界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
去年底支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”釋出半年多后，終于到了落地實(shí)施階段。
近期招商蛇口、保利發(fā)展、中交地產(chǎn)、大名城、福星股份等五家A股上市房企的定增方案陸續(xù)獲得中國證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)。這五家房企的預(yù)計(jì)募資總額達(dá)到283.9億元。
這意味著，支持房企融資的“第三支箭”在實(shí)操方面正加速落地，越來越多的房企完成流程審批。
但獲批還不是終點(diǎn)，定向增發(fā)的股份要成功發(fā)行還有很長的一段路要走，最終的效果還是要交給市場來檢驗(yàn)。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)房企接下來的股票發(fā)行持樂觀態(tài)度，他對(duì)界面新聞表示，上市公司在計(jì)劃定增的時(shí)候，基本洽談好了投資人，要么是大股東，要么是與大股東有緊密合作的基金投資人。證監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)同意之后，接下來就是按流程推進(jìn)。
但也有不少人對(duì)房企定增較為悲觀?？硕鹬赋?，2023年以來，樓市表現(xiàn)平淡，部分上市房企股價(jià)持續(xù)低迷或波動(dòng)較大，給房企的定增發(fā)行帶來不確定性。
“一方面，房企的定增計(jì)劃可能面臨低價(jià)發(fā)行、投資者熱情不足等問題，導(dǎo)致募集資金減少；另一方面，也會(huì)帶來認(rèn)購對(duì)象的不確定性增加，房企可能需要耗費(fèi)更多的時(shí)間和精力去協(xié)商或?qū)ふ倚碌耐顿Y者?！?/span>
央企開發(fā)商招商蛇口是獲得證監(jiān)會(huì)下發(fā)“通行證”的首家房企。
6月16日，招商蛇口收到中國證監(jiān)會(huì)出具的《關(guān)于同意招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金注冊(cè)的批復(fù)》。
今年2月份，招商蛇口披露了發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金正式方案，擬發(fā)行股份購買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，進(jìn)一步加大在深圳前海片區(qū)享有的權(quán)益，總對(duì)價(jià)約89.28億元。
同時(shí)招商蛇口還擬發(fā)行股份募集不超過85億元配套資金，用于存量項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)，招商局集團(tuán)下屬招商局投資發(fā)展將參與認(rèn)購不少于1億元、不超過20億元。
招商蛇口表示，其發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金成為首單完成交易所、證監(jiān)會(huì)審批及注冊(cè)的房企股權(quán)融資，進(jìn)入落地實(shí)施階段。同時(shí)充分體現(xiàn)出房企融資“第三支箭”在支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤等方面加快顯效。
相較于向市場募集“真金白銀”，招商蛇口定增方案中發(fā)行股份購買資產(chǎn)的部分進(jìn)展更為順利，成為“第三支箭” 首例房企股權(quán)重組交易成功的案例。
據(jù)其6月27日公告，擬購買資產(chǎn)的過戶事宜已辦理完畢，但尚需就本次交易向深投控、招商局投資發(fā)展發(fā)行股份。
在招商蛇口資產(chǎn)過戶完成的同日，最大央企開發(fā)商保利發(fā)展也宣布近期收到了證監(jiān)會(huì)對(duì)其定增的同意注冊(cè)批準(zhǔn)。
批復(fù)文件主要內(nèi)容有，同意保利發(fā)展向特定對(duì)象發(fā)行股票的注冊(cè)申請(qǐng)，本次發(fā)行應(yīng)嚴(yán)格按照?qǐng)?bào)送上海證券交易所的申報(bào)文件和發(fā)行方案實(shí)施，批復(fù)自同意注冊(cè)之日起12個(gè)月內(nèi)有效。
從目前房企披露的股權(quán)融資方案來看，保利發(fā)展擬募資的金額僅次于萬科A擬定增募資的150億元，將通過發(fā)行約8.19億股來募資不超過125億元，擬投入廣州保利領(lǐng)秀海項(xiàng)目、西安保利天匯項(xiàng)目、大連保利城項(xiàng)目等14個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。
