界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
杭州今年的每次土拍，一些地方性小民營(yíng)房企參拍積極性都很高。雖然樓市也在整體回落，但在杭州，這類小房企仍然有冒頭的機(jī)會(huì)。
在5月杭州樓市的房企銷售排行榜中，名不見(jiàn)經(jīng)傳的本地房企建杭置業(yè)進(jìn)入了排行榜前三，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5月的杭州市場(chǎng)，在流量榜單和全口徑銷售榜單中，建杭置業(yè)銷售額為124.1億和218.95億，均排名第三位，僅次于濱江、綠城，這兩家杭州本地投不進(jìn)房企的流量銷售額分別為400.21億、255.39億。
即便在代表房企真實(shí)銷售額的權(quán)益榜單中，建杭置業(yè)今年前5月的銷售額也有73.18億元，排名第五，位居濱江、綠城、華潤(rùn)和萬(wàn)科之后。
天眼查app顯示，浙江建杭置業(yè)成立于2019年8月，至今還不到4年時(shí)間，法定代表和執(zhí)行董事為潘洪祥，監(jiān)事為駱江川。這家公司的背后股東只有兩位自然人，其中大股東趙杭萍持股58%，另一位股東潘洪祥持股42%。
值得注意的是，建杭置業(yè)負(fù)債日常經(jīng)營(yíng)的董事長(zhǎng)趙建，在公司股權(quán)關(guān)系中并沒(méi)有直接體現(xiàn)。
提到建杭置業(yè)的起家，趙建曾在接受媒體采訪時(shí)表示，他和公司股東以前是做實(shí)業(yè)，也做金融和貿(mào)易，他們?cè)爝^(guò)高速公路、打過(guò)隧道，浙江境內(nèi)的杭甬、金麗溫、杭千等高速工程都有參與。“當(dāng)時(shí)賬上有比較充裕的資金，但那時(shí)候貿(mào)易環(huán)境不太好，機(jī)緣巧合就轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)?！?/p>
建杭置業(yè)官微顯示，公司總部位于杭州錢(qián)江新城，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
另?yè)?jù)建杭置業(yè)母公司浙江建杭控股集團(tuán)官微介紹，該公司從事股權(quán)投資、資產(chǎn)投資多年，積累了一定的資金實(shí)力和豐富的行業(yè)資源。
從2019年成立之初，建杭置業(yè)便以“立足浙江，輻射長(zhǎng)三角，走向全國(guó)”為主要發(fā)展戰(zhàn)略。
界面新聞?dòng)浾咄ㄟ^(guò)公司官微統(tǒng)計(jì)，截止今年3月底，其總計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已有29個(gè)，總體量超550萬(wàn)平方米。
憑借背后老板的資金籌措能力，以及最近三年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期，建杭置業(yè)抓住了杭州市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有的突破。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，建杭置業(yè)2022年全口徑銷售額達(dá)321.3億元，成立第4年便首次進(jìn)入300億陣營(yíng)，銷售額同比增長(zhǎng)52%。
2022年是建杭置業(yè)成立至今發(fā)展較快的一年。董事長(zhǎng)趙建稱，他們?cè)诤贾莸捻?xiàng)目基本都踩對(duì)了方向，各個(gè)項(xiàng)目也都比較順。
另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，在2022年的杭州市場(chǎng)，建杭置業(yè)就以74.29億元的權(quán)益銷售額登上榜單第12名；以193.68億元上榜全口徑銷售榜單第8名。今年顯然在杭州市場(chǎng)的排名又進(jìn)了一步。
這家”黑馬“房企不到4年間，就從0做到了321.3億，建杭置業(yè)的幾何級(jí)增長(zhǎng)靠的是什么？
據(jù)界面新聞了解，與杭州其他本地小房企如坤和、中天美好類似，建杭這幾年走的也是“榜大腿”的小股合作路線，更多在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中充當(dāng)財(cái)務(wù)投資人的角色，很少有獨(dú)立操盤(pán)的項(xiàng)目。
根據(jù)建杭官微顯示，這家公司在地產(chǎn)行業(yè)的合作對(duì)象有濱江、坤和、華潤(rùn)置地、綠城、龍湖、中駿和德信。截至目前，建杭以合作和獨(dú)立操盤(pán)模式完成了浙江省內(nèi)杭州、寧波、溫州、金華、衢州和麗水等區(qū)域的布局，還在省外布局了鄭州市場(chǎng)。
