界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

2024年開年后，房地產(chǎn)融資端接連迎來(lái)利好政策。

1月24日，中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_，要充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

本次政策最重要的一點(diǎn)在于，《通知》中稱，2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。

也就是說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的資金使用范圍開始擴(kuò)大，即可償還存量貸款和債券。

“此次政策是在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大框架下進(jìn)行的，對(duì)于商業(yè)辦公等企業(yè)的資金狀況改善具有積極作用?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，本次政策的核心要點(diǎn)在于，此類貸款具有補(bǔ)充流動(dòng)性和緩解債務(wù)壓力的雙重功能。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，單純看商辦物業(yè)占房地產(chǎn)物業(yè)的比重，大致占10%，意味著既有房企可以增加10%的融資額度。商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、商務(wù)中心、寫字樓等都可以享受政策支持，是“第一支箭”的擴(kuò)容版本，利好商辦市場(chǎng)的活躍和健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新政策可以倒逼存量時(shí)代物業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值最大化。在增量時(shí)代，房地產(chǎn)融資靠的是房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲預(yù)期，但到了存量時(shí)代，需要發(fā)揮企業(yè)存量物業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值和現(xiàn)金流價(jià)值的最大化。

李宇嘉表示，有這樣的物業(yè)、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和能力，即便企業(yè)集團(tuán)整體風(fēng)險(xiǎn)是存在的，但部分良好的物業(yè)不受企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)影響，從而倒逼企業(yè)加大存量物業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、最大化導(dǎo)向的運(yùn)營(yíng)，也使得抵押價(jià)值和評(píng)估價(jià)值得以最大化。

“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸”是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗(yàn)收合格、辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并投入運(yùn)營(yíng)的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為抵押，實(shí)際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。

商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，商品住房、租賃住房則不在范圍內(nèi)。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的用途較為廣泛?！锻ㄖ分赋觯捎糜诔匈J物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，但是不得用于購(gòu)地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在發(fā)放前應(yīng)明確貸款用途。

除此之外，《通知》還指出商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、評(píng)估價(jià)值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70％。

商業(yè)銀行還應(yīng)結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況等因素，按照市場(chǎng)化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長(zhǎng)不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)告訴界面新聞，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款為開發(fā)商解決整體資金周轉(zhuǎn)壓力提供了一條新的路徑，期限一般不超過10年，最長(zhǎng)不得超過15年，期限比較長(zhǎng)，可以為房企提供喘息的機(jī)會(huì)，以時(shí)間換空間，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

在其看來(lái)，最終會(huì)利好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)較多的開發(fā)商，比如民營(yíng)房企龍湖、新城、萬(wàn)達(dá)等，以及混合制房企萬(wàn)科，還有央企華潤(rùn)置地等房企。

上述房企一位內(nèi)部人士向界面新聞表示，之前政策的確沒有開到（還債）這個(gè)口子。但其實(shí)以前也有很多這類喊話金融系統(tǒng)的政策，所以不知是否會(huì)給金融系統(tǒng)相對(duì)應(yīng)的豁免權(quán)，或者說(shuō)還是得看房企抵押物，目前不清楚政策如何落地。

事實(shí)上，龍湖、新城等房企早已是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的受益者。

2023年8月18日，在龍湖的業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)CFO趙軼就曾向界面新聞表示，未來(lái)龍湖還有40多個(gè)天街（購(gòu)物中心）持續(xù)入市，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸可以做到接近900億元，余額400億元，2024年再增加100多億元沒問題。

接近龍湖的人士告訴界面新聞，在本月召開的投資者會(huì)上，龍湖管理層表示預(yù)計(jì)2024年可以新下貸經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸100億元，2023年新增了150億元以上的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。

吾悅廣場(chǎng)則是新城控股做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的籌碼。公開數(shù)據(jù)顯示，2023年前8月，新城控股以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資合計(jì)約110億元。

毫無(wú)疑問，如今有了明確的利好政策加持，龍湖、新城等房企將會(huì)更具備融資優(yōu)勢(shì)。

在中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)看來(lái)，政策落地后，房企可以進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款改善自身流動(dòng)性，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力。

“但需要注意的是，房企通常會(huì)以存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為底層資產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的融資，比如CMBS、類REITs等。接下來(lái)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可能更多是用于置換存量債務(wù)?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，2024年，房地產(chǎn)政策仍是以防風(fēng)險(xiǎn)為首要目標(biāo)，將一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

眼下，一個(gè)房地產(chǎn)金融支持的新階段已經(jīng)到來(lái)，但同時(shí)商業(yè)銀行貸款經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)控制創(chuàng)新也將面臨一定考驗(yàn)，這也是政策能否落地見效的關(guān)鍵。