界面新聞記者 | 王妤涵
今年4月30日政治局會議指出，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策，目前已有超20個城市發(fā)布收儲措施，進入8月份以來，多地收儲商品房工作進程不斷加快。
8月10日，華發(fā)股份發(fā)布公告稱，該公司擬與華發(fā)集團或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)，交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項目公司股權(quán)，總交易金額不超過120億元，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。
公開資料顯示，收購方華發(fā)集團的大股東為珠海市國資委（持股比例為93.5%），同時珠海安居集團也為華發(fā)集團的全資子公司，所以華發(fā)集團既是珠海市場的收儲主體，也是華發(fā)股份的大股東，具有雙重身份。
關(guān)于收購價格，公告中顯示將根據(jù)具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估公司評估價確定，收購價格會更為市場化，充分保護雙方利益。
對于交易的目的和影響，華發(fā)股份在公告中表示，本次交易是為積極響應(yīng)黨的二十屆三中全會關(guān)于“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的工作部署，助力珠海市加快建立租購并舉的住房制度，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，同時盤活公司存量資產(chǎn)，進一步促進銷售，穩(wěn)定現(xiàn)金流。
實際上，早在此份公告發(fā)布之前，華發(fā)股份就已出表了旗下“以舊換新”平臺至華發(fā)集團，用來鋪墊后續(xù)的收儲工作。
7月31日，華發(fā)股份發(fā)布公告稱，擬通過轉(zhuǎn)讓其全資子公司珠海華奔投資有限公司100%股權(quán)的方式，將華奔公司名下存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給珠海市安居集團有限公司，轉(zhuǎn)讓價格為人民幣2.66億元。
據(jù)了解，華奔公司主要開展“以舊換新”的房源收購工作，截至目前，該公司共計收購了79套住宅物業(yè)，經(jīng)審計的最新凈資產(chǎn)為2.65億元。
“目前華發(fā)在存量資產(chǎn)的盤活方面，有比較系統(tǒng)的一個組織架構(gòu)操作模式，120億這樣大規(guī)模的資金對于后續(xù)的盤活以及金融創(chuàng)新，都具有非常好的導(dǎo)向，同時也有利于引領(lǐng)類似企業(yè)積極推動收儲行為，與當前黨中央盤活存量、優(yōu)化增量等政策措施非常吻合”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對界面新聞表示。
在公司層面，華發(fā)股份與母公司之間開展收儲業(yè)務(wù)，也有利于其報表現(xiàn)金流與資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的改善。
方正地產(chǎn)研究指出，開發(fā)商將庫存現(xiàn)房出讓給地方收儲平臺，于開發(fā)商的角度能夠盤活公司存量資產(chǎn)，進一步促進銷售，穩(wěn)定現(xiàn)金流，改善負債結(jié)構(gòu)；而于地方政府角度，收儲的現(xiàn)房將轉(zhuǎn)化為保障房，加快構(gòu)建租售并舉的房地產(chǎn)新模式。
只是需要注意的是，作為交易雙方，對收儲價格的博弈將使得談判流程較長，開發(fā)商角度將爭取更高的收儲價格以保障公司利益，地方政府將爭取更低的收儲價格以提升保障房的租金收益率。
據(jù)最新財報顯示，2023全年，華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入721.45億元，同比增長19.35%；實現(xiàn)歸母凈利潤18.38億元，同比下降29.58%；截至去年年末，該公司合同負債930.2億元，較2023年初803.9億同比增長15.7%，可覆蓋2023年營收1.3倍，業(yè)績蓄水池維持高位。
除珠海以外，此前在8月7日，深圳官方也宣布入場收購商品房用作保障房，開啟“以購代建”模式，去庫存以穩(wěn)定商品房市場。
政策端，在7月30日的政治局會議中再次指出，要堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
申銀萬國研究表示，考慮到近期政策再次強調(diào)積極支持收儲，預(yù)計后續(xù)收儲節(jié)奏將有望加快，也有利于房企估值的修復(fù)。從目前各地落實情況看，伴隨近期珠海、深圳收儲政策相繼落地，預(yù)計后續(xù)地方收儲也有望加速。
并且，其認為在房地產(chǎn)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，當前按揭負擔(dān)比、租金回報率、千人開工套數(shù)等三大底部信號顯現(xiàn)，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來臨。