界面新聞記者 | 林子人

界面新聞編輯 | 姜妍

站在21世紀第三個十年的開端，我們對于時間的感受似乎正在發(fā)生搖擺。一方面，在新冠疫情影響全球、國際局勢風(fēng)云變幻的當(dāng)下，以分秒計的信息更新速度讓我們居于永恒的變動之中，時間日復(fù)一日加速，數(shù)字被不斷更改，新聞被不斷翻轉(zhuǎn)。另一方面，在民粹持續(xù)崛起、社會持續(xù)分裂、氣候持續(xù)變暖的大勢當(dāng)中，對個體而言時間仿佛被拉長了，我們浮滯于一種新的常態(tài)之中，對于來路去路均不甚明朗。我們于是希冀向時間求得關(guān)于時間的答案，即向歷史回望。

回望20世紀下半葉，80年代夾在革命歷史與開放歷史之間、政治敘事與市場敘事之間，因其巨大的創(chuàng)造力和生命力而閃耀著令人目眩的獨特光芒。當(dāng)懷念80年代蔚然成風(fēng)，另一種聲音也出現(xiàn)了，不斷提醒我們80年代激情的不可能重復(fù)與不值得重復(fù)，人類學(xué)家項飚用魯迅的“心里不禁起疑”形容他對于80年代的感情。夾在80年代和新世紀之間的，是一個被低估的十年；當(dāng)“90后”一詞從老一輩對年輕人的指代變成更年輕一輩對“老人”的稱呼，我們似乎還沒能停下對80年代的追憶和惋惜，給予1990-2000這巨大變動的十年以足夠的關(guān)注。

如果說80年代一再被重提的原因，在于走出了文革陰影、投入改革開放懷抱的中國和中國人的解放與自由，在于李澤厚對個體存在與價值（而非宏大集體話語）的強調(diào)成為某種精神召喚，那么在冷戰(zhàn)結(jié)束后的90年代，中國的體制變革、經(jīng)濟發(fā)展、思潮更迭甚至港澳回歸，無疑同樣有著特殊而重要的意義。在這十年中，中國人日常生活經(jīng)驗的幾乎每一個方面，都發(fā)生了巨大的改變——從下崗到下海，從單位到企業(yè)，從肯德基到商業(yè)保險，從日常消費到農(nóng)民進城……

在20世紀的最后一個十年中，在全球化席卷的大背景之下，中國的勞動者一方面投入應(yīng)對體制改革、企業(yè)改制、飯碗由鐵變回瓷的兇險、痛苦和機遇，一方面自覺或不自覺地滑向充滿著困惑、混亂與無限可能的市場之海。東北的陣痛與深圳的崛起遙相呼應(yīng)，農(nóng)民工進城與三峽大壩移民交織流動，港澳回歸、加入WTO與申奧反映了中國經(jīng)濟高速發(fā)展的期待與訴求，亦有國際政治的草蛇灰線隱埋其中。

文化方面，中國知識界走向了“思想隱退，學(xué)術(shù)凸顯”的專業(yè)細分之路，80年代的先鋒文學(xué)在某種程度上褪去了先鋒的亮色，王朔和王蒙奮力撕毀崇高的面具，歌舞廳、游戲廳等“廳”在大街小巷出現(xiàn)，以《我愛我家》《渴望》為代表的平民文化方興未艾，第五代導(dǎo)演正嘗試在夾縫中尋找中國敘事的方式，現(xiàn)代藝術(shù)正向當(dāng)代藝術(shù)轉(zhuǎn)型，“藝術(shù)品市場”“策展人”“雙年展”“美術(shù)館”等名詞如雨后春筍般在九十年代出現(xiàn)并流行。

前有査建英主編的《八十年代訪談錄》和北島主編的《七十年代》為人們所熟知——試圖通過一系列人物的對話或者自述，還原那兩個風(fēng)云變幻的二十年中的社會情境、主要問題及價值觀念。界面文化在2020年推出“90年代”專題，在懷念80年代的浪潮至今仍未式微之時，試圖帶領(lǐng)讀者從社會、經(jīng)濟、文化等方方面面，重新認識那個深具轉(zhuǎn)折意味的、塑造了我們今日生活基本樣貌的90年代。

今天推出的是該系列的第十一篇：《重返九十年代之商品房》

1997年4月18日，作家葉永烈登上央視節(jié)目，談同年出版的新作《商品房大戰(zhàn)》。主持人向他拋出了一個問題——作為《十萬個為什么》的編者之一，為什么會對商品房題材感興趣。

葉永烈回答說，撰寫這部紀實作品是因為有兩位在美國的朋友和一位香港朋友托他在上海物色合適的房子。在看房過程中，他意識到“商品房既是一個眾所關(guān)注的問題，又是一個眾說紛紜的問題。這是一個社會的熱點。”他發(fā)現(xiàn)，在上海，一場“商品房大戰(zhàn)”正硝煙四起：從工廠企業(yè)到政府部門，各行各業(yè)都卷入了房地產(chǎn)開發(fā)；報紙中商品房的廣告五花八門，令人眼花繚亂。

在1991年時，葉永烈還不能理解商品房的概念?！拔矣X得買商品房，光是每個月的利息就要幾百甚至上千元，當(dāng)時我們住的房子每個月的房租才十幾元，所以我就懷疑商品房這樣搞到底對不對？”他在節(jié)目中說，“現(xiàn)在重新看這個問題，覺得當(dāng)時我的觀點是錯誤的。”1994年冬天，葉永烈在“房改”中以9000元的價格買下他在上海居住的房子，踏入住房雙軌制的大潮——所謂住房雙軌制，指的是90年代中國住房制度改革過程中出現(xiàn)的由住房福利化分配方式向住房商品房轉(zhuǎn)變的過渡形態(tài)。

