界面新聞記者 | 黃昱

自今年2月賣身擁有廣州國資背景的南粵星橋基金后，奧園健康成為奧園系上市公司中最快駛向岸邊的企業(yè)。

5月17日，奧園健康刊發(fā)2022年全年業(yè)績公告。至此，奧園健康在半個月內(nèi)補齊之前未能按時刊發(fā)的所有業(yè)績公告，還包括2021全年業(yè)績公告、2022中期業(yè)績公告，離復牌又近了一步。

根據(jù)香港聯(lián)交所給奧園健康的復牌指引，補齊這幾份業(yè)績報告是其復牌的重要事項之一。同時，也是南粵星橋基金完成收購奧園健康29.9%股份的先決條件之一。

與中國奧園之間的違規(guī)資金往來以及內(nèi)部獨立性檢討問題，成為奧園健康接下來復牌的最大阻礙。對于奧園健康來說，在年報順利披露后，下一步便是完成內(nèi)部監(jiān)控評估及補救措施。

從奧園健康最新披露的獨立調(diào)查及內(nèi)部控制評估結(jié)果來看，離達成聯(lián)交所的復牌指引要求已經(jīng)不遠了。對于奧園健康來說，真正的挑戰(zhàn)在于復牌后，如何強化第三方拓展能力并提升自身估值成為新的挑戰(zhàn)。

業(yè)績滑坡

因與原第一大股東中國奧園之間的違規(guī)資金往來，奧園健康未能如期刊發(fā)2021年業(yè)績報告，從2022年4月1日開始停牌，至今已經(jīng)超過13個月了。在此期間，奧園健康的真實運營狀況對外界來說也是個迷。

奧園健康于2019年3月上市，在這一年，中國奧園也以1180.6億元的銷售額首次躋身千億房企陣營。

作為中國奧園旗下的物管上市公司，奧園健康2019年、2020年的業(yè)績收入分別是9億元、14.08億元，截至2020年底物管服務在管面積同比大幅增長174.2%至4140萬平方米，在同行中規(guī)模處于中等水平。

5月份補發(fā)的三份業(yè)績報告，將奧園健康過去兩年的基本運營狀況揭示在外界面前。從財報數(shù)據(jù)來看，奧園健康無可避免的在走下坡路。

2022年，奧園健康的總收入約為16.3億元，較2021年的19.41億元同比減少16.1%，其中物業(yè)管理服務及商業(yè)運營服務的收入分別占總收入的88.6%和11.4%，物業(yè)管理服務的收入占比提升近8個百分點。

奧園健康2022年的物業(yè)管理服務收入同比減少約13%至14.4億元，主要原因之一是受大業(yè)主即中國奧園增值服務收入減少影響。

奧園健康表示，來自大業(yè)主增值服務的減少，主要由于受房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境影響，其為大業(yè)主提供的前期介入服務、銷售輔助服務等減少所致。

就凈利潤而言，2021年奧園健康錄得凈虧損約1.97億元，同比下降約177.6%。對此，奧園健康表示，主要是由于房地產(chǎn)市場環(huán)境變化，其錄得應收同系附屬公司款項及關(guān)聯(lián)方款項的較大預期信用減值損失，同時收購導致計提大額商譽減值損失。

年報顯示，截至2021年底及2022年底，奧園健康的貿(mào)易及其它應收款項分別約為4.9億元、6.9億元。

2022年，奧園健康扭虧為盈，錄得凈利潤約為1.63億元，但仍未恢復到2020年約2.54億元凈利潤的水平。

奧園健康2020-2021財政年度的市盈率為5.2倍，而其同業(yè)20-21財政年度的平均市盈率則為27.3倍。

根據(jù)奧園健康2022年的凈利潤以及停牌前市值來計算，其市盈率約為7.44倍，仍低于民營物企約8.04倍的市盈率。

奧園健康大股東無極資本曾在2021年底對界面新聞指出，奧園健康長期表現(xiàn)不佳和估值過低，是因為與同業(yè)相比，奧園健康的業(yè)務規(guī)模、廣度和深度不足。