建杭置業(yè)這兩年也經(jīng)常出現(xiàn)在杭州土拍市場(chǎng)，在靠“玄學(xué)”拿地的杭州，他們也有一些斬獲。
去年11月杭州第四批集中供地中，建杭置業(yè)就以27.49億總價(jià)、44834元/平米樓面價(jià)斬獲四堡七堡單元地塊。今年2月，余杭良渚新城玉鳥(niǎo)路北地塊拍賣，濱江和建杭聯(lián)合體以底價(jià)16.11億斬獲。
從建杭置業(yè)旗下子公司的股權(quán)關(guān)系看，總共不過(guò)兩三個(gè)100%股權(quán)的項(xiàng)目，具體為杭州江與河、衢州國(guó)風(fēng)瀾園和紹興丁斗弄，其他大部分項(xiàng)目股權(quán)都在50%以下、甚至30%以下。
杭州本地房企濱江、坤和是建杭置業(yè)最多的合作對(duì)象，截止去年底，建杭置業(yè)的28個(gè)樓盤(pán)中，其中有18個(gè)是與“杭州一哥”濱江合作的。
以杭州5月單盤(pán)成交額第一的濱江坤和建杭潮映華岸府項(xiàng)目為例，5月單盤(pán)成交額達(dá)28.78億元，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司為杭州江灣盛和置業(yè)有限公司，股東就是濱江、坤和和建杭，雖然各股東具體持股比例沒(méi)有公開(kāi)，即便三家公司持股比例相當(dāng)，建杭總持股比例也不會(huì)超過(guò)30%。
另外，以建杭置業(yè)在杭州操盤(pán)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目江暉府為例，開(kāi)發(fā)公司杭州濱建的股東為杭州濱淳、濱江以及溫州遠(yuǎn)山，杭州濱淳的股東為溫州遠(yuǎn)山和濱江，溫州遠(yuǎn)山的股東為浙江卓瑞，浙江卓瑞的股東又為兩個(gè)自然人股東。這也意味著，該項(xiàng)目的股權(quán)關(guān)系幾乎沒(méi)體現(xiàn)建杭置業(yè)，反而是濱江多一些。
隨著建杭置業(yè)項(xiàng)目的逐漸增多，他們也開(kāi)始不滿足于財(cái)務(wù)投資人的角色，有意參與操盤(pán)項(xiàng)目。
比如2022年，位于杭州濱江區(qū)的江暉府，這是建杭置業(yè)在杭州操盤(pán)的首個(gè)住宅項(xiàng)目。建杭還獨(dú)立操盤(pán)了杭州大平層項(xiàng)目江與河，完全由建杭置業(yè)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)。
四年間規(guī)模大踏步增長(zhǎng)，除了合作開(kāi)發(fā)外，建杭置業(yè)的資金來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面。
界面新聞?dòng)^察到，主要來(lái)源之一是股權(quán)出質(zhì)，根據(jù)天眼查app，2022年，建杭置業(yè)多次出質(zhì)股權(quán)給濱江、坤和以及越秀、平安銀行等。第二，由主要合作方濱江提供融資擔(dān)保，在建杭置業(yè)與濱江合作項(xiàng)目中，濱江會(huì)為其提供融資擔(dān)保。比如攬奧望座項(xiàng)目，濱江為項(xiàng)目公司提供了12億的貸款擔(dān)保。
在銀行貸款方面，2022年建杭置業(yè)先后與蕭山農(nóng)商銀行、寧波銀行、上海浦東發(fā)展銀行簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，新增銀行授信額度超280億元。
建杭置業(yè)董事長(zhǎng)趙建曾對(duì)外表示，公司基本不怎么用杠桿。2019年，剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，他們股東就商量好盡量不貸款，盡量用自有資金?，F(xiàn)在基于項(xiàng)目指標(biāo)考量也貸款，但會(huì)盡量少貸一點(diǎn)。
對(duì)于接下來(lái)的發(fā)展區(qū)域，趙建認(rèn)為，2023年有機(jī)會(huì)還是要走出去，當(dāng)然也得看機(jī)會(huì)，不會(huì)刻意說(shuō)非要去哪里。像上海、南京、合肥這種大的城市，有機(jī)會(huì)還是要去。
但截止目前，建杭置業(yè)走出去的步伐仍然緩慢。同時(shí)在杭州，雖然每次土拍都很積極參與，但拿地難度系數(shù)越來(lái)越高的當(dāng)下，今年再?zèng)]有收獲。
基于杭州的土地供應(yīng)變少以及拿地難度增加，建杭置業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)潛力的會(huì)有限。如果僅依靠合作，如何打造出自己的品牌度和操盤(pán)能力，也是背后股東們要面對(duì)的難題。