同樣在1994年，家在北京的小桃也經(jīng)歷了“房改”。當(dāng)時，她和父母已經(jīng)在一套位于西五環(huán)石景山的公房里住了十年。她6歲時，在國企工作的父親分到了一套60平方米、兩室一廳的房子，一家三口得以從新街口某四合院的祖父母家搬離。她對新家最深刻的印象是，“一下子從（大院子里）許多人搶一個水龍頭變成了（一戶就有）四個水龍頭，特別幸福?！薄胺扛摹遍_始后，小桃的父親身為干部，需要做同事們的購房思想工作。“最初分到房子的時候，大家的感覺是可有了自己的房子了，這輩子算是拿下了。這時又說，你要花錢包里的錢再買一下已經(jīng)屬于自己的房子，換一個房本。這在理念上，是難以接受的。當(dāng)時的‘商品化’理念給人的感覺就是‘讓我又花一次錢’，分來的房子怎么做成買賣了？”

“即便如此，我印象中住房私有化的改革仍然滾滾而來，一路向前，像洪水一樣滔滔地涌來?！毙√一貞浀馈?/span>

1998年7月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。這一被稱為“23號文”的通知是房地產(chǎn)行業(yè)跨時代的文件，商品房也經(jīng)由“98房改”正式成為了90年代中國消費革命中的關(guān)鍵一環(huán)。在國家和個人層面，房地產(chǎn)都至關(guān)重要：它既是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，也讓50年代以來習(xí)慣了福利分房、長期忍受住房短缺的城市居民能夠用金錢構(gòu)筑“私人天堂”?；仡?0年代的“商品房大戰(zhàn)”會發(fā)現(xiàn)，高房價90年代初就在困擾城市中的絕大部分普通人，商品房降價的呼聲從未斷絕過，人們也曾對買房的必要性心存懷疑。但最終，幾乎所有有志于在城市立足的人都裹挾其中，買房成為人們茶余飯后的重要談資，牽動著人們的喜怒哀樂。

01 終結(jié)福利分房與“98房改”

“他在北京買了房子住下來做‘專業(yè)作家’，偶爾下鄉(xiāng)，要自己帶伙食去，因為他吃不下鄉(xiāng)下的飯菜了。”

這句話出自1957年10月17日《人民日報》發(fā)表的評論員文章《從劉紹棠的墮落吸取教訓(xùn)》，劉紹棠被劃為“右派分子”的起因是這位年僅21歲的作家靠稿費在中南海附近購買了一座三合院。

就在劉紹棠購房的前一年，社會主義私房改造運動正式啟動，其總目標(biāo)是“加強國家控制，首先使私有房出租完全服從國家的政策，進而逐步改變其所有制?！背鞘蟹课葑?yōu)閲宜?，個人住房問題由國家分配解決——“福利分房”自此開啟。在“福利分房”制度下，納入國家體制的人全部按照職務(wù)級別分配住房。

與此同時，大量以“新村”命名、面向普通職工的公共住房被興建起來。中國第一個工人新村“曹楊新村”位于上海西郊的曹楊路，于1952年竣工，分配給滬西各廠的1002名先進工人。但50年代興建的公房數(shù)量遠不及龐大的工人數(shù)量，大量普通工人只能繼續(xù)住棚戶區(qū)。

據(jù)《南方周末》記者蘇嶺考證，80年代全國大興建設(shè)福利住房前，國家建設(shè)基本停頓，人口雖有增長但住房供應(yīng)并未跟上，中國人的居住條件異常拮據(jù)。1978年，中國城鎮(zhèn)人均住居住面積僅為3.6平方米。對80年代初上海市居住狀況緊張的情形，同濟大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授王偉強記憶猶新。他曾在小西門一帶看到過一套奇怪的房子，山墻上開了一個洞，外面掛著被鋸掉一半的紙箱包裝盒。走到屋內(nèi)看才知道這是怎么回事：因為房間小到擺不下整張床，住戶不得不在墻上開洞，好在躺平時能把腿伸出去。

1979-1993年，為了緩解城市住房緊張問題，全國共投資5799.75億元建設(shè)住宅，相當(dāng)于新中國成立以來投資總額的95.4%；建房20.3億平方米，為新中國成立以來新建住宅總量的82.12%。城鎮(zhèn)人均居住面積因此提高到1993年的7.5平方米。然而在按資排輩的福利分房原則下，很多人無法自由選擇心儀的住房。有資格參與福利分房的人會根據(jù)工齡、干部級別、職務(wù)、職稱、學(xué)歷和家庭人口得到一個分數(shù)，排名靠前者能分配到面積更大的房子，能優(yōu)先選擇樓層和戶型。蘇嶺指出，福利分房的人為彈性相當(dāng)大，解釋權(quán)在領(lǐng)導(dǎo)，人情關(guān)系有時比客觀評分更有可能決定房子的歸屬。另外，單位的“能量”又決定了其提供住房的能力，行政級別高的單位住房位置往往位于市中心，臨近重點學(xué)校，還有較好的配套設(shè)施。

但也是從1979年起，福利分房制度出現(xiàn)了松動跡象。面對社會、經(jīng)濟和意識形態(tài)的種種僵局，時任中共中央副主席鄧小平表示要實事求是地回歸社會現(xiàn)實，發(fā)起社會主義市場經(jīng)濟改革，在20世紀末實現(xiàn)中國現(xiàn)代化的最低目標(biāo)——建設(shè)小康社會。上海社會科學(xué)院社會學(xué)研究員盧漢龍撰文指出，“小康”這一概念出自《禮記》，指的是相對于“大同社會”而言道德上有所下降，但仍可接受的中等水平的社會?！霸谥髁饕庾R形態(tài)中，鄧小平的這一政治號召使追求個人和家庭的舒適與幸福重新合法化了。”盧漢龍認為，這為政府大膽采用市場經(jīng)濟進行資源配置，承認讓一部分人先富起來，提供了意識形態(tài)基礎(chǔ)。1980年4月，鄧小平在《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》中指出，“不能只把建筑業(yè)看成是消費領(lǐng)域的問題，建筑業(yè)是可以賺錢的?！?/p>

