2020年6月23日，由上海報業(yè)集團(tuán)丨界面新聞主辦、復(fù)旦大學(xué)泛海國際金融學(xué)院獨(dú)家學(xué)術(shù)支持、波司登戰(zhàn)略合作的【界面資本論壇】于線上舉辦。中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁發(fā)表主旨演講《都市圈時代的房地產(chǎn)行業(yè)展》，就都市圈發(fā)展規(guī)律、房地產(chǎn)市場走向分享觀點(diǎn)。

他指出，當(dāng)前京津冀、長三角、珠三角、長江中游和成渝五大城市群包攬了主要的經(jīng)濟(jì)和人口資源，這些區(qū)域未來吸附人口和產(chǎn)業(yè)的能力會更強(qiáng)。隨著人口與產(chǎn)業(yè)的集聚，一些高能級都市圈已經(jīng)形成網(wǎng)狀化的城鎮(zhèn)體系，未來形成都市連綿區(qū)的機(jī)會也比較大，有助于帶來更好的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢與價值鏈分工。

過去十年，都市圈及外溢區(qū)域基本占據(jù)全國住宅市場的半壁江山。下一個十年，伴隨集聚效應(yīng)的增強(qiáng)，國內(nèi)都市圈的產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)潛力將進(jìn)一步釋放，核心都市的外溢市場也將迎來巨大的增長空間。

以下為竺勁在【界面資本論壇】上演講實(shí)錄：

大家好，我是中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁，今天很榮幸受到界面新聞邀請來到界面資本論壇，接下來與大家分享一下關(guān)于都市圈時代房地產(chǎn)行業(yè)的展望。

今天分享分為四個部分，第一，城市化發(fā)展規(guī)律簡述；第二，美國和日本的城市化經(jīng)驗(yàn)?zāi)軐χ袊磥矶际腥?、城市群發(fā)展的借鑒意義；第三，中國城市群與都市圈的崛起；第四，中國都市圈房地產(chǎn)市場展望。中國城市化已經(jīng)進(jìn)入第二階段，從全球來看，城市化幾乎是每個工業(yè)國家必須經(jīng)歷的一個階段，在這樣一個新的城市化發(fā)展階段，我們中國未來會怎樣發(fā)展？

城市化發(fā)展規(guī)律

城市化的發(fā)展有自己的演進(jìn)規(guī)律，就像一個生物的發(fā)展、一個人的成長一樣?，F(xiàn)在來看，全球城市化最發(fā)達(dá)的區(qū)域，還是以美國為首的發(fā)達(dá)國家。城市化實(shí)際上經(jīng)歷了非常長的時間，在形態(tài)上面從大型化變?yōu)槎际腥?，最后形成都市連綿區(qū)，學(xué)術(shù)上一般把城市化發(fā)展定為第一階段、第二階段、成熟階段。

第一階段，城市化率從30%-50%，往往是快速城市化過程，體現(xiàn)為城市越來越大，城市吸附農(nóng)村人口，也就是1.0——城市大型化。從全球趨勢來看，從1900年開始，大城市的人口從來沒有出現(xiàn)過下降，除非遇戰(zhàn)亂、自然災(zāi)害等一些偶然性因素。第二階段，城市化率到50%-70%，進(jìn)入2.0——都市圈化階段，也就是說城市不滿足于本身吸附外來的人口，城市內(nèi)部出現(xiàn)一定的逆城市化，并帶動周邊小城市發(fā)展。第三階段，城市化率到70%以上，城市基本上定型，農(nóng)村的人口基本已轉(zhuǎn)移到城市中，進(jìn)入3.0——都市連綿區(qū)。由于中國發(fā)展不太平衡，長三角區(qū)域其實(shí)已經(jīng)慢慢形成都市連綿區(qū)，像美國在東海岸和西海岸都有比較明顯的城市連綿區(qū)。城市連綿區(qū)是城市化第三個階段，代表了目前人類最高的城市化發(fā)展階段，體現(xiàn)為一些大型城市互相連接起來，或者說原來都市圈中有些小城市發(fā)展為大城市，從而使得連綿區(qū)當(dāng)中有多個城市存在。

目前中國主要還是在2.0階段，去年年底中國城市化率在60%左右，處于50%-70%區(qū)間，也就是都市圈化階段。大家一般把北京、上海、深圳作為核心都市圈，核心城市基本上房價在4萬塊錢以上，周邊一些城市房價在1萬到2萬之間，基本上已經(jīng)形成了都市圈核心和外圍自然價格相對合理的比例，也說明這些都市圈是比較有活力的。

