界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
房地產(chǎn)行業(yè)承壓，今年上半年房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)整體也不如以往，在這一行情下能保持盈利的房企并不多。
2023年上半年，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)成交5.16億平方米，同比下降2.8%；累計(jì)銷(xiāo)售金額為5.66萬(wàn)億元，同比小幅增長(zhǎng)3.7%。
今年一季度在積壓需求釋放及政策效果帶動(dòng)下，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，但隨著積壓需求釋放完畢，二季度未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，居民購(gòu)房預(yù)期走低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資等行業(yè)持續(xù)承壓。
因此上半年絕大多房企的利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，總體原因是結(jié)算毛利率下降。
8月30日，金地集團(tuán)披露了2023年半年報(bào)。今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入368.56億元，同比上升31.10%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)15.32億元，下降約22%；報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為14.87%。
受行業(yè)下行態(tài)勢(shì)影響，金地集團(tuán)上半年的盈利也有所下降，但仍是當(dāng)前市場(chǎng)下為數(shù)不多能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的房企之一。
今年上半年，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積471.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.4%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額858.2億元，同比下降14.7%。上半年的可售資源主要分布在華東、華北和華南的一二線城市。
目前，金地集團(tuán)的業(yè)務(wù)板塊主要分為住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務(wù)等。
總體來(lái)看，持有型物業(yè)整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。報(bào)告期內(nèi)，商辦物業(yè)上半年金地集團(tuán)通過(guò)各類(lèi)穩(wěn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)措施，旗下商辦物業(yè)出租率保持穩(wěn)定，商場(chǎng)客流同比增長(zhǎng)22%，銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)19%，會(huì)員消費(fèi)占比提升6%。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上半年運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目平均出租率高于95%，相關(guān)增值服務(wù)收入首次突破千萬(wàn)元；長(zhǎng)租公寓報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)也有提升，成熟項(xiàng)目平均出租率穩(wěn)定在95%以上。
代建業(yè)務(wù)是金地近年來(lái)發(fā)展最為迅速的業(yè)務(wù)模塊，上半年管理服務(wù)項(xiàng)目超160個(gè)，累計(jì)簽約管理面積超2200萬(wàn)平方米，其中住宅簽約面積超1400萬(wàn)平方米，項(xiàng)目累計(jì)可售貨值超1500億元，布局全國(guó)超50座城市。
在財(cái)務(wù)狀況方面，截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)持有貨幣資金460.8億元，有息負(fù)債余額1096億元，資產(chǎn)負(fù)債率72.1%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，凈負(fù)債率為53.5%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.39%。
8月11日，在如期兌付1190萬(wàn)美元的美元債票息后，金地集團(tuán)度過(guò)了今年的償債高峰期，年內(nèi)所有公開(kāi)債券均已按期償付本金及利息。
土地儲(chǔ)備方面，上半年金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備面積約4878萬(wàn)平方米，其中，一、二線城市占比約73%。累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積471.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.4%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額858.2億元，同比下降14.7%。
在投資布局上，與絕大多數(shù)房企的選擇一樣，金地集團(tuán)也轉(zhuǎn)向了一二線核心城市。今年上半年先后在上海、杭州、南京、西安、東莞等城市拿地，新獲取項(xiàng)目總投資額約119億元，新增總土地儲(chǔ)備約85萬(wàn)平方米。
中指研究院研究數(shù)據(jù)顯示，8月百城房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)下跌4個(gè)月，二手房連續(xù)下跌16個(gè)月。其中，一線城市新房?jī)r(jià)格小幅下跌，二手房跌幅收窄；二線、三四線代表城市二手房?jī)r(jià)格跌幅仍然較大。
今年上半年，土地市場(chǎng)成交規(guī)模也在縮減，尤其是低線城市土地出讓規(guī)模明顯下降。土地市場(chǎng)溢價(jià)率的貢獻(xiàn)主要來(lái)自一線和核心二線城市，核心城市外圍板塊及其他大部分城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)低迷。
在此環(huán)境中，一二線城市的安全性和流動(dòng)性都相對(duì)較高，抵御行業(yè)周期的波動(dòng)更強(qiáng)，同時(shí)也能夠更好地把握市場(chǎng)復(fù)蘇所帶來(lái)的銷(xiāo)售彈性。