住房改革的號角在南方率先吹響。1979年初，廣州市乃至整個廣東省開始考慮用商品房解決居民住房問題。當(dāng)年10月15日秋交會閉幕當(dāng)天，引進辦與香港寶江發(fā)展有限公司簽訂了中國第一份引進外資開發(fā)房地產(chǎn)的合同。12月21日，廣州“東湖新村”開建。不過，該小區(qū)面向廣州市場銷售的2萬多平方米、售價為700元/平方米的住房不是針對個人，而是國企買給領(lǐng)導(dǎo)住。1980年8月，深圳經(jīng)濟特區(qū)正式成立，當(dāng)年1月，剛剛成立的深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司與港商合作開發(fā)了中國第一個商品房小區(qū)“東湖麗苑”。因為和當(dāng)時中國香港地區(qū)樓價相比便宜了一半以上且每戶給予三個深圳市落戶名額，第一批推出的108套房迅速在中國香港地區(qū)售罄。1981年項目竣工時，“東湖麗苑”又成立了中國第一個物業(yè)管理公司?！皷|湖麗苑”之后，與外資合作建房在深圳獲得默許，深圳市政府亦開創(chuàng)了城市土地有償使用的先河。

整個80年代見證了土地開發(fā)、住房交易的限制一步步被解除。1980年，國務(wù)院正式批準公布房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)商品化的有關(guān)政策。截至1981年3月，全國有28個省、市、自治區(qū)的128個城市和部分縣鎮(zhèn)開始私人購買、建設(shè)住宅。1984年8月18日《人民日報》首次出現(xiàn)了“商品房”報道，報道內(nèi)容是浙江省舟山地區(qū)農(nóng)房建材成套供應(yīng)公司在普陀縣螺門鄉(xiāng)螺門捕撈隊建造了74套商品房，每套面積為68平方米，漁民爭相購買。1988年4月，憲法修正案第一次以法律形式確定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。8月，上海市虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)26號地塊由日本孫氏企業(yè)有限公司以2800萬美元獲得50年使用權(quán)，成為全國首個以招標(biāo)方式土地出讓的案例。

住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌是國家房改方案的主要起草人之一，據(jù)他回憶，“直到80年代末，社會上對于住房是否可以個人購買，還有不同的意見?！比欢M入90年代，住房改革在全國各地逐漸鋪開，城市住房商品化的大勢已越來越明顯。1991年10月，第二屆全國住房改革會議宣布三項措施：第一，將租金提升到足以支付住房維護費的高度；第二，鼓勵租房者以分期付款的方式購房；第三，加大用于直接銷售的住房的比例。

1992年初，鄧小平發(fā)表“南方講話”，將經(jīng)濟改革推向新的高度。葉永烈在《商品房大戰(zhàn)》中認為，1992年也是房地產(chǎn)業(yè)的“躍進”年，全國房地產(chǎn)公司從當(dāng)年5月的不到4000家躍升至年底的1.2萬家，全國商品房房價普遍比1991年漲了50%以上，地價比1987年漲了4-6倍。1992年夏天，共有500萬戶城市家庭在中國建設(shè)銀行辦理了12年的抵押貸款。房地產(chǎn)熱從1992年一直燒到1993年上半年，產(chǎn)生了土地供應(yīng)總量失控、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理等問題，為此，中央采取了一系列房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，為房地產(chǎn)熱打“退燒針”。當(dāng)年，一路高歌猛進的海南房地產(chǎn)泡沫破裂，這個僅占全國0.6%總?cè)丝诘氖》萘粝铝苏既珖?0%的積壓商品房，民間一度流傳“天涯、海角、爛尾樓”的說法。至1994年12月，已有30.5%的城市家庭擁有了某種住房所有權(quán)，包括以優(yōu)惠價格購買已居住的公房和購買商品房。

1997年，亞洲金融危機爆發(fā)，在經(jīng)濟前景不明朗之時，時任國務(wù)院副總理朱镕基提出，“加快住宅建設(shè)，使之成為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點?！毕愀壑形拇髮W(xué)（深圳）人文社科學(xué)院教授陶然對界面文化記者分析稱，90年代中期恰逢中國改革開放第一輪黃金增長期結(jié)束，國民經(jīng)濟還未找到新增長點的迷茫期，“大炮（重工業(yè)）向黃油（輕工業(yè)）轉(zhuǎn)換帶來的資源配置和勞動激勵改善空間已基本被消耗殆盡，中國當(dāng)時生產(chǎn)的制造業(yè)產(chǎn)品基本上達不到出口要求?！眮喼藿鹑谖C后，原本就效益不佳、面臨破產(chǎn)重組改制的國有企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)前景更加堪憂，政府面臨很大的財政壓力。“98房改方案”是在這樣的背景下推出的。

上海金融與法律研究院副院長、研究員聶日明認為，回顧98房改，要看到它并不是一個孤立的政策，而是系統(tǒng)性經(jīng)濟改革政策組合的一環(huán)——剝離國有企業(yè)、機關(guān)單位的社會職能，將原本由政府承擔(dān)的公共品提供交由市場，房地產(chǎn)市場的改革是這個組合政策中的一部分，改革的方向也符合當(dāng)時的大潮流。一方面，這固然是“甩包袱”的行為，把提供住房的責(zé)任交還給家庭與市場，但從另一方面來看，這也給個人和家庭提供了更加多元的獲取住房的空間，更開辟了自謀生路、特別是自由流動的空間。聶日明指出，98房改對人口流動非常關(guān)鍵，“由政府直接免費或低價提供公共品，意味著它的增長一定會非常緩慢，而且城市一定極度排斥外地人，因為每來一個外地人，就要多投入一些（住房建設(shè)、學(xué)校和教師投入等）?！痹?0年代的大部分時間里，外來人口除非因工作調(diào)動否則很難去別的城市定居：城市的住房只提供給本地人，外地人很難買房或租房；農(nóng)民工進城打工大多只能住工棚。98房改將住房供應(yīng)與財政投入逐漸松綁，一定程度消除了城市管理者對接收外來人口的顧慮。

