界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

在一系列樓市利好政策下，地產(chǎn)商們?nèi)匀粧暝诒＝粯桥c債務(wù)兌付的困境中。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，頭部房企碧桂園（02007.HK）也宣布將尋求境外債務(wù)整體解決方案。

10月10日，碧桂園發(fā)布公告稱，9筆境內(nèi)公司債券本金共計(jì)約人民幣147億元的展期方案已獲得持有人同意。

但尚未支付某債務(wù)項(xiàng)下4.7億港幣的到期款項(xiàng)。同時(shí)，本公司也預(yù)期無(wú)法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項(xiàng)的償付義務(wù)。

對(duì)于境外債務(wù)問(wèn)題，碧桂園稱，公司已啟動(dòng)境外債務(wù)重組，聘請(qǐng)中金公司和華利安諾基（中國(guó)）擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)，協(xié)助評(píng)估公司的資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性狀況，并制定整體的解決方案。

碧桂園目前存續(xù)的公開(kāi)美元債共有15支，本金約93億美元，今年內(nèi)沒(méi)有美元債本金到期。

碧桂園表示，公司將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施，在尊重所有債權(quán)人現(xiàn)有法律地位和法律償付順序的前提下，公平公正地制定整體解決方案來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。公司期待與所有債權(quán)人進(jìn)行對(duì)話與合作，在切實(shí)可行的情況下盡快達(dá)成解決方案。

今年8月初，碧桂園公開(kāi)坦承“公司遇到了自成立以來(lái)最大的困難”，同時(shí)管理層承諾將堅(jiān)守責(zé)任、全力自救。

8月14日碧桂園境內(nèi)債券停牌后，“16碧園05”率先于8月18日公告展期方案并于9月1日獲得債券持有人會(huì)議表決通過(guò)，其余8筆債券分別于9月4日公告展期方案，并于9月11日、9月12日、9月18日陸續(xù)獲得持有人會(huì)議表決通過(guò)。

不僅境內(nèi)外債務(wù)遭遇兌付問(wèn)題，碧桂園當(dāng)前的問(wèn)題還在于銷(xiāo)售。

根據(jù)碧桂園公告，碧桂園今年銷(xiāo)售額承壓明顯。數(shù)據(jù)顯示，前三季度公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額約人民幣1549.8億元，同比下降43.9%。其中，9月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約人民幣61.7億元，連續(xù)第六個(gè)月環(huán)比下降，同比下降80.7%。

碧桂園稱，在行業(yè)銷(xiāo)售環(huán)境未明顯得到改善的形勢(shì)下，公司面臨資產(chǎn)處置出售的重大不確定性，預(yù)計(jì)公司流動(dòng)性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。面對(duì)流動(dòng)壓力，公司已采取各種措施予以緩解，以最大限度地減少對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的影響。

值得注意的是，雖然樓市利好支持政策不斷，但地產(chǎn)商們的困境時(shí)刻仍然沒(méi)有過(guò)去。

在碧桂園之前，10月4日，中駿集團(tuán)也正式宣告暫停兌付境外債。根據(jù)中駿發(fā)布的公告，公司沒(méi)有根據(jù)2021年3月22日簽訂的銀團(tuán)貸款協(xié)議支付已到期的本金和利息共約6100萬(wàn)美元。未支付貸款已導(dǎo)致公司的境外美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約事件。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年至2023年7月末，TOP200房企中共有38家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，這一比例已接近兩成。

在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、債務(wù)違約頻發(fā)的大背景下，企業(yè)也在積極自救，債務(wù)重組成為許多房企處置負(fù)債、緩解燃眉之急的重要手段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超50家房企開(kāi)啟債務(wù)重組。

近期，房企化債也不斷有好消息傳來(lái)。除了碧桂園9筆境內(nèi)債全部成功展期，融創(chuàng)境外重組方案也于9月18日獲得高票通過(guò)。而此前的15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也表示將對(duì)境外債務(wù)進(jìn)行全面重組。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期多家房企債務(wù)成功展期或重組，將緩解房企短期內(nèi)到期債務(wù)的壓力，也有助于企業(yè)將精力集中到正常經(jīng)營(yíng)和保交付重點(diǎn)任務(wù)上去。

碧桂園在此次公告中就表示，公司將繼續(xù)堅(jiān)守責(zé)任，全力以赴確保交付工作的順利推進(jìn)。

根據(jù)碧桂園，2022年，碧桂園集團(tuán)及其合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司交付房屋近70萬(wàn)套，交付量居行業(yè)第一。

今年以來(lái)，截至2023年9月30日，碧桂園集團(tuán)及其合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司年內(nèi)累計(jì)交付房屋共約42萬(wàn)套，累計(jì)交付面積約5112萬(wàn)平方米，交付項(xiàng)目涉及到31個(gè)省份、235個(gè)城市，部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前交付。

值得注意的是，隨著樓市利好政策下銷(xiāo)售的回復(fù)，地產(chǎn)商們困境有望改善。

伴隨政策進(jìn)一步落地落實(shí)，銷(xiāo)售環(huán)境和融資環(huán)境會(huì)出現(xiàn)變化，9月份房企的銷(xiāo)售環(huán)比有所提升。

全方位的房地產(chǎn)支持政策自9月密集落地后，房企銷(xiāo)售在9月迎來(lái)回升，環(huán)比出現(xiàn)增長(zhǎng)，但復(fù)蘇勢(shì)頭較弱，同比依然下跌。

據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計(jì)顯示，TOP100房企9月業(yè)績(jī)環(huán)比提升17.9%，環(huán)比增幅已高于去年同期；同時(shí)在9月，有逾六成百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，但單月業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量仍超七成。