界面新聞記者 | 王妤涵
進入下半年，深圳土地市場也呈現(xiàn)冷熱不均，熱門地塊遭爭搶與流拍同時并存。
8月2日，深圳迎來3宗住宅用地出讓，2宗位于龍崗區(qū)寶龍街道，1宗位于寶安區(qū)新安街道，掛牌起始總價約46.32億元。
其中，寶安區(qū)的A001-0212為深圳首宗“競現(xiàn)房銷售面積”宅地，是此次土拍關注的焦點。
該地塊采取“三限雙競”的規(guī)則掛牌出讓，即：限地價、限普通商品房銷售價格、限現(xiàn)房銷售建筑面積，競地價、競現(xiàn)房銷售建筑面積，達到最高限制現(xiàn)房銷售建筑面積后通過搖號方式確定競得人。該地塊的現(xiàn)房銷售建面競價上限是3.5萬平方米，接近住宅總建面一半。
在開拍前，A001-0212地塊就觸及最高限價，開拍后直接進入競“現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)，3輪出價后就進入到搖號環(huán)節(jié)，最終被中鐵置業(yè)（廣州）有限公司以最高限制價格34.06億元及現(xiàn)房銷售建筑面積35520平方米拿下。
該地塊位于寶安區(qū)寶中片區(qū)，金科路與羅田路交匯處西南側(cè)，土地用途二類居住用地，建筑面積82300平方米，銷售價格不高于88600元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。
在地理位置上，地塊正對面就是新安中學(集團)高中部，西面是大鏟灣，南面是灣區(qū)產(chǎn)業(yè)投資大廈，距離寶中各生活中心都比較近，配套醇熟，是市場公認的優(yōu)質(zhì)地段。
因此拍賣現(xiàn)場吸引了包括綠城、中海、天健、招商、華發(fā)、中鐵建設、粵海、越秀、保利、華僑城、萬科、中建二局、華潤、中鐵置業(yè)、金茂、建發(fā)等熟悉的房企，以及北京萃豐、東方雨虹、港中旅、中能建這些新面孔在內(nèi)的共21家房企參與競拍，十分激烈。
此類高性價的土地被爭搶的背后，開發(fā)商看重的是城市核心區(qū)域的投資和升值空間。當下，房企更愿意去拿優(yōu)質(zhì)地段中去化相對有保障的地塊。風險小、資金使用率高、回款快是開發(fā)商拿地最看重的幾大要素。
值得注意的是，這幅地塊也是深圳首次試點“競現(xiàn)房銷售面積”土地，并且在市場端得到了不錯反響。
今年以來，深圳在土地出讓規(guī)則的調(diào)整上動作頻頻，先是對“深超總”宅地解除“7090”政策限制，而后對深汕合作區(qū)地塊建成的普通商品房不限價，如今又采用了競“現(xiàn)房銷售面積”的土拍方式。
“保交樓”、“保交付”一直是時下關注度較高的民生熱點話題。現(xiàn)房銷售意味著可以回避爛尾風險，現(xiàn)房銷售面積占比越高，保證項目完成的可能性也就越高，對購房者來講安全度也越高。
在今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議中，曾明確提出，“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。
對于此次深圳土拍首次推出競現(xiàn)房銷售面積的方式，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，目前深圳市場的購房者是以改善型為主導，這些客戶對于房源的品質(zhì)要求不低，并且支付能力也不弱，現(xiàn)房銷售的房源，交付上更有保障，購房者也更愿意去買這樣的樓盤。
李宇嘉指出，當前土地市場普遍降溫，對于開發(fā)商來說，目前樓盤的開盤節(jié)奏整體趨緩，如果工期正常，現(xiàn)房銷售對于開發(fā)商的影響并不是很大。而土拍模式從過去的配建保障性住房到如今的競現(xiàn)房銷售面積，在房價和地價不變的情況下，這樣的變化也相當于提高了開發(fā)商的盈利水平。
自2021年以來，已經(jīng)有北京、杭州、西安等多個城市在土拍環(huán)節(jié)試點現(xiàn)房銷售，其中，北京在2022年第4批次土拍時，已經(jīng)實現(xiàn)了所有地塊都競拍“現(xiàn)房銷售”。但這些城市這類地塊的出讓卻并不順利，買單的房企依然較少。
中指研究院研究總監(jiān)陳文靜曾表示，當前最穩(wěn)妥的方式是對熱點城市部分項目優(yōu)先試點現(xiàn)房銷售，并在試點過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍的推行積累經(jīng)驗。
深圳此次拍地中，與新安地塊的火熱形成鮮明對比的是，龍崗區(qū)寶龍街道的2宗地塊（G02309-0008、G02309-0009）均因無人競價慘遭流拍。
在樓市銷售端持續(xù)低迷下，相比上半年，近期各熱點城市的土拍熱度也有所降低。
據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年6月其重點監(jiān)測城市的土地流拍率達到了26.5%，創(chuàng)下2022年以來新高，受銷售持續(xù)疲軟，企業(yè)自籌資金降幅延續(xù)等因素影響，只有相對核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊才擁有較佳的土拍預期，大量中遠郊低價板塊的土地成交則愈發(fā)艱難。
隨著目前行業(yè)利好政策的不斷推動，8月份土地流拍率或有望邊際改善，但預計下半年土地流拍率仍將持續(xù)保持高位震蕩。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，確定性的去化率成為房企拿地的首要標準之一，目前受房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響，開發(fā)商拿地容錯率明顯下降，房企普遍采取“以銷定投”，“聚焦核心城市及區(qū)域”的策略。