90年代后期，中國利用相對更廉價的土地和勞動力吸引外商投資，生產(chǎn)勞動密集型消費品，出口國際市場。隨后，外資企業(yè)帶來的先進技術(shù)和管理理念也帶動了民營企業(yè)的發(fā)展，超常規(guī)的出口增長快速拉動中國經(jīng)濟。聶日明指出，出口快速增長帶來的直接影響是城市對外來勞動力的需求攀升，這不僅讓大規(guī)模的、體面的人口流動成為可能，也恰好為90年代末急需提高收入的農(nóng)村勞動力提供了一個出路。轉(zhuǎn)移消化農(nóng)村富余勞動力成為當(dāng)時的難題，“那時候中央慢慢形成了一個態(tài)度，還是要讓農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移到城市里來。”住房改革和人口流動同步發(fā)生，相互促進。一些特大城市開始以“購房入戶”政策促銷商品房。1996年7月，上海在浦東推行“購房入戶”政策——購買80平方米建筑面積、總價在40萬元以上的商品房，可以進一個18歲以上的“藍印戶口”。購買商品房在那個時代并不是人人參與的事情，1998年，為了鼓勵買房，上海曾在國內(nèi)率先嘗試購買商品房住宅的購房者可享受個人所得稅稅基抵扣（即俗稱的“買房退稅”）政策。

2001年12月，中國加入WTO，新一輪黃金增長期拉開序幕。陶然認為，中國過去25年的經(jīng)濟增長來源于出口和房地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動——超常規(guī)出口增長帶來的巨大財富，加上中國特殊的土地制度安排，即刻帶動了房地產(chǎn)的起飛。

“今天的商品房市場建立在快速城市化進程的基礎(chǔ)之上。快速城市化又建立在加入WTO的基礎(chǔ)之上。入世使得城市居民能有工作，能支付得起房貸，商品房市場才能被激活。所以這是環(huán)環(huán)相扣的。住房市場化改革如果放到1989年就會比較困難；而如果中國在2021年入世，在1998年搞房改也大概率會失敗?！甭櫲彰髡f道。

02 購買“私人天堂”

20世紀中葉，在轟轟烈烈的社會主義私房改造運動橫掃中國社會的同時，西方社會正在努力將“擁有住房”的夢想推及至所有人。二戰(zhàn)后，伴隨著福利國家制度的擴張，公共住房、嚴格的租金控制和社會轉(zhuǎn)移讓貧窮的消費者也得以擁有住房。1960年，半數(shù)芬蘭人、比利時人和意大利人擁有自己的房子，在英國這一數(shù)字是42%。歷史學(xué)家弗蘭克·特倫特曼（Frank Trentmann）在《商品帝國》一書中指出，人們對擁有住房沒有天生的渴望，住房自有的概念其實是由20世紀消費革命構(gòu)建出來的，

“在20世紀，住房自有成了常態(tài)，沒有房子成了一種恥辱，這種趨勢首先出現(xiàn)在美國和英國，然后更廣泛地出現(xiàn)在其他地方。住房自有也把房子變成了一種儲備金。這要求人們養(yǎng)成謹慎理財和長期投入的新習(xí)慣。而且，擁有住房產(chǎn)權(quán)鼓勵人們與住房和其中的財物抱有更強烈、更親密的感情，讓住房更像是‘我們的’?！?/p>

中國的消費革命雖然直到90年代才姍姍來遲，但特倫特曼注意到，中國在不到十年時間里就創(chuàng)造出一個房產(chǎn)擁有者的國家。1997-1998年的16個月里，中國出售了8萬億人民幣的國有住房。這一房屋銷售的刺激力度幾乎與1933年美國“新政”相當(dāng)。“建筑熱潮給數(shù)百萬人提供了一個逃入私人世界的機會。封閉社區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)?！?/p>

觀察者在談到90年代中國住房改革時無一不會提及“自由”與“平等”。如社會學(xué)家戴慧思（Deborah Davis）所言，在企事業(yè)單位壟斷社會福利和物質(zhì)配給的時代，城市家庭之間的差異更多由工作單位的性質(zhì)與資源決定，而非由個人努力或家庭財產(chǎn)決定。但在商品房出現(xiàn)后，更多的人得以擺脫人事的羈絆，有了選擇住房的自由。葉永烈認為，過去“住房靠國家，分房按級別”，現(xiàn)在“住房靠自己，買房按價格”，“在商品經(jīng)濟條件下，可以說是體現(xiàn)出一種平等的觀念。”

對一些人來說，購買商品房也是為了跳出綿密的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，獲得福利分房時期非常奢侈的私人空間。一位搬入1994年建成的上海萬科城市花園的工程師告訴研究者：“在我從小長大的地方，鄰居知道我在學(xué)?？荚囍械某煽冊趺礃?，我的家人是否購買了新家具，甚至我們晚餐做了什么。現(xiàn)在在我自己的公寓里，我不必面對那些沒完沒了詢問你私生活的愛管閑事的鄰居?！?/p>

當(dāng)然最重要的，是獲得一隅屬于自己的“私人天堂”。G女士于2000年在北京大興區(qū)購買了自己名下的第一套商品房。那是一套面積為182平方米的復(fù)式住宅，二樓的天窗讓她一見傾心，“就覺得特浪漫?！被叵氘?dāng)時的購房決定，G女士表示，自己和丈夫?qū)儆谛袆优伞谥車芏嘤H戚朋友都對買房很感興趣，想改善自己的居住環(huán)境，但都沒有真正下手的時候，他們?yōu)榱藢崿F(xiàn)一個浪漫的房屋夢，果斷地買房搬到了當(dāng)時甚至高速公路都還未開通的郊區(qū)。與許多其他早期購買商品房的城市居民一樣，房改為G女士一家提供了改善住房的原始資本。搬進新家后，G女士將位于廣安門的一套老公房以每月1500元的價格出租，租金抵消了大部分的房貸月供。