我們可以看到似乎房價只跟核心都市圈當(dāng)中距核心城市的距離是有關(guān)的，距離核心都市圈核心城市越近，往往房價越高，如果同時人均GDP比較高，具備自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力，相應(yīng)的房價也會更高，所以可以看到，在上海都市圈內(nèi)，離它相對比較近的，像昆山、太倉、嘉善價格會高一些，離它相對遠(yuǎn)一些的昆山，與南京價格差不多。以杭州和蘇州為例，自身有驅(qū)動經(jīng)濟(jì)能力，也是比較重要的城市，房價也會相應(yīng)高一些。因此，決定房價的因素一方面是人均GDP，一方面是離都市圈核心城市的距離，更多也與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)。從杭州都市圈也能看到一個比較明顯的現(xiàn)象，即房價只和距離有關(guān)，離杭州越近價格越貴，與杭州相比，這些城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，對杭州以及上海的依賴度比較高。

北京與上海是比較類似的，北京周邊城市也是以三個要素驅(qū)動為主，但還是以距離驅(qū)動、GDP驅(qū)動為主。京津冀的發(fā)展水平低于上海都市圈的發(fā)展水平，上海都市圈相對而言形成了多個核心，京津冀核心都市圈類似于杭州都市圈，不類似于上海的都市圈。

廣深是以深圳和廣州作為主要驅(qū)動核心城市，房價分布更為豐富，和上海都市圈比較接近，當(dāng)然粵港澳大灣區(qū)、香港、澳門特別行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度比較高，同時珠海、深圳受到澳門和香港輻射，他們的房價變化有不一樣的特征，所以珠海房價接近于廣州房價，主要是受到澳門，以及港珠澳大橋連通的影響，粵港澳大灣區(qū)的房價分布又跟京津冀和上海是不一樣的。

所以，都市圈內(nèi)城市房價是由三個驅(qū)動素來決定的，第一，距核心城市的距離，第二，當(dāng)?shù)厝司鵊DP水平，第三當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或者叫產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟度，這三個因素決定了都市圈內(nèi)房價的分布

可能因?yàn)槲沂欠康禺a(chǎn)分析師，所以習(xí)慣于用房價來表示或者闡述對城市的認(rèn)識，盡管房價只是一個冷冰冰的數(shù)字，但在一定程度上，也反映出了城市發(fā)展水平和未來發(fā)展空間。

美國與日本的城市化經(jīng)驗(yàn)

第二部分，美國和日本是現(xiàn)在來看，一個是全球，一個是東亞地區(qū)最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，他們也經(jīng)歷了跟中國類似的從低城市化階段到高城市化階段。美國的城市化發(fā)展，從1840年大概是10%左右的城鎮(zhèn)化率，到1880年30%左右城市化率。也就是說第一個階段1880年到1920年，第二階段1920年到1960年，1960年達(dá)到70%，1960年至今是所謂成熟的城市化階段。每個階段的發(fā)展其實(shí)是很有特色的，跟中國有一定的類似性。首先在城市化啟動階段，美國的工業(yè)化水平比較低，城市功能多以商業(yè)貿(mào)易為主，如紐約等，當(dāng)時1840年到1880年也出現(xiàn)了非常重要的南北戰(zhàn)爭，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)重新整合，帶來了城市大發(fā)展；到了第一階段——1880年到1920年，正好是南北戰(zhàn)爭以后消化的階段，全球工業(yè)化都出現(xiàn)了加速，美國利用了工業(yè)化加速契機(jī)，城市也得到了很好的發(fā)展，是制造業(yè)主導(dǎo)的階段，與中國加入WTO以后有更大的制造業(yè)發(fā)展機(jī)會有一些類似；1920年到1960年，美國進(jìn)入了城市化大推進(jìn)時代，也就是說，城市開始沿交通線輻射，有大量的都市圈、城市群發(fā)展。1960年以后，美國進(jìn)入成熟的階段。所以，美國的城鎮(zhèn)體系存在明顯的演變趨勢，從最早的單核大城市體系，慢慢變成區(qū)域城鎮(zhèn)體系，再到大都市區(qū)劃的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系，最終到現(xiàn)在的連綿區(qū)結(jié)構(gòu)體系，這些階段實(shí)際上是跟經(jīng)濟(jì)和城市化發(fā)展階段息息相關(guān)。我們可以看到，當(dāng)前來看，大城市連綿區(qū)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系是更為豐富、有機(jī)的體系，大城市的連綿區(qū)，是當(dāng)前美國城市化的主要形態(tài)，而中國目前還沒有達(dá)到。

