界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
近期,廣州閑置土地的回收進(jìn)程不斷提速。
11月13日,越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱,其非全資附屬公司佰城投資同意將廣州大干圍地塊的土地使用權(quán)交由廣州市土地開(kāi)發(fā)中心進(jìn)行收儲(chǔ),收儲(chǔ)代價(jià)約為15.3億元,將以現(xiàn)金形式進(jìn)行補(bǔ)償。
據(jù)了解,廣州大干圍地塊包含AH101533和AH101534兩幅地塊,總用地面積約1.55萬(wàn)平方米,位于廣州海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍,在越秀地產(chǎn)目前正在開(kāi)發(fā)的商辦項(xiàng)目越秀天薈江灣項(xiàng)目中,原地塊規(guī)劃為擁有零售商業(yè)用途、商務(wù)金融及批發(fā)市場(chǎng),越秀地產(chǎn)在2021年收購(gòu)后一直沒(méi)有動(dòng)工建設(shè)。
根據(jù)最新規(guī)劃,AH101533/34地塊擬被調(diào)整為二類居住用地,同時(shí),地塊的容積率由8.03/7.38調(diào)整為4.2,建筑密度由68%降低至35%,綠地率由10%提升至20%,且已經(jīng)被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單。
“本次收儲(chǔ),有助于相關(guān)部門完成后續(xù)控規(guī)調(diào)整與地塊的再次出讓。而由于地塊位于越秀地產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目范圍內(nèi),預(yù)計(jì)由越秀地產(chǎn)重新競(jìng)得的概率較高,本次其獲得的現(xiàn)金補(bǔ)償或?qū)⒅匦掠糜谠摰貕K的競(jìng)拍中”,中指研究院華南分院分析師楊永俊分析指出。
值得關(guān)注的是,此前在8月份和9月份,越秀地產(chǎn)曾退回了廣州白云區(qū)廣龍地塊和番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊兩幅地塊的使用權(quán),合計(jì)回籠資金120億元。
若加上此次被收儲(chǔ)的大干圍地塊,越秀地產(chǎn)年內(nèi)已有3幅地塊被收回,累計(jì)補(bǔ)償金額將達(dá)到135億元。
不過(guò),與此次被收儲(chǔ)的大干圍地塊不同的是,之前兩幅地塊被收儲(chǔ)的補(bǔ)償方式為應(yīng)付票據(jù),票據(jù)可用于廣州境內(nèi)土地收購(gòu)的對(duì)價(jià)支付,而此次大干圍地塊的補(bǔ)償方式為現(xiàn)金。
根據(jù)收儲(chǔ)協(xié)議,大干圍地塊在收回后將重新安排出讓,在新買家支付了土地出讓金后,越秀地產(chǎn)方面可向廣州市土地開(kāi)發(fā)中心提出書(shū)面支付補(bǔ)償申請(qǐng),與應(yīng)付票據(jù)相比更加靈活。
光大證券研究表示,“越秀地產(chǎn)作為廣州市屬國(guó)企,或?qū)⒙氏仁芤嬗趶V州土地收儲(chǔ)政策,通過(guò)閑置土地收儲(chǔ)可增加公司營(yíng)運(yùn)資金,有利于加速資產(chǎn)盤(pán)活、調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)及低毛利項(xiàng)目出清”。
從政策背景來(lái)看,9月26日的中央政治局會(huì)議中曾強(qiáng)調(diào),要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”,對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量,支持盤(pán)活存量閑置土地。
11月11日,自然資源部再發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》,其中指出,要積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度,推動(dòng)專項(xiàng)債券資金加快落地,以減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。
從市場(chǎng)情況看,在近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整中,分化趨勢(shì)漸漸明顯,核心城市與三四線城市之間、核心城市內(nèi)中心城區(qū)與近遠(yuǎn)郊區(qū)之間的市場(chǎng)熱度差距不斷加大。因此,聚焦布局高能級(jí)城市的核心區(qū)域是目前多數(shù)頭部房企的投資策略,越秀地產(chǎn)也是如此。
除退地“換倉(cāng)”外,10月份以來(lái),越秀地產(chǎn)在土儲(chǔ)上動(dòng)作頻繁,加速?zèng)_刺年末收官。
僅10月份一個(gè)月,越秀地產(chǎn)便在廣州、北京、成都3個(gè)核心城市入手了5宗地塊,總拿地金額超過(guò)26億元。
從前10個(gè)月的拿地情況來(lái)看,據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),越秀地產(chǎn)的總權(quán)益拿地金額約88億元,權(quán)益新增貨值167億元。
拿地策略主要集中在一二線核心城市,質(zhì)量相對(duì)較高。其中,在廣州、北京等核心城市總新增土儲(chǔ)總建面約195萬(wàn)平米,于廣州、北京、上海三個(gè)一線城市新增土儲(chǔ)建面占比62%,于杭州、成都新增土儲(chǔ)建面占比21%。
“未來(lái)越秀地產(chǎn)地塊持續(xù)換倉(cāng)的可能性仍然存在,由于其企業(yè)背景及性質(zhì),或?qū)⒅饕性趶V州市范圍內(nèi)的地塊騰挪。預(yù)計(jì)地塊換倉(cāng)將有助于其優(yōu)化土儲(chǔ)資源、提升經(jīng)營(yíng)效率與企業(yè)效益”,楊永俊對(duì)界面新聞分析表示。