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展為中國建筑師帶來了巨大的時代機遇，但他們首先需要學(xué)習(xí)的，是怎樣的住宅才是適合當(dāng)代中國人的好房子。1982年，王偉強還是同濟大學(xué)建筑系的一名學(xué)生，他記得在學(xué)習(xí)住宅設(shè)計時，因為誰都沒住過“成套的住宅”，老師帶著學(xué)生們?nèi)⒂^零陵路上的愛建公寓。王偉強用“劉姥姥進大觀園”來形容那時的心情，公寓里有獨立的廚房廁所已夠讓人驚訝了，“居然還有倆廁所！另外一個廁所是干嘛用的？”141美元/平方米的售價也讓他暗自咋舌，80年代初他一個月的生活費是30元，“就覺得這個東西對中國人來說是完全可望不可及的?！?/p>

據(jù)王偉強觀察，由于當(dāng)時許多建筑師對現(xiàn)代住宅所代表的生活方式缺乏理解，90年代初的上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一批“老破大”——房子面子雖然夠大，但設(shè)計很差。以萬科、金田為代表的一批廣東地產(chǎn)公司進入上海市場，改變了這一局面。廣東地產(chǎn)公司借鑒了中國香港地區(qū)地產(chǎn)商在內(nèi)地開發(fā)主推的房型，將“大廳小臥室”的公寓格局在上海推廣開來。在王偉強看來，從南方帶來的經(jīng)驗一步步促進了上海房地產(chǎn)行業(yè)的成熟，改變和適應(yīng)了人們的居住習(xí)慣：客廳曾經(jīng)只是人們吃飯的地方，有時小到只能擺得下一張八仙桌，如果想給人留出通道還只能一面靠墻，全家人的主要活動空間在臥室；但90年代后，人們開始希望客廳面積足夠大，有沙發(fā)和電視。

回顧90年代末、21世紀初的商品房設(shè)計和營銷話語，我們得以一窺當(dāng)時中國人的居住夢想。一個突出的現(xiàn)象是洋地名和洋化樓盤的大量出現(xiàn)。人類學(xué)家張鸝在研究中國城市中產(chǎn)房產(chǎn)消費的過程中發(fā)現(xiàn)，在21世紀的頭一個十年里，有著“現(xiàn)代”意味的建筑范式通常來自北美和西歐。她在昆明做田野調(diào)查時注意到，地產(chǎn)推銷最常使用的一個詞是“現(xiàn)代”，很多情況下這個詞等同于“洋氣”，“現(xiàn)代生活的愿景通過出售號稱采用原汁原味的外國建筑樣式的房產(chǎn)實現(xiàn)?！?/span>

王偉強曾有過一個住宅實踐案例。小區(qū)位于上海歷史風(fēng)貌區(qū)，開發(fā)商希望能用“巴洛克的風(fēng)格設(shè)計新樓，但王偉強認為每個時代風(fēng)格都是當(dāng)時社會人文思想的外在表現(xiàn)，如果剝離了它那個時代的人文思想，形式就成了一具僵尸。爭執(zhí)中，開發(fā)商問他，“我們心目中的豪宅概念是今天富裕后形成的，還是以前貧困時形成的夢想？”在對方看來，答案是后者，“由于社會上對好房子的認識是這樣形成的，我們就要造一個他們夢想中認為的好房子?！蓖鮽娬J為這在一定程度上解釋了中國城市中產(chǎn)為何一度對所謂的西式建筑充滿迷戀?！暗拇_，每個人對于理想住宅的夢想都會有兒時認知的影子，它的本質(zhì)在于要帶有極度的反差。這一代人是中國第一代富起來的人，相對過去的赤貧，文化和價值觀不單是靠家庭傳承，那時候夢想中最好的房子，恨不得就是‘盧浮宮’，”他笑道。

“商品房熱引發(fā)了裝修熱?！比~永烈在《商品房大戰(zhàn)》中援引新華社報道指出，至1996年，全國家庭居室裝飾裝修工程產(chǎn)值已達400億元，約占建筑裝飾裝修工程總產(chǎn)值的40%。家庭裝飾裝修從業(yè)人員100多萬人，約占建筑裝飾裝修從業(yè)人員的25%。他發(fā)現(xiàn)，在美國等國，商品房都是進行全裝修出售的，業(yè)主很少對房子進行“二次裝修”，但在中國，業(yè)主對裝修的要求越來越高，往往對房地產(chǎn)商提供的“一次裝修”看不上眼。于是上海的商品房開始時興“清水房”、“空殼房”、“毛坯房”，讓業(yè)主可以按照自己的意愿去裝修。G女士回憶起裝修房子的情形：從雜志上的家裝介紹中吸取裝修靈感；與先生去北京南三環(huán)的裝修市場挑選瓷磚、地板、油漆、灶臺等各種建材，去蘇寧電器采購家電……一樓客廳的燈光設(shè)計是她的“得意之作”——她讓裝修師傅在客廳一角的天花板吊頂上安裝了很多LED小燈，打開后如滿天星般，站在下面“特別有舞臺的感覺”?！暗鋵嵑髞砗苌匍_那個燈，”她笑道，“開了燈房頂就太熱了，當(dāng)時對裝修什么都不懂。”

戴慧思注意到，90年代中期家庭裝修風(fēng)行。大批精美的家庭裝飾指導(dǎo)手冊、雜志出版，電視臺也推出了各種介紹裝修住房的節(jié)目。她發(fā)現(xiàn)，一些中國人以第二份工作般的熱情投入裝修：他們在午休時間參觀展廳和商店，下班后購買家具和材料，周末還盯著裝修工人干活。盡管勞累，或因囊中羞澀難以完全實現(xiàn)家居夢想，但他們表現(xiàn)出了由衷的滿足感。根據(jù)戴慧思的分析，她的研究對象大多出生于1948-1956年，“文革”奪走了他們的青春期和青年期，他們不得不在農(nóng)村工作，睡在過道上或和另一個家庭共享居住空間，在沒有私人空間的環(huán)境中成長。這些不堪回首的過往讓擁有獨立住房、得以自行決定如何裝飾居住空間的幸福感更加強烈。裝修熱促進了家居家裝行業(yè)的發(fā)展。特倫特曼記錄道，1998年，首家宜家家居在上海開業(yè)；2006年，中國家用紡織品的銷售額已達200億美元。