從預(yù)測來看，到2050年美國70%以上的人口、經(jīng)濟(jì)增長都只會集中在10個大城市連綿區(qū)，包括東北部主要是紐約為代表，中西部主要以芝加哥為代表，加州南部主要是洛杉磯。美國東北海岸的發(fā)展是比較有意思的，東北區(qū)也就是紐約、費(fèi)城、華盛頓，這個區(qū)域?qū)嶋H上是美國最早的發(fā)源地當(dāng)時五月花號也是在這個地方立足的，1845年以前主要是港口城市，是殖民性站點(diǎn)的發(fā)展模式，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從貿(mào)易轉(zhuǎn)向制造業(yè)，所以整個經(jīng)濟(jì)形態(tài)利用了交通樞紐導(dǎo)致核心城市有更大發(fā)展，美國的東北地區(qū)的城市網(wǎng)絡(luò)慢慢形成，同時有大量的運(yùn)河和鐵路開辦，導(dǎo)致整個城市發(fā)展較好。1945年以后率先形成了城市連綿區(qū)，主要原因還是在于私人小轎車的增長、高速公路的建設(shè)，以及美國規(guī)劃當(dāng)中放任城市蔓延等。

這種模式的發(fā)展也伴隨著不斷的城市化、核心化轉(zhuǎn)向逆城市化的過程，這也是美國賓夕法尼亞大學(xué)報告中關(guān)于郊區(qū)化、中心化、城市互動的內(nèi)容。從60年代開始有一個互動過程，從中心化到郊區(qū)化再到中心化，是不斷復(fù)興的過程，與現(xiàn)在上海搞城市更新是類似的，也是持續(xù)性的過程，帶來了城市核心區(qū)不斷重新塑造，以及郊區(qū)和周邊城市的新發(fā)展。

我們再來看一下日本的情況，跟美國類似。城市化基本分三個階段，日本的第三個階段在1970年以后，也就是在日本出現(xiàn)石油危機(jī)以前，日本當(dāng)時還在做列島改造計劃，當(dāng)時是日本經(jīng)濟(jì)遭遇一定瓶頸，很難通過原有的模式，也就是第一、第二階段的驅(qū)動模式，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)增長，城市化率到60%以后，實(shí)際上就是要進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，需要更多的服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)來推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國目前在第二階段，中國轉(zhuǎn)型相應(yīng)而言是任重道遠(yuǎn)。日本在1970年后，進(jìn)入成熟階段，中心和外圍互動，出現(xiàn)連綿區(qū)趨勢相對比較明顯一些。但是我們必須認(rèn)識到，日本跟美國很大的差異，日本實(shí)際上從面積上相當(dāng)于中國云南省，所以它整個國家城市發(fā)展，實(shí)際上只能看成是一個省內(nèi)幾個城市的發(fā)展，所以日本單級化現(xiàn)象比較明顯。美國是地域比較遼闊的大陸型國家，而日本是一個島國，面積比較小，二戰(zhàn)后，日本人口移動和分布的基本特征是人口向太平洋沿岸的東京、大阪、名古屋三大工業(yè)中心城市移動，由此形成了三大都市圈。70年代中葉開始，大阪圈和名古屋圈開始出現(xiàn)凈流出，東京圈則保持持續(xù)凈流入。“東京—大阪—名古屋”三極集中結(jié)構(gòu)開始崩潰。也就是說，日本在城市化成熟以后，就出現(xiàn)了人口單級化向東京遷移的現(xiàn)象，為什么有這個現(xiàn)象呢？主要原因在于整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中大阪和名古屋沒有跟上，在列島改造計劃后，盡管大家在尋找新的一些地方，但是從產(chǎn)業(yè)集群的經(jīng)濟(jì)程度來看，東京地價相對而言最高，但大阪和名古屋不低，東京產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)更好，更多企業(yè)到東京營業(yè)，也有更多人口涌入東京，這是導(dǎo)致1970年代以后，日本城市化發(fā)展趨勢比較大的變化。這在中國有些省份可以看到，單級化的現(xiàn)象相應(yīng)而言是比較明顯的，比如說河南鄭州、貴州貴陽，甚至包括安徽合肥，都出現(xiàn)了單級化非常明顯的現(xiàn)象。單級化明顯的現(xiàn)象，其實(shí)是由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、集聚帶來的，產(chǎn)業(yè)如何落地跟當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系比較大，跟當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也有關(guān)系，可能更多依賴于政策，當(dāng)然也有一些偶然性。單級化的發(fā)生是第二個階段到第三個階段都會發(fā)生的現(xiàn)象，中國目前會伴隨著城市化的不斷推進(jìn)，在城市化率70%以后，實(shí)際上就會出現(xiàn)城市連綿區(qū)，同時，部分區(qū)域也會出現(xiàn)單級化現(xiàn)象，這兩種現(xiàn)象會并存，所以大家在就業(yè)、置業(yè)方面，都要考慮每個省份城市發(fā)展、結(jié)構(gòu)發(fā)展的區(qū)別，從而可以很好的借鑒到從日本、美國經(jīng)驗(yàn)。

