文|睿思網(wǎng)
11月16日，紅星美凱龍舉行CMBS計(jì)劃推介會，這也是其被建發(fā)股份收購后的首次公開募資。
據(jù)介紹，此次CMBS擬發(fā)行規(guī)模不超過40.1億元，期限不超過18年，所募資金將用于償還標(biāo)的約15.71億元的銀行貸款余額，剩余部分將留作補(bǔ)充流動資金。而建發(fā)股份作為擁有美凱龍約30%權(quán)益的控股股東，也為此提供了差額支付及回售增信。
此外，紅星美凱龍還透露成功發(fā)行滿3年后的續(xù)接方案，包括：（1）選擇同一物業(yè)重新發(fā)行CMBS，從而達(dá)到對以往CMBS的置換；（2）借助家居REITs實(shí)現(xiàn)證券化退出；（3）投資者轉(zhuǎn)售等方式。
隨著此次CMBS的發(fā)行，紅星美凱龍也正式將旗下最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)賣場——上海全球家居1號店南館推向資本市場。
“最優(yōu)質(zhì)”的賣場
據(jù)了解，上海全球家居1號店南館項(xiàng)目是美凱龍控股公司新偉置業(yè)名下的中高端物業(yè)資產(chǎn)，實(shí)際控制人為廈門市國資委，由紅星美凱龍團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)營。
該賣場位于上海市普陀區(qū)，處于上海市人民政府、上?；疖囌?、虹橋機(jī)場的交匯處?？偨ㄖ娣e為23.2萬方，分為地上6層和底下2層，可租賃面積約為17.1萬方。
上海全球家居1號店南館開業(yè)于2008年，當(dāng)時(shí)造價(jià)約13.79億元，但由于后續(xù)建設(shè)及經(jīng)營所需進(jìn)行了相關(guān)融資安排，現(xiàn)仍有銀行貸款15.71億元。
據(jù)了解，該賣場今年的出租率僅有90.4%，但其在2018-2020年期間始終保持著95%以上的出租率。營收方面，2020-2022年的運(yùn)營收入分別達(dá)到3.42億、4.12億和3.54億，明顯高于美凱龍的其他賣場。截至目前，該項(xiàng)目入駐租戶共計(jì)416家，換租率約12%。
紅星美凱龍方面表示，有信心該賣場的經(jīng)營表現(xiàn)將在2025年恢復(fù)至疫情前水平，并預(yù)計(jì)未來10年的營收都保持約5%以上的復(fù)合增長率。
然而，盡管紅星美凱龍帶著誠意滿滿的項(xiàng)目而來，似乎也未能完全打消投資者的顧慮，紅星美凱龍走低的業(yè)績和大額負(fù)債仍然是投資者最為關(guān)注的焦點(diǎn)。
一份糟糕的答卷
今年以來，紅星美凱龍的業(yè)績始終不甚理想。僅從營業(yè)收入來看，紅星美凱龍的表現(xiàn)尚可。其第三季度實(shí)現(xiàn)營收30.15億元，與第二季度的30.43億元基本持平，甚至略高于第一季度的26.17億元。
但在歸母凈利潤上，第三季度內(nèi)由于出現(xiàn)7.11億元的虧損，一舉直接抹去了紅星美凱龍此前的所有努力，前三季的業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧。
此外，紅星美凱龍的分店數(shù)量及經(jīng)營面積也在不斷萎縮。截至9月末，紅星美凱龍的自營商場已經(jīng)從去年年底的94家凈減少至89家，委管商場從285家凈減至278家，總經(jīng)營面積也從2250.83萬平方米減少至2195.6萬平方米。
紅星美凱龍的表現(xiàn)也與當(dāng)前家居產(chǎn)業(yè)的回暖趨勢背道而馳。前三季度，我樂家居、歐派家居、志邦家居等企業(yè)均實(shí)現(xiàn)了業(yè)績和營收的雙增長，其中我樂家居超的營收增幅超過40%。
紅星美凱龍堪憂的經(jīng)營表現(xiàn)，也令一眾投資者對上海全球家居1號店南館能否真正實(shí)現(xiàn)連年增長，打上了一個問號。
除此之外，紅星美凱龍棘手的債務(wù)壓力也成為此次CMBS發(fā)行的阻力之一。
截至三季度末，紅星美凱龍的有息負(fù)債規(guī)模約327億元，其中一年內(nèi)到期的規(guī)模占比約22%，逾期債務(wù)總額為12.35億元。即便按每年40-50億經(jīng)營性現(xiàn)金流推測，也很難在短期內(nèi)擺脫債務(wù)壓力。
不過也有聲音認(rèn)為，擁有國資背景的建發(fā)股份，可以將紅星美凱龍拉出困局，可事實(shí)真的如此嗎？
建發(fā)股份的“庇護(hù)”
在此次CMBS籌備中，3A主體的建發(fā)股份為該賣場項(xiàng)目提供增信措施。此外，紅星美凱龍方面稱，建發(fā)股份可以為項(xiàng)目進(jìn)行引流，旗下客戶也是美凱龍的潛在資源。其中，建發(fā)房產(chǎn)的“增量”客戶與建發(fā)物業(yè)的“存量”客戶都有購置建材的需求。
然而，值得注意的是，作為控股股東的建發(fā)股份今年以來的業(yè)績同樣呈走低趨勢。
今年前三季度，建發(fā)股份錄得歸母凈利潤為124.21億元，同比增長238.52%，但這一可觀的數(shù)據(jù)主要是由公司在第三季度將紅星美凱龍家居集團(tuán)納入合并報(bào)表范圍，確認(rèn)重組收益所致。
剔除收購美凱龍控制權(quán)事項(xiàng)帶來的重組收益后，建發(fā)股份前三季度的歸母凈利潤僅為29.3億元，同比下降20.14%。其中，供應(yīng)鏈運(yùn)營和房地產(chǎn)這兩大建發(fā)原有的主營業(yè)務(wù)在利潤上分別同比減少5.11億元和1.89億元。
與此同時(shí)，隨著建發(fā)股份的收購，紅星美凱龍亦迎來一輪人事大調(diào)整。今年8月，紅星美凱龍董事監(jiān)事會完成換屆，大批建發(fā)系核心高管進(jìn)入管理層，14個席位中占了5席，原創(chuàng)始人兼董事長車建新降為總經(jīng)理，建發(fā)股份董事長鄭永發(fā)則為現(xiàn)任董事長。
大刀闊斧的人員調(diào)整，意味著后續(xù)經(jīng)營風(fēng)格及策略的改換，也加深了股東們對現(xiàn)有經(jīng)營狀況存在諸多疑慮。
紅星美凱龍能否憑借新控股股東的加持重回巔峰，仍是未知數(shù)。