03 高房價、剛需與學(xué)區(qū)房

小桃早年從事記者工作時，編輯部里的地產(chǎn)記者時不時會在辦公室里分享“樓盤開盤首日數(shù)鈔機數(shù)錢數(shù)到發(fā)燙”之類的見聞或“哪里又開新盤”的小道消息。世紀之交時，她曾和幾個同事在那位地產(chǎn)記者的帶領(lǐng)下去北京后現(xiàn)代城看盤，他們都選了樓層，交了一萬定金。但興奮勁兒散去后她就后悔了，“當(dāng)時，背貸款還是一件不可思議的事，會覺得壓力特別大。我一想到我一個年輕女孩還沒結(jié)婚，就先背上15年的房貸，真是太苦了。當(dāng)時沒有覺得房子是可以投資的，自己左想右想，然后下定決心，哪怕要交違約金，也堅決不買了?！?/span>

小桃于1998年參加工作，起薪2500元/月，在當(dāng)時屬于不錯的收入水平，但讓她用幾個月的收入買一平方米的房子還是“很不可思議”。小桃感嘆，如今去和任何一個90年代生活在北京的人談?wù)摲孔拥脑掝}，TA一定會說一句，“當(dāng)年早知道，就多買幾套房子了?！彼肓讼?，又補充道，“但是話又說回來，每個人在后悔之余都會跟著嘆息一句，‘可當(dāng)時也沒錢。’”

1987年12月24日，《人民日報》第二版刊登記者來信《為商品房價暴漲憂慮》。文章寫道，北京、上海、天津、西安、成都、武漢等大城市的商品房價格上漲幅度過大，“畸高的商品房價格使大批急需得到住房的普通群眾‘望房興嘆’。”1989年2月20日，《人民日報》第二版的新聞評論提及北京的房價與居民收入水平有極大差距，“一名大學(xué)生從參加工作起就日日節(jié)衣縮食，每月存儲50元已是極限，100年才能買上兩居室?！?/p>

整個90年代，商品房價格過高的評論從未斷絕，當(dāng)時無論是建設(shè)部官員還是學(xué)者都指出了一個問題：地方政府對房地產(chǎn)業(yè)亂收費，各種名義的收費以及稅費過重。時任建設(shè)部部長侯捷于1997年3月10日舉辦的全國人大新聞發(fā)布會上指出，7個城市的調(diào)查顯示，針對房地產(chǎn)業(yè)的稅費種類由過去的十幾種增加到60-180多種，平均在80種左右。葉永烈梳理了被攤?cè)肷唐贩砍杀镜母鞣N稅費和收費得出結(jié)論，它們占商品房房價的一半以上。1997年1月2日，國家計委、財政部發(fā)布《關(guān)于取消48項建設(shè)項目收費管理的通知》。該通知在商品房降價的呼聲中出臺，但葉永烈采訪發(fā)現(xiàn)，商品房廣告上的價格“巍然不動”，上海的一位房地產(chǎn)商告訴他，上海房地產(chǎn)市場管理比較嚴格，這48項不合理收費中的多數(shù)在上海本就沒有執(zhí)行，取消這48項不合理收費后，上海的商品房房價每平方米只能下降50元。

是土地招標(biāo)讓房價上漲開始超出人們最狂野的想象。1998年，杭州拉開土地公開出讓的序幕，首次通過招標(biāo)方式出讓位于解放路和建國中路交叉口的萬安城市花園西苑和南苑所處的地塊。土地出讓的游戲規(guī)則變?yōu)閮r高者得，杭州的房價也隨之一飛沖天。方芳曾是杭州市中國工商銀行某支行的個人業(yè)務(wù)主管。她記得在2000年左右，因為申請住房貸款的客戶越來越多，已超出了對公業(yè)務(wù)部門的接待能力，銀行決定將個人貸款業(yè)務(wù)從對公貸款業(yè)務(wù)中獨立出來。她在審批住房貸款申請時發(fā)現(xiàn)，杭州商品房房價上漲的速度不斷加快，“隔了一年（同一個樓盤）可能就漲了，有時候半年都會漲。”

至2008年，這座二線城市的房價已與北上廣深比肩?！巴恋嘏馁u、上市公司借高地價在資本市場融資、托市，房價與地價起舞，1999年的杭州已經(jīng)發(fā)育出未來土地出讓市場的基本玩法?！碧K嶺進一步指出，自此，杭州市政府意識到作為國有資產(chǎn)的土地是地方財政的重要來源，這一城市經(jīng)營觀念也在全國層面推廣開來。

在《人地之間》一書中，陶然解釋了“土地財政”的運作方式：

“90年代中后期以來……地方政府出讓土地時對工業(yè)用地和商住用地采取了非常不同的策略：政府往往將超過40%的征收土地以非常低的價格，通過協(xié)議或掛牌，出讓給制造業(yè)用地者，而對商住用地，政府更多進行壟斷式的限量供應(yīng)，以‘招拍掛’等更具競爭性的方式高價出讓，由此獲得了巨大的級差地租。”

根據(jù)他的梳理，中國城市土地出讓金從2000年的不到600億元上升至2020年的8.41萬億元。

聶日明認為，房價高——特別是大城市市中心房價高——很大程度上是市場化不夠充分導(dǎo)致的。這里有供地不足的因素，以上海為例，在2015年，包括耕地、果園等的種植用地面積高達2700平方公里，占全市陸地面積的40%，城市建設(shè)用地則被嚴格限制，其中城鎮(zhèn)居民超過2000萬人，但城鎮(zhèn)居住用地僅占全市陸地面積的10%，住房用地供需失衡，自然會造成房價上漲。與此同時，市中心舊城改造把原本高密度的住宅變成了低密度的住宅，加劇了住房稀缺性。聶日明對比2000年和2020年的人口普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，20年間，上海人口增長了1000萬人，但上海市的黃浦區(qū)、靜安區(qū)（含閘北）、虹口區(qū)的人口都出現(xiàn)了明顯下降，長寧區(qū)和楊浦區(qū)的人口也沒有增長，還略微下降。北京最核心的東城區(qū)和西城區(qū)的人口在20年間也減少了10萬人以上。

