文|債市觀察 蒲肅

受益近期樓市利好政策，多只房企股票價(jià)格上漲。7月28日，金地集團(tuán)（600383.SH）股價(jià)上漲9.3%。拉長(zhǎng)時(shí)間看，從7月18日至7月28日，金地集團(tuán)股價(jià)從6.66元漲至8.46元，累計(jì)漲幅已超27%。

作為優(yōu)質(zhì)房企之一，金地集團(tuán)去年和遠(yuǎn)洋集團(tuán)、濱江集團(tuán)等房企一同受到“中債增進(jìn)公司”發(fā)債支持，隨后又受到多家銀行授信支持，融資環(huán)境一度非常寬松。但中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，與去年發(fā)債相比，金地集團(tuán)今年到目前為止還沒有進(jìn)行債券融資。

此外，與股價(jià)上漲形成反比的是，金地集團(tuán)旗下部分債券也在近日出現(xiàn)下跌。7月28日，金地集團(tuán)有3只債券成交價(jià)較上一日出現(xiàn)較大偏離值較大，合計(jì)發(fā)行規(guī)模約55億元。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年金地集團(tuán)兌付到期債券超160億元，兌付信用良好、融資獲支持的金地集團(tuán)為何會(huì)出現(xiàn)“股債反差”呢？

還債超160億，1季度資金減少約45億

債市觀察查詢到，上述出現(xiàn)較大偏離值的債券分別為“21金地01”偏離值-10.66%，“21金地03”偏離值-11.11%，“21金地MTN001”偏離值-9.45%，

其中，21金地MTN001（102100046）余額15億元，票息3.88%，將于2024年1月到期，該中票在7月27日就曾出現(xiàn)-10.3%的較大幅度偏離。

WIND數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)2023年初至今，到期債券本金總額達(dá)162.6億元，余額為零，已經(jīng)償還。

值得注意的是，上述這些債券兌付，是在沒有增發(fā)股票、沒有新發(fā)債券，也沒有新發(fā)境外債的背景下進(jìn)行償還，金地集團(tuán)已經(jīng)非常努力的還債了。

但未來的兌付壓力仍然不小。

從2023年8月12日至2024年8月12日，金地集團(tuán)1年內(nèi)有139.85億人民幣債券和4.8億美元債到期，合計(jì)總額約為174.2億元。

若展望至2024年底，到期債券還將增加34.15億元，未來一年半內(nèi)，金地集團(tuán)合計(jì)到期債券約為208.35億元。

來源：WIND數(shù)據(jù)

金地集團(tuán)上半年的財(cái)報(bào)還沒出，但從一季度來看，現(xiàn)金流并不算太好。

一季度，金地集團(tuán)營(yíng)收143.59億元，同比上漲7.52%，但凈利潤(rùn)同比下滑18.89%，約為5.08億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為虧損45.71億元，金地集團(tuán)解釋稱，主要是聯(lián)合營(yíng)企業(yè)往來款減少。

從資產(chǎn)負(fù)債情況看，金地集團(tuán)今年1季度末貨幣資金約為500.42億元，短期借款23.79億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債380.24億元，合計(jì)約404.03億元，不過上述貨幣資金并未公開受限資金。

翻閱2022年財(cái)報(bào)，金地集團(tuán)彼時(shí)表示，公司持有貨幣資金545.07億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金 77.4 億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有 1.13 倍。

對(duì)比來看，其貨幣資金在1個(gè)季度內(nèi)減少約45億元，但對(duì)有息負(fù)債仍保持著微妙的平衡。

截至2022年12月末，金地集團(tuán)總有息負(fù)債規(guī)模1152.16億元，其中銀行借款占比為60.84%，公開市場(chǎng)融資占比為38.12%，其他融資占比為1.04%；在期限結(jié)構(gòu)上，長(zhǎng)期負(fù)債占了全部有息負(fù)債比重的64.1%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.53%。

