界面新聞記者 | 黃昱
去年底支持房企股權融資的“第三支箭”釋出半年多后，終于到了落地實施階段。
近期招商蛇口、保利發(fā)展、中交地產、大名城、福星股份等五家A股上市房企的定增方案陸續(xù)獲得中國證監(jiān)會同意注冊批復。這五家房企的預計募資總額達到283.9億元。
這意味著，支持房企融資的“第三支箭”在實操方面正加速落地，越來越多的房企完成流程審批。
但獲批還不是終點，定向增發(fā)的股份要成功發(fā)行還有很長的一段路要走，最終的效果還是要交給市場來檢驗。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對房企接下來的股票發(fā)行持樂觀態(tài)度，他對界面新聞表示，上市公司在計劃定增的時候，基本洽談好了投資人，要么是大股東，要么是與大股東有緊密合作的基金投資人。證監(jiān)會正式批準同意之后，接下來就是按流程推進。
但也有不少人對房企定增較為悲觀?？硕鹬赋觯?023年以來，樓市表現(xiàn)平淡，部分上市房企股價持續(xù)低迷或波動較大，給房企的定增發(fā)行帶來不確定性。
“一方面，房企的定增計劃可能面臨低價發(fā)行、投資者熱情不足等問題，導致募集資金減少；另一方面，也會帶來認購對象的不確定性增加，房企可能需要耗費更多的時間和精力去協(xié)商或尋找新的投資者?！?/span>
央企開發(fā)商招商蛇口是獲得證監(jiān)會下發(fā)“通行證”的首家房企。
6月16日，招商蛇口收到中國證監(jiān)會出具的《關于同意招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購買資產并募集配套資金注冊的批復》。
今年2月份，招商蛇口披露了發(fā)行股份購買資產并募集配套資金正式方案，擬發(fā)行股份購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%股權，進一步加大在深圳前海片區(qū)享有的權益，總對價約89.28億元。
同時招商蛇口還擬發(fā)行股份募集不超過85億元配套資金，用于存量項目、補充流動資金及償還債務，招商局集團下屬招商局投資發(fā)展將參與認購不少于1億元、不超過20億元。
招商蛇口表示，其發(fā)行股份購買資產并募集配套資金成為首單完成交易所、證監(jiān)會審批及注冊的房企股權融資，進入落地實施階段。同時充分體現(xiàn)出房企融資“第三支箭”在支持實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發(fā)展，更好服務穩(wěn)定宏觀經濟大盤等方面加快顯效。
相較于向市場募集“真金白銀”，招商蛇口定增方案中發(fā)行股份購買資產的部分進展更為順利，成為“第三支箭” 首例房企股權重組交易成功的案例。
據(jù)其6月27日公告，擬購買資產的過戶事宜已辦理完畢，但尚需就本次交易向深投控、招商局投資發(fā)展發(fā)行股份。
在招商蛇口資產過戶完成的同日，最大央企開發(fā)商保利發(fā)展也宣布近期收到了證監(jiān)會對其定增的同意注冊批準。
批復文件主要內容有，同意保利發(fā)展向特定對象發(fā)行股票的注冊申請，本次發(fā)行應嚴格按照報送上海證券交易所的申報文件和發(fā)行方案實施，批復自同意注冊之日起12個月內有效。
從目前房企披露的股權融資方案來看，保利發(fā)展擬募資的金額僅次于萬科A擬定增募資的150億元，將通過發(fā)行約8.19億股來募資不超過125億元，擬投入廣州保利領秀海項目、西安保利天匯項目、大連保利城項目等14個房地產開發(fā)項目和補充流動資金。
同樣在6月27日，“第三支箭”釋出后第一家官宣表示要進行定增募資的武漢本地民營房企福星股份，也公告稱已獲證監(jiān)會同意注冊批復，擬增發(fā)30%的股份募資后用于房地產項目開發(fā)，募集資金總額不超過13.4億元。
中交地產、大名城也紛紛在6月27日披露定增獲證監(jiān)會批準的消息，擬分別募資35億元、25.5億元。
據(jù)中信建投統(tǒng)計，2014年以來A股房地產上市公司增發(fā)的事件，初始預案公告日至發(fā)審委/并購重組委通過日歷時2.2至25.4個月不等，中位數(shù)為7.6個月。
由此可見，上述5家A股房企定增的審批速度屬于一個合理的水平。
以保利發(fā)展為例，其于去年12月30日發(fā)出定增預案，3月2日獲上交所受理，3月23日收到上交所審核形成的首輪問詢，6月9日獲得上交所審核通過，6月27日中國證監(jiān)會批準，從初始預案公告日到審批通過共歷時約6個月。
劉水對界面新聞指出，此次定增集中獲批表明有關部門加速推進房企股權融資的進度，支持房企股權融資的政策實際落地，獲批企業(yè)涵蓋了央企和民企，政策支持覆蓋面較寬，表明監(jiān)管正在切實落實最高層指示“兩個毫不動搖”的精神，進一步落實對國企、民企一視同仁、平等對待，支持民營房企改善資產負債表。
不過從整體來看，定增進展順利的房企終究只是少數(shù)。
據(jù)界面新聞了解，去年11月A股房企股權融資全面重啟以來，已有超過30家涉房上市企業(yè)籌劃股權再融資，但不少房企連定增預案都還未披露，大部分已有預案的上市房企股權融資申請都還在審批流程中。
作為龍頭房企之一的萬科，定增速度就要比保利發(fā)展和招商蛇口都慢一些，在今年2月發(fā)出定增預案，5月19日獲深交所受理。深交所已于5月24日對萬科定增發(fā)出問詢函，但萬科最終未在原要求的15日內做出回復，將回復時間申請延長至6月29日。
中指研究院指出，股權融資有助于企業(yè)實現(xiàn)補充資金、提升權益的雙重目標，有利于上市房企改善資產負債表。房企可通過股權融資籌集長期資金，用于既有項目建設及新項目獲取，保持業(yè)績穩(wěn)定或擴張。同時股權融資不直接增加房企的負債規(guī)模，可幫助企業(yè)降低杠桿率，改善資產負債表。
尤其在當前房企自身造血能力以及外部債權融資環(huán)境未有明顯改善的情況下，股權融資的快速落地對房企補充資金意義不小。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年1-5月，信用債、海外債、信托、ABS等渠道發(fā)行規(guī)模仍在下降通道，特別是信托等非標渠道，投放規(guī)模持續(xù)壓。具體來看，房地產行業(yè)信用債融資1947.2億元，同比下降4.5%；海外債同比下降22.5%；信托融資同比下降65.4%；ABS融資同比下降15.2%。
劉水指出，這表明投資人對房地產行業(yè)風險仍有顧慮和考量，多數(shù)投資人仍在持續(xù)觀察銷售市場復蘇進度，由于當前銷售市場復蘇的結構性，投資人對房企特別是民營房企發(fā)債的各項要求仍然存在，民營房企發(fā)債范圍仍較為局限。
接下來，隨著市場持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復，融資效率將有進一步釋放的空間。