陶然記得，2002-2008年北京北四環(huán)的房價從4000-5000元/平方米上漲到4倍左右的價格。其他許多城市同樣出現(xiàn)了房價飆升的情況，城市居民怨聲載道，控制房價的呼聲不絕于耳。在這一時期，針對房地產(chǎn)的行政調(diào)控開始頻繁出現(xiàn)，隨著房價的起落搖擺。蘇嶺援引時任國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松對21世紀第一個十年中國房地產(chǎn)政策調(diào)控周期的總結(jié)：“在正常年份，房地產(chǎn)市場存在典型的年度政策調(diào)控周期，往往在年末中央經(jīng)濟工作到次年‘兩會’期間，基于公眾壓力，調(diào)控力度達到頂峰；到年中就進入政策效果觀察期，到年底房地產(chǎn)市場往往重新活躍?！?/p>

對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)盛行的“剛需房”說法，陶然持嚴厲批評態(tài)度，“在很多發(fā)達國家的特大城市，租賃住房占40-50%，不存在剛需，買不起房你就租。之所以都要買房，是因為房價一直在漲，人們把它作為一個投資手段?！彼绕鋮拹骸胺績r高是丈母娘經(jīng)濟”的說法，“中國房價上漲是過度的貨幣超發(fā)和地方政府壟斷限量供應(yīng)住宅用地的結(jié)果。是因為房價一直在上漲，丈母娘才會要求女婿買房?！?/p>

聶日明則認為，市民權(quán)利（即所謂的“房籍”）與房產(chǎn)的強綁定在一定程度上造成了“剛需”。 “市民權(quán)利強行與房子進行綁定，顯得（買房）有點剛需”，他說，當(dāng)住房產(chǎn)權(quán)和落戶、子女就讀義務(wù)教育等市民權(quán)利關(guān)聯(lián)起來，買房子有了“剛需”的屬性。擁有住房才能享有完整的市民權(quán)利，在這一方面學(xué)區(qū)房最為典型。聶日明指出，最近二十年來，就近入學(xué)政策不斷的強化，重視教育的中產(chǎn)家庭有了很強的意愿購買學(xué)區(qū)房。在他看來，2016年全國棚改帶動的三四線城市房地產(chǎn)“大躍進”，學(xué)區(qū)房是一個很大推動因素——農(nóng)村和低線城市的家長為了讓孩子獲得更好的教育，紛紛前往縣城或地級市買房。

上海交通大學(xué)特聘教授、中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘在分析中國房價-收入比高的原因時還指出了另外一個因素：公（廉）租房相對不足。他認為，市場經(jīng)濟下房地產(chǎn)市場的通常情況是，不可能所有人都買得起房子，但公共政策應(yīng)當(dāng)保障“居者有其屋”，為此公（廉）租房起到了非常重要的作用。中國的公（廉）租房長期供應(yīng)不足，就加強了買房的剛性。而最近這些年，雖然政府加快了公（廉）租房建設(shè)，但一些大城市的公（廉）租房建得離市中心太遠，過長的通勤時間讓部分人寧愿不要公（廉）租房。

“理性分析高房價的成因，比僅僅用‘泡沫’這個詞來談房價要有價值得多。如果一味用‘泡沫’這個詞，那么，政策含義就是去打壓需求，結(jié)果卻誤傷剛需，甚至?xí)逊績r越管越高。如果認識到高房價主要是因為短缺，那么，就應(yīng)該從源頭上增加供給，幫助形成健康長效的房地產(chǎn)市場。我多年以來一直在呼吁，要在人口持續(xù)流入的大城市及周圍都市圈做供給側(cè)改革，增加住房的數(shù)量，并大力發(fā)展租房市場。”陸銘在《向心城市》中寫道。

04 尾聲：何處為家？

2009年，社會學(xué)者廉思提出的“蟻族”概念引發(fā)公眾廣泛關(guān)注?！跋佔濉敝傅氖莵碜越?jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，考上了大學(xué)，背負家庭很高期望但收入低下難以在大城市立足的青年群體。2021年，廉思在接受界面正午采訪時回顧他的“蟻族”研究，認為這一群體預(yù)示著中國社會發(fā)展的標(biāo)志性拐點，即高等教育普及化后，整個國家的人口結(jié)構(gòu)、文化層次的改變?nèi)绾斡|發(fā)社會分配、就業(yè)保障、城市融入等一系列問題。在大規(guī)模高等教育青年人口融入城市的過程中，住房是其中的重要組成部分——它是容身之所，是財富積累的手段，是穩(wěn)定生活的基石。然而高企的房價讓在大城市定居的夢想如飄走的氣球一樣難以觸及。他認為，“蟻族”引發(fā)的思考如今仍然有強大的生命力。

陶然注意到，2009年之后幾年，公共輿論中抱怨房價上漲的聲音逐漸減少了——對于沒能盡早上車的人來說，買房已不再可能，那么也就沒有了抱怨的資格。而就算是上了車的人，也要背負高昂的房貸，成為“房奴”。自此，住房商品化曾經(jīng)給人帶來的解放和自由也越來越虛無縹緲。

20世紀消費革命席卷全球，令住房自有的觀念深入人心。消費革命的正當(dāng)性很大程度上在于為普通人帶來了物質(zhì)豐盛的舒適生活，但特倫特曼提醒我們注意，公共轉(zhuǎn)移對豐裕社會非常重要——20世紀50年代以來，西方的個人豐裕得益于國家增加了在住房、福利和休閑方面的公共支出。

