文｜界面新聞實(shí)習(xí)記者 劉晨

在房地產(chǎn)行業(yè)下行階段，不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)想要盤活商業(yè)類資產(chǎn)并不容易。

近期，中國(guó)信達(dá)天津分公司在阿里資產(chǎn)處置網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)天房商業(yè)（天津）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天房商業(yè)”）等3戶不良債權(quán)資產(chǎn)包進(jìn)行公開處置，起始價(jià)29.59億元。

這場(chǎng)拍賣上線后曾吸引了2000余人圍觀、70余人設(shè)置提醒，但最終卻“0人報(bào)名、0次出價(jià)”，資產(chǎn)包慘遭流拍。

此次被信達(dá)掛上拍賣網(wǎng)的標(biāo)的物是三家五星級(jí)酒店，包括天津麗思卡爾頓酒店、三亞海棠灣天房洲際度假酒店和天津光合谷（天沐）溫泉度假酒店。

這三家五星級(jí)酒店被裝入不良資產(chǎn)包拍賣，來源于中國(guó)信達(dá)所擁有的3戶不良債權(quán)。截至4月30日，債權(quán)金額約為29.6億元，其中本金余額21.46億元、利息余額8.13億元。天房商業(yè)、天津天房建設(shè)工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司是共同債務(wù)人，債務(wù)人性質(zhì)均為國(guó)有企業(yè)。

目前三這家被擺上拍賣架的酒店仍在正常營(yíng)業(yè)中，各酒店訂房平臺(tái)上也能正常預(yù)定。

其中天津麗思卡爾頓酒店是當(dāng)?shù)氐氖准疑萑A酒店，也是天津市的標(biāo)志性建筑之一。酒店前身是英國(guó)工部局“戈登堂”，主體呈歐式城堡狀、新古典主義建筑風(fēng)格。

三亞天房洲際酒店則是海棠灣人氣較高的度假型酒店，并且與三亞免稅購(gòu)物中心相連。

雖然此次的三處酒店資產(chǎn)看起來較為優(yōu)良，但不排除起拍價(jià)過高，有意向的接盤者還想再等更低的價(jià)格出手。

今年以來，不良債權(quán)資產(chǎn)包的流拍并不意外，在面臨大宗土地交易時(shí)，買家往往持謹(jǐn)慎態(tài)度，一方面受制于自身的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)水平，另一方面，項(xiàng)目背后復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系和僵化的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，也是需要考慮的重要因素。

一位業(yè)內(nèi)觀察人士告訴界面新聞：“29.59億元的起拍價(jià)不是個(gè)小數(shù)目，無人報(bào)名，說明在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這個(gè)價(jià)格存在定價(jià)過高問題。如果拍賣不出去，一般情況下還會(huì)再次啟動(dòng)拍賣，再次起拍價(jià)會(huì)有較大幅度降低。”

今年以來，中國(guó)信達(dá)多次在拍賣網(wǎng)上掛牌不良資產(chǎn)包，但大多數(shù)以流拍告終。關(guān)于土地、商辦資產(chǎn)、酒店等各類資產(chǎn)流拍跡象尤為明顯，包括合肥寶能城、長(zhǎng)風(fēng)公寓項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目，均因無人報(bào)價(jià)而流拍。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年以來，涉及地產(chǎn)類已有43項(xiàng)資產(chǎn)流拍，這些資產(chǎn)的起拍價(jià)，合計(jì)超過了482億元。

以位于深圳龍崗的世茂深港國(guó)際中心為例，它以評(píng)估價(jià)163.05億元、起拍價(jià)130.44億元的價(jià)格，成為了近年來司法拍賣最大估值的資產(chǎn)。

然而，即使擁有著再耀眼的數(shù)據(jù)、再響亮的名號(hào)，在面臨冷淡的市場(chǎng)時(shí)，“中國(guó)第一高樓”也躲不過流拍的命運(yùn)。

此外，中國(guó)信達(dá)持有的寶能系債權(quán)項(xiàng)目也陷入了無人問津的僵局。截至今年5月底，債權(quán)本金余額合計(jì)120.01億元，其中抵押物包括寶能科技園南區(qū)及寶能智創(chuàng)谷等資產(chǎn)。這些資產(chǎn)于今年3月底放置拍賣網(wǎng)站，在獲得千余次圍觀后，至今沒有意向人出現(xiàn)。

最近兩年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，持續(xù)性市場(chǎng)低迷、資金流轉(zhuǎn)不暢，成為了壓倒不少房企的最后一根稻草，債務(wù)違約成為了市場(chǎng)的常態(tài)，于是拍賣市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量被擔(dān)保、抵押的資產(chǎn)。

賣方急于出手，放到市面上進(jìn)行拍賣的資產(chǎn)不在少數(shù)，買方市場(chǎng)卻波瀾不驚、按兵不動(dòng)，如此供求失衡的環(huán)境下，不良債權(quán)資產(chǎn)的流拍已是必然趨勢(shì)。

對(duì)手中擁有大規(guī)模不良資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)來說，盡管市場(chǎng)不佳，但他們還是要想方設(shè)法的加快資產(chǎn)處置。

今年7月初，中國(guó)信達(dá)與阿里資產(chǎn)曾在廣州舉行了一場(chǎng)特殊資產(chǎn)推介會(huì)，屬于商業(yè)地產(chǎn)類專場(chǎng)，推介涉及的資產(chǎn)數(shù)量多、背后牽涉?zhèn)鶛?quán)也龐大。

當(dāng)時(shí)信達(dá)篩選出了500多項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，債權(quán)本金合計(jì)近千億元，本息合計(jì)超過1400億元。資產(chǎn)類型涵蓋了商場(chǎng)、酒店、寫字樓、綜合體、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)/物流、文旅等商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)涉及到的房企就有寶能、奧園、花樣年、泰禾等出險(xiǎn)房企。

在信達(dá)看來，不良資產(chǎn)并不意味著完全是累贅。

中國(guó)信達(dá)黨委委員、 副總裁李洪江當(dāng)時(shí)在資產(chǎn)推薦會(huì)上表示，不良資產(chǎn)不是沒有價(jià)值的資產(chǎn)，而是價(jià)值有待修復(fù)的資產(chǎn)，閑置資產(chǎn)可修復(fù)為有用資產(chǎn)，低效資產(chǎn)可修復(fù)為高效資產(chǎn)，流動(dòng)性差資產(chǎn)可修復(fù)為流動(dòng)性強(qiáng)資產(chǎn)。

隨著AMC機(jī)構(gòu)自身金融風(fēng)險(xiǎn)的不斷提升，房企面臨的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓危機(jī)愈發(fā)嚴(yán)重，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，不良資產(chǎn)包或許仍將面臨流拍的命運(yùn)。