界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

11月23日， 格力地產(chǎn)披露重大資產(chǎn)重組草案，擬以其持有的上海合聯(lián)、上海保聯(lián)、上海太聯(lián)、重慶兩江和三亞合聯(lián)的100%股權(quán)及相關(guān)對(duì)外債務(wù)，與海投公司持有的珠海免稅集團(tuán)（全稱為“珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司”）51%的股權(quán)進(jìn)行置換。

“在本次交易完成后，珠海免稅集團(tuán)將納入公司合并報(bào)表范圍，公司將逐步退出房地產(chǎn)市場，打造以免稅業(yè)務(wù)為核心、圍繞大消費(fèi)運(yùn)營等產(chǎn)業(yè)鏈布局的大型上市公司”，在11月舉辦的三季度業(yè)績說明會(huì)上，格力地產(chǎn)管理層介紹道。

據(jù)草案顯示，本次交易置入資產(chǎn)的最終作價(jià)為45.79億元，置出資產(chǎn)作價(jià)為55.05億元，差額4.26億元將以現(xiàn)金補(bǔ)足。

格力地產(chǎn)方面表示，“鑒于原重組方案推進(jìn)時(shí)間較長，公司所處內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生較大變化，并基于公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，綜合考慮了珠海免稅集團(tuán)良好的業(yè)務(wù)經(jīng)營情況及未來發(fā)展前景，珠海免稅集團(tuán)51%股權(quán)的置入有助于實(shí)現(xiàn)上市公司主業(yè)向以免稅業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的主業(yè)轉(zhuǎn)型，提升上市公司資產(chǎn)質(zhì)量和盈利水平，增強(qiáng)上市公司現(xiàn)金分紅能力，更好地保護(hù)中小股東利益”。

股市方面，資本市場對(duì)于此次重組給出了正向反饋。11月25日早間開盤后，格力地產(chǎn)競價(jià)漲停，一度打開漲停板，截至下午收盤，報(bào)8.64元，漲幅10.06%，總市值約162.86億元。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)乏力，盈利能力遲遲未能改善

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，近兩年格力地產(chǎn)的經(jīng)營面臨著不小的壓力。

2022年，格力地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈虧損為26.84億元；2023年，格力地產(chǎn)繼續(xù)面臨虧損。雖然全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入47.32億元，同比增長16.95%，但歸母凈利潤虧損7.33億元。

今年前三季度，格力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入24.38億元，同比下降10.21%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損9.21億元，同比下降194.70%，

值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為格力地產(chǎn)的主要營收來源（占比超80%），并未給格力地產(chǎn)帶來相應(yīng)的業(yè)績?cè)鲩L，且呈現(xiàn)逐年下降趨勢。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2022年、2023年和2024年上半年，格力地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售毛利率分別為24.21%、21.66%、9.67%。

可見，對(duì)格力地產(chǎn)來說，轉(zhuǎn)型迫在眉睫。

“近年房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，促使多家上市公司退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型發(fā)展可以幫助這些企業(yè)減輕償債壓力及經(jīng)營業(yè)績壓力”，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

重組計(jì)劃已歷時(shí)4年之久

早在2020年5月，格力地產(chǎn)就披露了重組預(yù)案，當(dāng)時(shí)提出的方案是對(duì)珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)的收購，交易價(jià)格為89.78億元，同時(shí)擬募集不超過70億元配套資金。

彼時(shí)，在珠海國資委的推動(dòng)下，重組事項(xiàng)進(jìn)展十分順利，在預(yù)案披露5個(gè)多月后，便完成了對(duì)重組預(yù)案、報(bào)告書的審議，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。

但后來，伴隨主持重組的格力地產(chǎn)前董事長魯君四涉嫌違規(guī)事件曝光，重組事項(xiàng)被迫暫停。

接下來的幾年時(shí)間內(nèi)，格力地產(chǎn)曾多次嘗試推進(jìn)重組進(jìn)程，但一直未取得較大進(jìn)展，直到2023年9月，在案件調(diào)查、審理終結(jié)后，格力地產(chǎn)的重組事項(xiàng)才得以再次重啟。    

今年7月7日，格力地產(chǎn)又發(fā)布公告對(duì)原重大資產(chǎn)重組方案進(jìn)行了重大調(diào)整，在新的重組方案中降低了對(duì)珠海免稅集團(tuán)的購股比例，并選擇置出了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

具體為，置出上海、重慶、三亞的房地產(chǎn)子公司100%股權(quán)及公司相關(guān)對(duì)外債務(wù)，并置入珠海免稅集團(tuán)51%股權(quán)，珠海區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將被保留。

據(jù)了解，格力地產(chǎn)在珠海區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目包括格力廣場、格力海岸、平沙九號(hào)、海云居等，目前正在開發(fā)建設(shè)的主要為格力海岸S7項(xiàng)目。

免稅業(yè)務(wù)成為轉(zhuǎn)型突破口

與近年來處于深度調(diào)整之中的房地產(chǎn)行業(yè)不同，免稅行業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，尤其是在海南地區(qū)，離島免稅政策已成為推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測，到2025年中國免稅市場規(guī)模將達(dá)到1817億元，2021-2025年中國免稅市場銷售額年復(fù)合增長率將達(dá)到35.50%。

官網(wǎng)資料顯示，目前，珠海免稅集團(tuán)擁有二十余個(gè)陸路口岸和機(jī)場口岸的出入境免稅店，覆蓋珠海、香港、澳門、天津、海南、廣西、內(nèi)蒙古等城市，與三百余家世界頂級(jí)品牌保持著戰(zhàn)略合作關(guān)系，銷售免稅品涵蓋煙類、酒類、香水化妝品等多個(gè)品類，口岸免稅業(yè)務(wù)銷售體量居于全國第二位。

就業(yè)績表現(xiàn)來看，珠海免稅集團(tuán)近年來也在持續(xù)盈利與資產(chǎn)上實(shí)現(xiàn)增長。

2022年、2023年及2024年上半年，分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約16.38億元、22.86億元、13.13億元，對(duì)應(yīng)的凈利潤分別約3.17億元、6.67億元、4.38億元。

在重組完成后，格力地產(chǎn)將在現(xiàn)有業(yè)務(wù)板塊基礎(chǔ)上增加免稅品經(jīng)營業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，屆時(shí)，公司的收入規(guī)模和盈利能力也有望實(shí)現(xiàn)提升。