如今，“居大不易”已是全球很多年輕人的共同感受。多個西方國家的住房成本在家庭消費中所占的份額從1970年代開始再次上升。據(jù)《紐約時報》報道，舊金山、紐約、洛杉磯、西雅圖等中心城市高昂的生活成本（特別是高房價）不但在勸退低收入工作者，如今也在勸退擁有大學(xué)學(xué)歷的白領(lǐng)工作者。新冠大流行加快了人才出走，在舊金山、圣何塞、洛杉磯和華盛頓，離開的大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)均高于搬入的大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)。那些離開的人傾向于搬到經(jīng)濟繁榮但成本更低的非中心城市，比如鳳凰城、亞特蘭大、休斯頓和波特蘭。

因為高房價，離開大城市，在小城市定居也成為了許多中國年輕人或主動、或不得已的選擇，而某種“生不逢時”的情緒亦在年輕人群體中發(fā)酵。如今回頭去看90年代的住房改革，剛剛出生或還未出生的90后和00后是否錯過了時代機遇？聶日明認為，幾方面的原因讓我們很難用現(xiàn)在的眼光和情境去評價和比較90年代的房價和當(dāng)時人的選擇：首先，商品房的銷售嚴格受限，內(nèi)銷房和外銷房覆蓋的客群很小，外來人口如果沒有解決身份問題不能自由置業(yè)；其次，當(dāng)時很少有人能申請住房貸款，在恩格爾系數(shù)高達50%的時代，拿出數(shù)萬元全款購房對大多數(shù)家庭來說是不可能的。但他的確認同，因為房價問題，90后和00后在初入社會時面臨更嚴峻的起點不平等。

盡管如此，聶日明依然認為房地產(chǎn)市場——特別是一二線城市的房地產(chǎn)市場——還“大有可為”：青年人才依然需要向中心城市聚集獲得體面工作與更高的收入；無論是出于撫養(yǎng)孩子的目的還是出于贍養(yǎng)老人的目的，人們的住房需求還很大。98房改承認了中國人向往美好生活的合法性，用市場化的方式滿足了許多人的居住需求。在聶日明看來，這條路是正確的，而為了讓房地產(chǎn)市場能有穩(wěn)健的未來，需要調(diào)整過去不當(dāng)?shù)淖龇?，堅持市場化，放開土地限制，這既可以降低土地價格在房價中的占比，又可以讓城市的房地產(chǎn)更具多樣性，中國大城市目前的住宅過于單一，表現(xiàn)為大房子和小房子都很少，八九十平方米的公寓樓成為主流，這既沒有滿足上中產(chǎn)和富人的需求，也抑制了中低收入家庭和年輕人的購房需求，因此未來的大城市住房市場一方面要在城市郊區(qū)建設(shè)更多低密度、低容積率的公寓樓甚至是獨棟住宅，另一方面在市中心建更高密度、套內(nèi)面積更小的公寓樓，以滿足更愿意在人口密集區(qū)居住、但收入有限的年輕人。相反，在三四線城市，人口大多為凈流出，因此不應(yīng)該再鼓勵人們在這些地方購房，但也不應(yīng)該限制土地供應(yīng)，反而應(yīng)該全面放開土地數(shù)量管制，少建高層住宅，以獨棟住宅為主，這會降低這些住房的養(yǎng)護成本。

前段時間，小桃與先生一起回他山西的老家。家族聚餐席上有幾個即將大學(xué)畢業(yè)的孩子，小桃鼓勵他們畢業(yè)后來北京工作，沒料到對方一臉嫌棄地說，“我不喜歡北京，我就喜歡離家近”。小桃當(dāng)時覺得有些尷尬，但事后回想又覺得挺好，“新一代的孩子更愿意在身邊找工作機會，陪伴父母、過小日子是他們發(fā)自內(nèi)心的理想狀態(tài)。而不是蜂擁到大城市過得那么辛苦疲憊，舉家來供一個房子，似乎為了證明什么?！彼袝r也會懷念房地產(chǎn)狂飆突進、吸引人們?nèi)孔⒁饬χ暗纳?，“沒有人去攀比誰住了別墅，房價也沒有那么貴，大家都很寧靜，把更多的注意力放在生活本身。這種回歸，其實不僅放過了自己，對你周圍的人也是一種重新的了解。會覺得一切都很慢，一切都很安靜?！?/span>

“從一個更好更博大的視角來看的話，還是希望所有的人都能夠獲得這種從容，人生不被房子所累?！彼f。

（經(jīng)采訪對象要求，小桃、G女士、方芳為化名。按語寫作：黃月 文中制圖作者：界面新聞圖片組 匡達）

參考資料：

陶然.《人地之間：中國增長模式下的城鄉(xiāng)土地改革》.遼寧人民出版社.2023.

【德】弗蘭克·特倫特曼.《商品帝國：一部消費主義全球史》.九州出版社.2022.

陸銘.《向心城市：邁向未來的活力、宜居與和諧》.上海人民出版社.2022.

蘇嶺.《中國高房價調(diào)查》.南方日報出版社.2010.

【美】戴慧思.《中國都市消費革命》.社會科學(xué)文獻出版社.2006.

葉永烈.《商品房大戰(zhàn)》.復(fù)旦大學(xué)出版社.1997.

《廉思：從蟻族、騎手到碼農(nóng)，青年應(yīng)當(dāng)被涵養(yǎng)而不是被消耗 | 正午訪談》，界面新聞

http://www.learnwithfaith.com/article/6535093.html

《全球化、中產(chǎn)夢與地名的空間政治：我們?yōu)槭裁丛谝狻把蟮孛?？》，界面文?/p>

http://www.learnwithfaith.com/article/3238598.html

《壯闊40年 愛建40事》，陸家嘴金融網(wǎng)

https://www.ljzfin.com/news/info/53014.html

《新中國經(jīng)濟70年·住房制度改革｜親歷者顧云昌：我親歷的“98 房改方案”制定過程》，中國經(jīng)濟周刊

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1646895094295066635&wfr=spider&for=pc

“Coastal Cities Priced Out Low-Wage Workers. Now College Graduates Are Leaving, Too.” The New York Times, May 15, 2023.

https://www.nytimes.com/interactive/2023/05/15/upshot/migrations-college-super-cities.html