2024年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”基調(diào)下加速出清與重構(gòu)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積與金額同比分別下降12.9%和17.1%，住宅投資額下滑10.5%，行業(yè)整體呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)。
然而，市場(chǎng)分化愈發(fā)顯著，一線城市憑借經(jīng)濟(jì)韌性、人口流入和稀缺土地資源，成交量逆勢(shì)增長(zhǎng)5%，而三四線城市則面臨庫(kù)存高企、需求疲軟的壓力。在此背景下，頭部房企紛紛收縮戰(zhàn)線、聚焦核心城市，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
3月31日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2024年業(yè)績(jī)報(bào)告，財(cái)報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)全年?duì)I收864億元，同比增長(zhǎng)7.7%，跑贏大市；核心凈利潤(rùn)15.9億元，在行業(yè)利潤(rùn)普遍腰斬的背景下，這一成績(jī)?nèi)燥@露出抗壓能力。
盡管周期有所波動(dòng)，但越秀地產(chǎn)的銷售表現(xiàn)十分強(qiáng)勁。2024年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售額為1145.4億元，在克而瑞行業(yè)排名中穩(wěn)居第8位，首次進(jìn)入行業(yè)TOP10的行列。
當(dāng)多數(shù)房企在收縮中掙扎時(shí)，越秀地產(chǎn)憑借核心城市的精準(zhǔn)卡位、產(chǎn)品力的革新與財(cái)務(wù)安全邊際的構(gòu)筑，已然悄悄完成了從“小而美”的地方企業(yè)到全國(guó)性頭部房企的華麗轉(zhuǎn)身。
高能級(jí)城市“糧倉(cāng)”夯實(shí)增長(zhǎng)底盤(pán)
房地產(chǎn)行業(yè)的劇變，本質(zhì)是城市價(jià)值的分化。
當(dāng)三四線城市陷入去化泥潭時(shí)，越秀地產(chǎn)早在五年前便錨定了“聚焦一線、深耕核心”的戰(zhàn)略，這種前瞻性的布局也讓其在2024年迎來(lái)收獲期。
2024年越秀地產(chǎn)全年合同銷售額的1145.4億元中，在一二線城市的合同銷售額占比高達(dá)99.3%，一線城市貢獻(xiàn)近600億元，銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)超過(guò)50%。
其中，大本營(yíng)廣州仍為業(yè)績(jī)壓艙石，以433.7億元銷售額持續(xù)領(lǐng)跑；北京以87.3億元銷售額首次進(jìn)入前十陣營(yíng)、位列第九，上海實(shí)現(xiàn)66億元銷售額，而“新一線城市”杭州憑借221億元銷售額成功晉級(jí)前五，成都也實(shí)現(xiàn)68億元銷售額。
正是這種“重倉(cāng)高能級(jí)城市”的選擇，使越秀地產(chǎn)在去年行業(yè)整體業(yè)績(jī)下滑的背景下，仍能以7.7%的營(yíng)收增長(zhǎng)跑贏大勢(shì)。
土地儲(chǔ)備的精準(zhǔn)布局更是進(jìn)一步強(qiáng)化了這一優(yōu)勢(shì)。
截至2024年末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約1971萬(wàn)平方米，其中一線城市占比42.9%，二線城市占比52.7%，合計(jì)達(dá)95.6%。2024年新增的271萬(wàn)平方米土儲(chǔ)中，北京、上海、廣州合計(jì)占比超70%，且全部位于城市核心地段。
在31日舉辦的業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)將越秀地產(chǎn)2025年的銷售目標(biāo)定為1205億元。他表示，越秀地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的銷售，加快庫(kù)存去化和現(xiàn)金回流；投資刻度將更加精準(zhǔn)，堅(jiān)持“穩(wěn)健投資”、“以銷定投”，聚焦核心城市、核心區(qū)域持續(xù)增儲(chǔ)。
穿越周期的“安全墊”邏輯
越秀地產(chǎn)定下1205億銷售目標(biāo)的底氣不僅來(lái)自政策端“止跌回穩(wěn)”的預(yù)期，更源于其手握的500億元現(xiàn)金儲(chǔ)備和僅22%的短債占比，這意味著即便市場(chǎng)持續(xù)承壓，公司仍保有逆周期抄底的資本。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入217.3億元，同比提升12%，連續(xù)五年保持凈流入。截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)在手現(xiàn)金儲(chǔ)備超500億元規(guī)模，較年初上升8.6%，持續(xù)增厚公司穿越周期的厚實(shí)安全墊。
這一成績(jī)的取得，既得益于高周轉(zhuǎn)策略的嚴(yán)格執(zhí)行，如北京和樾雙盤(pán)從拿地到開(kāi)盤(pán)僅用了4個(gè)月時(shí)間，也得益于商業(yè)資產(chǎn)證券化的靈活運(yùn)作——通過(guò)出售廣州環(huán)貿(mào)中心辦公空間及停車場(chǎng)等物業(yè)回籠資金，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。
同時(shí)，越秀地產(chǎn)也在持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)，讓公司更健康、更安全。
截至2024年末，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債壓降至1038.9億元，其中短債占比僅為22%；融資成本優(yōu)勢(shì)顯著，境內(nèi)發(fā)行的公司債加權(quán)平均融資成本僅為2.61%，而全年的公司加權(quán)融資成本降至3.49%、處于行業(yè)低位。