百億拿地和“超長(zhǎng)融資”

金地集團(tuán)未來還債的主要渠道還是銷售回款和發(fā)債融資，但今年以來，金地集團(tuán)還沒有新發(fā)債券，也引起了市場(chǎng)關(guān)注。

有業(yè)內(nèi)人士發(fā)文認(rèn)為，“暫時(shí)還沒展期的企業(yè)并不一定比展期的企業(yè)優(yōu)秀很多，只是可能還沒到償債高峰而已。”

不過，金地集團(tuán)并沒有完全停止融資，只是收縮到項(xiàng)目開發(fā)貸和運(yùn)營(yíng)范疇，且進(jìn)行了多筆“超長(zhǎng)融資”。

債市觀察梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年金地集團(tuán)主要是為項(xiàng)目融資進(jìn)行擔(dān)保，主要擔(dān)保項(xiàng)目來自深圳、北京、蘇州、西安、大連等城市，累計(jì)擔(dān)保金額約為78.4億元。

上述擔(dān)保項(xiàng)目中，北京大興的金地威新國(guó)際中心融資20億元，北京朝陽區(qū)金地中心項(xiàng)目融資31.5億元，貸款期限均長(zhǎng)達(dá)18年，而經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)貸的最長(zhǎng)期限一般不超過12年；此外，金地集團(tuán)西安市曲江新區(qū)金地廣場(chǎng)項(xiàng)目以及蘇州項(xiàng)目的融資期限也長(zhǎng)達(dá)15年。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，金地集團(tuán)上述超長(zhǎng)期貸款或許是開發(fā)階段和運(yùn)營(yíng)階段的合并融資。

去年10月28日，金地集團(tuán)高級(jí)副總裁韋傳軍于交流會(huì)上表示，“從年初到現(xiàn)在，我們整個(gè)行業(yè)的開發(fā)貸規(guī)模在收縮，但是銀行對(duì)我們還是比較支持的?！?/p>

據(jù)他介紹，金地集團(tuán)是總對(duì)總、統(tǒng)接統(tǒng)貸的融資模式，目前銀行貸款全都是信用貸款，沒有抵押的，銀行貸款總規(guī)模大概占總負(fù)債的六成。

此外，金地集團(tuán)在上半年新增土地項(xiàng)目9個(gè)，拿地總金額約為105.34億元，主要分布在太原、上海、南京、杭州、西安等城市。

金地集團(tuán)對(duì)外回復(fù)稱，今年進(jìn)一步提高了投資要求：投資項(xiàng)目必須兼顧安全性、流動(dòng)性。具體來說，在城市選擇上，優(yōu)選基本面強(qiáng)、市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)向好的一二類城市；項(xiàng)目選擇上，要求需求支撐強(qiáng)勁、銷售周期短的安全高效項(xiàng)目；在經(jīng)營(yíng)層面，項(xiàng)目也要能夠?qū)崿F(xiàn)快開盤、快銷售和快回款。

在銷售方面，金地集團(tuán)上半年合計(jì)銷售額約858.2億元，同比下降14.70%。值得注意的是，在金地集團(tuán)4月和5月累計(jì)銷售額同比小幅上漲后，6月單月銷售額再次同比下滑。

從上半年情況看，金地集團(tuán)暫時(shí)放緩了債券融資，更多的利用銀行的政策支持，來獲得低成本的項(xiàng)目貸款，融資策略偏謹(jǐn)慎。

在樓市沒有明顯上行的情況下，偏保守的融資策略更安全一些，但前提是保證剛兌壓力能解決，這反過來對(duì)銷售回款的壓力就更大。

隨著7月底密集利好政策的推出，下半年樓市或許迎來一定反彈，金地集團(tuán)是否會(huì)借機(jī)發(fā)債，我們持續(xù)關(guān)注。

下半年會(huì)是發(fā)債的好時(shí)機(jī)嗎？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。