界面新聞記者 | 黃昱
在經(jīng)過2、3月份的短暫回暖后，廣州樓市在5月份延續(xù)回落行情，再度回歸到低迷態(tài)勢。
首先從最能體現(xiàn)市場真實熱度的二手房來看，業(yè)內普遍感知5月市場比4月要差很多，買家入市步伐明顯放緩。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為8771宗和88.06萬平方米，環(huán)比下降12.65%和11.93%，同比增長19.74%和19.10%。
一位黃埔區(qū)房產(chǎn)中介告訴界面新聞：“5月來看房的客戶比4月份少很多，我重點推的一個小區(qū)5月只成交了一套房，而4月份的成交數(shù)量是9套?！?/span>
合富研究院指出，5月廣州二手房市場成交環(huán)比下降主要受兩方面因素影響，一方面是五一假期，一手住宅市場促銷及推新力度加大，分流部分客源；另一方面是宏觀經(jīng)濟環(huán)境對成交產(chǎn)生一定影響，部分需求不算迫切的買家決策時間拉長，“再等等”的心態(tài)抬頭，成交速度放緩。
一位從2021年開始就關注廣州樓市的購房者告訴界面新聞，他想在廣州買房的首要目的是保值增值，其次是自住，所以一直都在觀望，如今其關注的幾個小區(qū)房價一路下滑，他更不著急買了，畢竟大家都是“買漲不買跌”。
合富研究院指出，現(xiàn)階段看，市場成交二手房主要由迫切性剛需支撐。此外業(yè)主心態(tài)走弱，議價空間加大，超六成業(yè)主下調放盤價促成交，降幅集中2-5%。
房價較為堅挺的珠江新城如今也顯現(xiàn)出成交疲態(tài)。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，早在今年2月，珠江新城二手房成交創(chuàng)下歷史新高，共成交135套，3月的數(shù)據(jù)也較為可觀，共成交119套。
但到5月，珠江新城二手房只成交31套，環(huán)比下降49%，同比下降了59%，幾乎追平歷年新低。
克而瑞廣佛團隊指出，5月珠江新城區(qū)域不僅成交量下降，連成交價也有了明顯下滑。以熱門小區(qū)中?；ǔ菫碁槔?月成交均價為17.4萬元/平方米，5月成交均價為17.23萬元/平方米，降幅約為1700元/平方米。
值得一提的是，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一向有所延后，地產(chǎn)專家李茂喆對界面新聞表示，五月二手實際成交在9000套左右，表現(xiàn)好于4月（4月二手實際成交預計僅7600余套），同樣好于去年絕大多數(shù)月份。
因此，李茂喆認為，大家整體感知市場很差主要由于2-3月相對比較好的市場讓大家對后市預期比較高，其次是五一之后市場逐漸呈現(xiàn)下滑趨勢，讓大家預期開始下降，所以說大家覺得差主要是市場表現(xiàn)低于之前預期。
新房市場同樣如此，李茂喆指出，在五一的拉動下，廣州5月新房實際成交預計仍有9000套左右，雖然這一表現(xiàn)談不上很好，尤其是和之前2-3月比較，但是和去年市場相比仍算是高位水平了。
新房實際成交數(shù)據(jù)與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也存在較大差距，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，5月廣州新房網(wǎng)簽7113宗，環(huán)比下跌9%，比去年同期成交上升15%。
雖有五一節(jié)點加持，但需求端支持有限，廣州樓市的壓力警報尚未解除。
廣州中原研究發(fā)展部指出，5月下半月，隨著五一網(wǎng)簽、市場熱度進一步退去，網(wǎng)簽量逐步回落。五一假期之后，開發(fā)商整體推貨量亦大幅減少，5月中下旬開盤數(shù)量對比五一假期、4月中下旬有較明顯減少的跡象。
雖然5月新房成交仍能勉強把守7000宗大關，但從中原實時監(jiān)控以及實地走訪情況來看，市場熱度明顯不及3、4月。
廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對界面新聞表示，4月市場表現(xiàn)已經(jīng)比3月明顯回落，5月因為是全年銷售沖刺的一個關鍵月份，所以大家對5月銷售預期比較高，但實際來看，5月新房實際銷售可能只比4月好一點點，整體表現(xiàn)是低于預期的。
從5月新盤去化來看，市場也承受較大壓力。據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，即便是中心區(qū)新盤去化效率也僅32%，近郊主力項目穩(wěn)價走貨為主，去化率約20%，遠郊市場成交動力不足，去化率下滑至20%以下。
合富研究院指出，經(jīng)過2至4月份一波購買力消化后，當前“新買家”對市場環(huán)境的變化更加敏感，尤其是外圍物業(yè)受到的影響更大，偏剛需買家的需求目前要靠“更多折扣優(yōu)惠”方能撬動，而出手“稀缺型物業(yè)”（城區(qū)優(yōu)質資產(chǎn)）的買家入市仍然果斷。
黃韜認為：“在接下來6、7、8月這樣的傳統(tǒng)淡季，廣州樓市成交預計是會更低的，我們都是有心理準備的，除非有重大救市政策出臺，但我個人認為在現(xiàn)在環(huán)境下大的政策刺激很難有?！?/span>
廣州樓市的低迷走勢與全國重點城市樓市表現(xiàn)是一致的。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年 1-5月，在低基數(shù)下，重點100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2022年同期增21.6%，但仍處2016年以來低位。
據(jù)初步統(tǒng)計，2023年 5月，重點100城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降，同比增長約12%。
從各線城市來看，2023年5月，一線、二線、三四線城市商品住宅成交面積同比均增長、環(huán)比均下降。環(huán)比來看，一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降14.8%，二線代表城市環(huán)比下降12.6%，三四線代表城市在部分城市集中網(wǎng)簽帶動下，環(huán)比小幅下降1.6%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師郭昕昱指出，5月市場延續(xù)4月回落行情，前期積壓需求釋放結束，當前居民收入及就業(yè)預期尚無 明顯改善，市場調整壓力加大。短期來看，在市場企穩(wěn)恢復前， 需求端政策仍有望繼續(xù)出臺，一線城市有望繼續(xù)執(zhí)行“一區(qū)一策”。