這種低成本融資能力，與其“三道紅線”全綠檔（剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率67.4%、凈負(fù)債率58.6%）和惠譽(yù)投資級(jí)評(píng)級(jí)的信用背書(shū)密切相關(guān)。
充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備和優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)，為越秀地產(chǎn)提供了穿越周期的厚實(shí)“安全墊”。即便在行業(yè)最艱難的2024年，公司仍能在一線城市新增土地儲(chǔ)備194萬(wàn)平方米，且地塊利潤(rùn)率普遍高于行業(yè)平均水平。
這種“逆周期投資”的能力，正是其財(cái)務(wù)韌性的直接體現(xiàn)。
今年3月，瑞銀在評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，越秀地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于“優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)+高效運(yùn)營(yíng)+財(cái)務(wù)安全”的模式，其認(rèn)為越秀地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備質(zhì)量較高且較新，公司積極進(jìn)行土地收購(gòu)，且活躍于核心城市?；谶@些因素，瑞銀預(yù)計(jì)越秀地產(chǎn)今明兩年的毛利率將分別增加0.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)上調(diào)了其未來(lái)兩年的盈利預(yù)測(cè)區(qū)間，介于5%至20%之間，因此上調(diào)至“買入”評(píng)級(jí)。
在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清的當(dāng)下，財(cái)務(wù)安全已成為房企生存的底線，越秀地產(chǎn)之所以能在逆勢(shì)中穩(wěn)步向前，與其“現(xiàn)金為王、穩(wěn)健至上”的財(cái)務(wù)策略密不可分。
從“賣房子”到“造生活”的產(chǎn)品力革命
在行業(yè)從“規(guī)模至上”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)為王”的轉(zhuǎn)型期，越秀地產(chǎn)以“好房子”理念重構(gòu)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。
“當(dāng)前行業(yè)正在經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)型，從‘快字當(dāng)頭’轉(zhuǎn)為‘好字優(yōu)先’，加快構(gòu)建新發(fā)展模式”，林昭遠(yuǎn)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。
2024年，越秀地產(chǎn)發(fā)布“4×4好產(chǎn)品理念”，涵蓋品質(zhì)、溫度、智慧、成長(zhǎng)四大維度共16條標(biāo)準(zhǔn)，并推出“4+X”產(chǎn)品系，覆蓋高端改善、城市核心等多元業(yè)態(tài)。
這一戰(zhàn)略的落地，直接體現(xiàn)在多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)上，上海蘇河和樾府“四開(kāi)四罄”斬獲69億元銷售額，北京香山樾以60.17億元登頂海淀銷冠，廣州琶洲南TOD以86.01億元蟬聯(lián)全市銷冠，成都天悅云萃則以30億元銷售額成為區(qū)域黑馬。
產(chǎn)品力的底層邏輯是向制造業(yè)學(xué)習(xí)精益管理。林昭遠(yuǎn)提出，要用“工業(yè)化思維造房子”，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、供應(yīng)鏈協(xié)同、工藝創(chuàng)新三大路徑降本增效。
越秀地產(chǎn)通過(guò)成本精準(zhǔn)適配、物料集中采購(gòu)和生產(chǎn)效率提升，消除無(wú)效成本，確保每一項(xiàng)支出都能產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了成本的優(yōu)化和控制，提升了項(xiàng)目的整體盈利能力。
據(jù)了解，越秀地產(chǎn)近期在總部成立生產(chǎn)管理中心，將產(chǎn)品、客研、運(yùn)營(yíng)、成本、招采等部門整合，提高大生產(chǎn)體系的敏捷能力。
而更深層次的變革在于對(duì)客戶洞察體系的升級(jí)。
越秀地產(chǎn)將客研前置至土地獲取階段，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析精準(zhǔn)定位需求。北京和樾望云項(xiàng)目針對(duì)科技新貴群體，集成智慧社區(qū)與共享辦公空間；成都天悅云萃以“公園+住宅”模式吸引年輕家庭；上海蘇河和樾府則通過(guò)稀缺濱水景觀鎖定高凈值客群。
這種從土地到生活方式的全鏈條設(shè)計(jì)，使產(chǎn)品不僅滿足居住功能，更成為價(jià)值符號(hào)，通過(guò)“精準(zhǔn)投拓+極致產(chǎn)品+精益管理”的高效打法，越秀地產(chǎn)如今已經(jīng)在一線城市沉淀良好口碑。
以北京市場(chǎng)為例，2023年越秀地產(chǎn)摘得北京香山樾地塊，僅用一年實(shí)現(xiàn)60.17億元銷售額，位列2024年北京商品住宅銷售榜第二、海淀區(qū)第一；2024年11月，越秀地產(chǎn)獲取和樾望云、和樾玉鳴地塊，四個(gè)月后在今年的3月21日，雙盤(pán)同開(kāi)，首日開(kāi)盤(pán)銷售152億元，去化率超9成，創(chuàng)北京同期市場(chǎng)新高，在樓市掀起一波熱潮。
展望2025年，隨著1205億元銷售目標(biāo)的推進(jìn)與“以銷定投”策略的深化，越秀地產(chǎn)或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代強(qiáng)者恒強(qiáng)的典型樣本。
