，然而雅居樂去年的銷售成績未達(dá)預(yù)期。雅居樂公告顯示，去年雅居樂完成1390.1億元的預(yù)售金額，同比增長約0.6%，完成全年1500億元銷售目標(biāo)的92.7%。