從奧園健康物管服務的在管面積來看，截至2021年底和2022年底分別為4880萬平方米、4710萬平方米，呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。就在管面積來源而言，中國奧園為奧園健康貢獻的在管面積占比約為54.4%。

無極資本認為，與同業(yè)相比，奧園健康的增值服務也較少，導致與現(xiàn)有租戶的交叉銷售和追加銷售機會較少。隨著同業(yè)不斷擴大增值服務的規(guī)模和廣度，奧園健康按照之前的業(yè)務狀況，要超越同業(yè)并贏得第三方總樓面面積的難度只會越來越大。

從目前的市場環(huán)境來判斷，中國奧園未來大概率會縮減規(guī)模，奧園健康如若不提升自身第三方外拓的能力，未來將很難在市場上持續(xù)立足。

挑戰(zhàn)諸多

對于自身經(jīng)營當前存在的問題，奧園健康在2022年年報中也提出了解決方案。

首先，奧園健康指出，未來將強化市場拓展，挖掘內(nèi)部經(jīng)營潛力，通過豐富營收來源，力求 2023年經(jīng)營業(yè)績邁上新的臺階。

此外，奧園健康將堅持以“輕資產(chǎn)+平臺化”的模式打造業(yè)主的“生活服務”生態(tài)圈，社區(qū)

增值服務通過提供以客戶需求為中心的空間資源服務以及高粘性及高品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)服務、車場服務、美居服務、到家服務、資產(chǎn)租售服務等來滿足客戶需求。

但在新的第一大股東南粵星橋基金的控制權(quán)落實之前，這些戰(zhàn)略藍圖終究是紙上談兵。

今年2月16日，為推進債務重組的中國奧園宣布將以2.56億港元出售所持有的奧園健康29.9%股份，買家是擁有廣州國資背景的南粵基金及星橋香港共同組建的南粵星橋基金。

待此番出售股權(quán)交割后，南粵星橋基金將成為中國奧園的第一大股東，中國奧園將繼續(xù)持有奧園健康24.68%股權(quán)，為奧園健康第二大股東。

不過此番股權(quán)出售的完成是有先決條件的。對于奧園健康來說，當務之急是復牌，同時對管理層做出必要變動讓南粵星橋基金感到滿意。

在補齊業(yè)績報告后，奧園健康促成復牌的下一步重要工作便是完成內(nèi)部監(jiān)控評估及補救措施。

2022年3月，奧園健康收到當時核數(shù)師德勤的核數(shù)師函件，當中載列了奧園健康與中國奧園之間的資金往來事項；進入4月，德勤表示又收到一份針對奧園健康的匿名指控函件，其中包含可能更嚴重的違反上市規(guī)則條例的行為。

奧園健康在去年10月發(fā)布的獨立調(diào)查報告中指出，中國奧園已全額償還各項往來資金，但內(nèi)部監(jiān)控檢討仍在進行當中。

今年1月23日，奧園健康發(fā)布內(nèi)部控制評估結(jié)果，共有17條，主要的不規(guī)范之處指向了奧園健康與母公司中國奧園之間未處理好獨立運營的關(guān)系，以及奧園健康在財務管理上的瑕疵。

到3月31日，奧園健康發(fā)布對資金往來事項的補充調(diào)查結(jié)果，主要涉及其與中國奧園于2021年財政年度的非貿(mào)易資金流入及流出有關(guān)，以解答聯(lián)交所可能存在的任何疑慮。

據(jù)補充調(diào)查結(jié)果，額外發(fā)現(xiàn)了分別約為3252萬元和3474萬元的非貿(mào)易資金流入及流出。

根據(jù)上市規(guī)則，港交所可取消任何連續(xù)18個月暫停買賣的證券的上市地位。

奧園健康自2022年4月1日宣布停牌，也就是說，其必須在2023年10月1日前實現(xiàn)復牌。