界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

繼成都太古里項(xiàng)目后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)又出售了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目以回籠現(xiàn)金流。

5月29日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與遠(yuǎn)洋服務(wù)發(fā)布聯(lián)合公告稱(chēng)，旗下子公司擬以3.59億元人民幣出售遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)（北京），買(mǎi)方為居然之家全資子公司北京居然之家。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)估計(jì)將從這次交易中確認(rèn)稅前凈收益約3.16億元，擬將出售所得款用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。

據(jù)了解，北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)在2013年開(kāi)業(yè)，坐落于朝陽(yáng)區(qū)東北四環(huán)，毗鄰北靠亞奧、望京商圈，總土地面積約為3.59萬(wàn)平方米，可出租面積分別為3.12萬(wàn)平方米，截止2022年底，該廣場(chǎng)出租率達(dá)98%。

不過(guò)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)并沒(méi)有出租率優(yōu)異。據(jù)公告顯示，截止今年3月，北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)的業(yè)主北京睿鴻商管營(yíng)收為2009.95萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-0.87萬(wàn)元。

值得注意的是，與北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)相隔一條馬路的是居然之家（北四環(huán)店），這是居然之家在1999年就開(kāi)始在北京營(yíng)業(yè)的第一家門(mén)店。

因此，居然之家認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)這一成熟物業(yè)，可以形成強(qiáng)力互補(bǔ)關(guān)系，并且地處北京成熟商業(yè)片區(qū)，對(duì)鞏固和提升公司在北京核心區(qū)域的經(jīng)營(yíng)具有戰(zhàn)略意義，有助于進(jìn)一步改善公司經(jīng)營(yíng)成果，提升公司未來(lái)整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

而對(duì)作為賣(mài)方的遠(yuǎn)洋集團(tuán)來(lái)說(shuō)，北京未來(lái)廣場(chǎng)也曾頗具意義，是其2007年宣布轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)后，首個(gè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心，隨后以“未來(lái)系”為品牌的商業(yè)廣場(chǎng)在北京、天津陸續(xù)復(fù)制落地。

2018年12月，遠(yuǎn)洋將北京未來(lái)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋山水未來(lái)匯及位于天津的未來(lái)廣場(chǎng)進(jìn)行了資產(chǎn)證券，打包放入一支ABS，產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)32.03億元，隨后以這些資產(chǎn)首次發(fā)行了商業(yè)地產(chǎn)REITs產(chǎn)品 “中聯(lián)前海開(kāi)源-遠(yuǎn)洋集團(tuán)一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，期限不超過(guò)5年。

據(jù)上交所顯示，這只ABS分為3個(gè)層級(jí)，分別為16億元、12.8億元和3.2億元，原始權(quán)益人為遠(yuǎn)洋控股，到期日均為2023年12月13日。

也正是因?yàn)檫h(yuǎn)洋曾用該項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的動(dòng)作，令這宗出售資產(chǎn)交易頗為復(fù)雜。

據(jù)居然之家公告，為購(gòu)買(mǎi)北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)支付的總代價(jià)為19.63億元，其中現(xiàn)金支付10億元，承接債務(wù)9.63億元，具體分為四個(gè)部分的收購(gòu)。

其中提及，遠(yuǎn)洋曾將資產(chǎn)裝入ABS之時(shí)，與基金管理機(jī)構(gòu)簽署了優(yōu)先回購(gòu)協(xié)議，經(jīng)雙方計(jì)算，這個(gè)“優(yōu)先收購(gòu)權(quán)”的初始交易對(duì)價(jià)為3.49億，這筆錢(qián)需由居然之家支付給遠(yuǎn)洋集團(tuán)。

另外，居然之家收購(gòu)北京未來(lái)廣場(chǎng)需要承接業(yè)主“北京睿鴻商管”100%股權(quán)，交易價(jià)為6.4億元，同時(shí)承接北京睿鴻商管9.64億元的債權(quán)，交易對(duì)價(jià)為16.04億元，這筆資金的享有人不直接支付給遠(yuǎn)洋，而是給“中聯(lián)前源-遠(yuǎn)洋集團(tuán)一號(hào)私募投資基金”。

整體來(lái)看，這筆交易是為了回籠現(xiàn)金流應(yīng)對(duì)這筆ABS的兌付。

據(jù)受托人向上海證交所私募債券披露系統(tǒng)提交的文件顯示，16億元的分支為優(yōu)先級(jí)，正好以該筆出售購(gòu)物中心的收益進(jìn)行兌付。

據(jù)彭博報(bào)道，該筆ABS剩余的12.8億元和3.2億元，暫不兌付。遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)言人周二表示，公司計(jì)劃在購(gòu)物中心交易之后，通過(guò)資產(chǎn)處置或再融資來(lái)償還剩余的ABS，不過(guò)沒(méi)有詳述。

界面新聞對(duì)此向遠(yuǎn)洋集團(tuán)詢(xún)問(wèn)是否有上述兌付ABS問(wèn)題，截止發(fā)稿時(shí)并未收到回應(yīng)。

今年以來(lái)，遠(yuǎn)洋如期兌付過(guò)多筆債務(wù)，2月和4月陸續(xù)兌付了兩筆公開(kāi)債券，合計(jì)51.3億元，3月還曾兌付過(guò)一筆美元永續(xù)債的利息，金額為2060萬(wàn)美元。

在銷(xiāo)售方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年1-4月累計(jì)銷(xiāo)售額為238億元，較2022年同期略增長(zhǎng)8.6%。五一假期期間遠(yuǎn)洋的多個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)總額近20億元。

但與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋在融資方面不如去年順暢，且面臨將于8月到期的境內(nèi)債“18遠(yuǎn)洋01”，債券余額20億元，償債方面并不輕松。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的貸款總額增加至970.23億元，其中短債占比達(dá)39%，為380.92億元，賬面資金僅為93.86億元，同比減少多達(dá)65.25%，短期內(nèi)面臨較大的資金問(wèn)題。

今年4月兌付20億元債券之前，曾有市場(chǎng)傳言稱(chēng)，遠(yuǎn)洋正在準(zhǔn)備接觸債權(quán)人討論成立債委會(huì)等事項(xiàng)，隨后遠(yuǎn)洋控股回應(yīng)稱(chēng)，從未有過(guò)涉及接觸債權(quán)人討論成立債委會(huì)的任何情形，上文網(wǎng)絡(luò)傳聞不屬實(shí)，并迅速完成了兌付。

過(guò)去一年，為了抓現(xiàn)金流安全，遠(yuǎn)洋正在逐步收縮投資性業(yè)務(wù)，包括減少項(xiàng)目股權(quán)保留運(yùn)營(yíng)權(quán)、直接出售項(xiàng)目的“輕資產(chǎn)化”，包括北京頤堤港一期、麗澤遠(yuǎn)洋銳中心、成都太古里股權(quán)等資產(chǎn)，算上最近的這筆交易，總回籠資金近150億元。

不過(guò)從以往的交易來(lái)看，接盤(pán)方主要是大股東中國(guó)人壽及其它合作方，類(lèi)似民營(yíng)企業(yè)居然之家直接收購(gòu)其整個(gè)項(xiàng)目的交易寥寥。

今年3月底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)大股東中國(guó)人壽曾表示，高度關(guān)注遠(yuǎn)洋集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況，將積極支持遠(yuǎn)洋走出低谷，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。