東京為什么超越了大阪和名古屋？城市轉(zhuǎn)型是很重要的因素，結(jié)果是收入差異，更多人希望到東京去工作，東京的學(xué)校也是整個日本最多、最好的，導(dǎo)致學(xué)校教育資源和產(chǎn)業(yè)資源的集聚，導(dǎo)致了單極化現(xiàn)象的存在。

在東京圈內(nèi)，本身也發(fā)生一些變化，這個可能對于生活在上海、北京、深圳、廣州等一線城市的居民來說有比較好的借鑒意義，這些城市往往也會出現(xiàn)郊區(qū)化，伴隨公共交通的發(fā)展，中心區(qū)房價不斷攀升。日本在1970年代城市化率達(dá)到70%以上，基本上已經(jīng)完成了郊區(qū)化過程，1990年代出現(xiàn)中心化趨勢，主要由于經(jīng)濟(jì)衰落，導(dǎo)致更多人要去市中心工作?，F(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)情況也在朝中心城市、中心區(qū)域集聚。東京在2000年以后又出現(xiàn)郊區(qū)化現(xiàn)象，郊區(qū)化和中心化就像浪潮一樣，是不斷交替混動的，帶來核心城市的大發(fā)展，也給核心城市郊區(qū)帶來大發(fā)展，所以核心城市價值會不斷提升。

中國故事：城市群與都市圈的崛起

伴隨著都市圈中心的集中，日本當(dāng)時房價控制得非常不好，主要是貨幣成政策失誤導(dǎo)致房價泡沫較大，所以整個都市圈房價上升比較快，那么中國目前是什么狀態(tài)？中國目前房地產(chǎn)已經(jīng)沒有周期，相對而言是鈍化的現(xiàn)象，這與房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟有關(guān)系，也與政府房住不炒有關(guān)。國內(nèi)樓市分化加劇，一二線城市表現(xiàn)好于三四線城市，跟城市化發(fā)展趨勢一致。中國京津冀、長三角、珠三角、長江中游和成渝五大城市群包攬了主要的經(jīng)濟(jì)和人口資源，這些區(qū)域未來吸附人口和產(chǎn)業(yè)的能力會更強(qiáng)，目前看五大城市群人口占比40%，GDP占比54%，新房銷售占比48%，所以整個都市圈，五大城市群，依然是房地產(chǎn)、就業(yè)的主戰(zhàn)場。如果按都市圈來講，31個都市圈以占全國3.9%的國土面積承載了近30%的人口規(guī)模。所以這種集聚其實(shí)帶來了最高的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，高能級的都市圈已經(jīng)形成網(wǎng)狀化的城鎮(zhèn)體系，次中心人口也比較多，未來形成連綿區(qū)機(jī)會比較大，都市圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)構(gòu)成了很好的價值鏈分布，對于都市圈來說帶來各司其職的可能性，發(fā)展后勁比較足。

中國都市圈房地產(chǎn)市場展望

如果以都市圈作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上我們可以看到，在過去一段時間里面，整個都市圈主宰市場規(guī)模，它的發(fā)展相對而言是成長比較快的，從2008年到2018年，10年時間當(dāng)中都市圈外溢城市加起來基本上占了半壁江山，整個都市圈發(fā)展還是比較好的。

目前來看房地產(chǎn)市場和人口流向還是向中心集聚，所以都市圈內(nèi)部核心城市更值得大家親睞，我們認(rèn)為未來十年都市圈的大發(fā)展將是主導(dǎo)中國城市化發(fā)展的主要驅(qū)動要素，也是主導(dǎo)中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的要素，所以我們非常看好未來十年都市圈發(fā)展，將會帶動都市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)新一輪騰飛，產(chǎn)生更多新機(jī)會。

今天我分享到這里。謝謝大家！