同樣在6月27日，“第三支箭”釋出后第一家官宣表示要進(jìn)行定增募資的武漢本地民營房企福星股份，也公告稱已獲證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)，擬增發(fā)30%的股份募資后用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，募集資金總額不超過13.4億元。
中交地產(chǎn)、大名城也紛紛在6月27日披露定增獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的消息，擬分別募資35億元、25.5億元。
據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)，2014年以來A股房地產(chǎn)上市公司增發(fā)的事件，初始預(yù)案公告日至發(fā)審委/并購重組委通過日歷時(shí)2.2至25.4個(gè)月不等，中位數(shù)為7.6個(gè)月。
由此可見，上述5家A股房企定增的審批速度屬于一個(gè)合理的水平。
以保利發(fā)展為例，其于去年12月30日發(fā)出定增預(yù)案，3月2日獲上交所受理，3月23日收到上交所審核形成的首輪問詢，6月9日獲得上交所審核通過，6月27日中國證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，從初始預(yù)案公告日到審批通過共歷時(shí)約6個(gè)月。
劉水對(duì)界面新聞指出，此次定增集中獲批表明有關(guān)部門加速推進(jìn)房企股權(quán)融資的進(jìn)度，支持房企股權(quán)融資的政策實(shí)際落地，獲批企業(yè)涵蓋了央企和民企，政策支持覆蓋面較寬，表明監(jiān)管正在切實(shí)落實(shí)最高層指示“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”的精神，進(jìn)一步落實(shí)對(duì)國企、民企一視同仁、平等對(duì)待，支持民營房企改善資產(chǎn)負(fù)債表。
不過從整體來看，定增進(jìn)展順利的房企終究只是少數(shù)。
據(jù)界面新聞了解，去年11月A股房企股權(quán)融資全面重啟以來，已有超過30家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，但不少房企連定增預(yù)案都還未披露，大部分已有預(yù)案的上市房企股權(quán)融資申請(qǐng)都還在審批流程中。
作為龍頭房企之一的萬科，定增速度就要比保利發(fā)展和招商蛇口都慢一些，在今年2月發(fā)出定增預(yù)案，5月19日獲深交所受理。深交所已于5月24日對(duì)萬科定增發(fā)出問詢函，但萬科最終未在原要求的15日內(nèi)做出回復(fù)，將回復(fù)時(shí)間申請(qǐng)延長至6月29日。
中指研究院指出，股權(quán)融資有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充資金、提升權(quán)益的雙重目標(biāo)，有利于上市房企改善資產(chǎn)負(fù)債表。房企可通過股權(quán)融資籌集長期資金，用于既有項(xiàng)目建設(shè)及新項(xiàng)目獲取，保持業(yè)績穩(wěn)定或擴(kuò)張。同時(shí)股權(quán)融資不直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，可幫助企業(yè)降低杠桿率，改善資產(chǎn)負(fù)債表。
尤其在當(dāng)前房企自身造血能力以及外部債權(quán)融資環(huán)境未有明顯改善的情況下，股權(quán)融資的快速落地對(duì)房企補(bǔ)充資金意義不小。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年1-5月，信用債、海外債、信托、ABS等渠道發(fā)行規(guī)模仍在下降通道，特別是信托等非標(biāo)渠道，投放規(guī)模持續(xù)壓。具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資1947.2億元，同比下降4.5%；海外債同比下降22.5%；信托融資同比下降65.4%；ABS融資同比下降15.2%。
劉水指出，這表明投資人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍有顧慮和考量，多數(shù)投資人仍在持續(xù)觀察銷售市場復(fù)蘇進(jìn)度，由于當(dāng)前銷售市場復(fù)蘇的結(jié)構(gòu)性，投資人對(duì)房企特別是民營房企發(fā)債的各項(xiàng)要求仍然存在，民營房企發(fā)債范圍仍較為局限。
接下來，隨著市場持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放的空間。